Nybyggere skal være opmærksomme med entreprisekontrakt

25/03/2019

De fleste nybyggere vælger i dag at få bygget deres hus ved et af de store typehusfirmaer. Risikoen for, at entreprenøren går konkurs, og muligheden for først at skulle betale ved indflytning, er væsentlige konkurrenceparametre i en situation, hvor der er mange penge på spil, og hvor tryghed er afgørende.

Modellen med først at betale ved indflytning giver rigtig god mening – problemet eller udfordringen er dog, at det kræver en vis portion økonomisk muskelkraft. En sådan muskelkraft har de mindre entreprenørvirksomheder ikke, og derfor kan de ofte ikke tilbyde, at bygherre kan vente med at betale, til huset står færdigt. Alternativet bliver en ratebetaling – det vil sige, at entreprisesummen skal betales i takt med, at huset bygges færdigt.

Jeg har på det seneste oplevet en mindre stigning i antallet af de sager, som jeg får ind, hvor jeg bliver bedt om at rådgive vedr. indgåelse af en entreprisekontrakt, og hvor entreprenøren netop kræver ratebetaling. En udbredt myte synes at være, at ratebetaling er ufarligt, da der jo netop kun udbetales, når der er udført arbejde.

Umiddelbart kunne man tro, at hvis en rateplan er udarbejdet realistisk, altså, hvor der er sammenhæng imellem værdien af det arbejde, der er udført, og hvad der herefter skal betales, så er vi nogenlunde på sikker grund. Dette er delvist korrekt – en rateplan skal dog altid godkendes af en fagperson, der har den fornødne indsigt i, hvad ting koster. Hvad koster det at støbe et fundament til hus på 150 kvm, og hvad koster det at lave tag mv.

Hvis det nu fremgår af en rateplan, at den første rate skal udbetales, når fundamentet er støbt, ja, så skal beløbet meget gerne afspejle, hvad det reelt koster at støbe fundamentet – på den måde er der sammenhæng. Dette er dog ikke altid så enkelt, og uanset om entreprenøren har de bedste hensigter, så ser jeg ofte, at entreprenøren forsøger at gøre de første rater meget store og de sidste meget små – dette kan være et problem for dig som bygherre, da din risiko, hvis der går noget galt i slutningen af byggeriet, pludselig er ganske betydelig.

Ydermere er det vigtigt at være opmærksom på, at selv hvis der er aftalt en rimelig og fair rateplan, som er godkendt af en uvildig fagmand, er det ofte en dyr løsning at få en ny entreprenør til at overtage et igangværende projekt. Årsag? Fordi en ny entreprenør oftest ikke er glad for at bygge videre på et hus, hvor der kan være usikkerhed om kvaliteten af det arbejde, der er udført. En ny entreprenør vil derfor ofte fraskrive sig ansvaret for det arbejde, som han ikke selv har lavet – dette kan potentielt efterlade bygherre i en træls situation.

En anden problemstilling, som jeg ofte også er nødt til at forholde mig til, er, hvornår en rate skal udbetales, og her ser jeg mange entreprisekontrakter, hvor det ganske enkelt ikke er uddybet tilstrækkeligt, hvornår betingelserne/arbejdet er udført – her giver det god mening at få evt. uklarheder præciseret. Husk, at de fleste typehusfirmaer arbejder med standardkontrakter, hvor der kun er få fravigelser ift. regler som AB-forbruger – dette gælder dog som oftest ikke for mindre entreprenørvirksomheder – her gælder det derfor om at være mere opmærksom.

Inden de store typehusfirmaer kom på banen, blev samtlige byggerier gennemført med ratebetaling, så det er vigtigt at understrege, at ratebetaling ikke er noget nyt og farligt fænomen. I takt med, at nybyggeri dog er blevet mere udbredt, fokus på overholdelse af byggebudget, og at forbrugerbeskyttelse generelt fylder mere i vores hverdag, så er det vigtigt at være opmærksom på det forhold, at en ratebetaling kan medføre en betydelig usikkerhed for dig, som ikke ser dig for.

Løsningen. Lang historie kort – hvis du som bygherre vælger at acceptere en rateplan, så skal du prøve at få entreprenøren til at stille en garanti – typisk på 15 procent af entreprisesummen. En garanti, der nedskrives til 10 procent, når der sker aflevering, og herefter 2 procent efter et års gennemgang og 0 procent efter fem års gennemgang.

På den måde er du langt bedre sikret i den situation, hvor færdiggørelsen af byggeriet bliver dyrere, end hvad du havde budgetteret med, eller hvor der efterfølgende viser sig mangler. I gamle dage var det helt utænkeligt, at entreprenøren ikke stillede garanti for sine forpligtelser – dette fremgår også af AB92-reglerne, som i dag stadig anvendes, men i stigende grad erstattes med regler som f.eks. AB-forbruger.

I dag er de fleste entreprenører ikke særlig glade for at stille garanti – det hænger selvfølgelig sammen med, at det koster dem penge, og min oplevelse er (når jeg møder mine kunder i forbindelse med gennemgang af entreprisekontrakten), at de betragter en sådan garanti som helt unødvendig, og at det kun er med til at fordyre processen og således er spild af tid og penge. Som advokat er man ofte altid den kedelige, lyseslukkeren, om man vil – omvendt er min rolle at sikre, at hvis der går noget galt, så er bygherre stillet bedst muligt – dette er faktisk den klart primære årsag til, at det giver mening at få en juridisk rådgiver eller advokat til at gennemgå en entreprisekontrakt.

En mellemløsning kunne også være at sikre, at entreprenøren forpligter sig til løbende at dokumentere sit arbejde, herunder hvordan han helt konkret har sikret sig, at det udførte arbejde overholder bygningsreglementets regler – f.eks. i form af fotos og beregninger. Dette materiale vil som udgangspunkt skulle leveres i forbindelse med aflevering af byggeriet, men hvis det udarbejdes løbende, kan det stille bygherre væsentlig bedre, da det over for en ny entreprenør kan dokumenteres, hvordan det tidligere arbejde er udført.

FEM GODE RÅD OM ENTREPRISEKONTRAKT

1 Få en fagmand til at gennemgå rateplanen, sådan at fordelingen afspejler værdien af arbejdet, og få præciseret, hvornår raterne kan/skal udbetales.

2 Kræv (eller i hvert fald forsøg) at få entreprenøren til at stille garanti – det er ikke bare spild af penge og tid.

3 Få en byggesagkyndig til at følge byggeriet og betal ham for at foretage tilsyn på særlig kritiske tidspunkter under byggeriet.

4 Få entreprenøren til løbende at dokumentere sit arbejde, på den måde er du bedre stillet, hvis du skal have en ny entreprenør til at færdiggøre byggeriet.

5 Få en juridisk rådgiver, for eksempel en advokat, til at gennemgå entreprisekontrakten.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. marts 2019

Afskaffelse af iværksætterselskaber

Som det ser ud nu, bliver der snart sat en stopper for selskabsformen IVS. Men hvad betyder det for dig der allerede har oprettet et IVS? Det betyder, at du selv inden for 2 år efter lovens vedtagelse, skal omregistrere dit IVS til et anpartsselskab. Såfremt du ikke omregistrerer til et anpartsselskab, vil dit IVS blive tvangsopløst efter den 2-årige overgangsperiode.

For at sikre, at der fremover skabes gode rammevilkår for danske iværksættere, nedsættes minimums kapitalkravet for anpartsselskaber fra 50.000 kr. til 40.000 kr. Alternativt ved apportindskud, hvor der anvendes andre aktiver end kontanter.

Du kan allerede omregistrere dit selskab nu, ved at få din revisor til at erklære, at kapitalen i selskabet er til stede. Desuden kapitalkravet skal du også tage stilling til nogle formelle ændringer, herunder ny selskabsform, selskabsbetegnelse og selskabets navn, således disse er i overensstemmelse med reglerne i selskabsloven.

Har du i forbindelse med opstart af virksomhed, eller omdannelse af selskabsform brug for rådgivning, står vi hos Quistgaard Advokatfirma klar til at hjælpe dig.