Slutspurten er sat ind for de gode familiehandler

Hvis du har planer om at overdrage en ejendom inden for familien, så bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft her i løbet af år 2020. Mange har allerede benyttet sig af de gunstige skatteregler og overdraget sommerhus eller en lejlighed til deres børn.

Som reglerne fungerer i dag, kan du sælge din lejlighed til dit barn til 15 procent under ejendomsvurderingen. Dette kan give dit barn en stor skattegevinst, når lejligheden overtages.

I princippet kan man selv sætte købsprisen, blot man holder sig inden for 15-procent-grænsen. De fleste ejendomsvurderinger i dag (særligt i de store byer) afspejler sjældent den reelle handelsværdi og er ofte betydeligt under, hvad ejendommen kan sælges til.

De nye ejendomsvurderinger skulle efter planen være trådt i kraft her i 2019, men blev af skatteminister Karsten Lauritzen udsat til 2020. Dele af det nye ejendomsvurderingssystem bliver taget i brug efter sommerferien, når 80.000 boligejere bliver tilbudt vejledende vurderinger. Herefter vil de cirka 2,2 millioner juridisk bindende vurderinger blive udsendt fra 2020 og frem.

Den klare forventning er, at de nye ejendomsvurderinger i langt større omfang vil afspejle markedsværdien af en ejendom – altså hvad en ejendom i almindelig handel vil kunne sælges for til en uvildig køber. På den baggrund vil det blive langt mindre attraktivt (rent skattemæssigt) at overdrage til sine børn.

I 2018 blev mere end 10.000 boliger handlet mellem familiemedlemmer, hvilket er en markant stigning på fire procent sammenlignet med antallet af handler i 2017. Specielt salget af ejerlejligheder mellem familiemedlemmer er steget, hvor der i 2018 blev solgt 11 procent flere lejligheder end i 2017. Endnu mere iøjnefaldende er statistikken fra 2012 til 2017, hvor antallet af familiehandlede ejerlejligheder er steget med hele 172 procent.

Her i 2019 er der også godt gang i familiehandlerne, og det er, fordi mange familier gerne vil nå at overdrage til deres børn under de nuværende gunstige skattemæssige forhold.

Hvis vi tager udgangspunkt i en lejlighed på knap 70 kvadratmeter i Odenses centrum, kan den meget vel have en ejendomsvurdering på 750.000 kroner, men den kan sælges for 1.400.000 kroner. Efter de nuværende regler, vil lejligheden kunne overdrages til dit barn for 637.500 kroner. På den måde slipper I som forældre og barn for skat af en eventuel gevinst. Med de nye regler vil dette beløb blive markant højere.

Så hvis du har planer om at overdrage sommerhuset eller lejligheden, bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft.

Husk, at en overdragelse i dag og fremadrettet stadig kan finansieres ved familielån – altså, hvor du som forælder finansierer handlen og uden renter og afdrag. Dette kan medvirke til at gøre en familiehandel endnu mere attraktiv for alle parter.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 19. maj 2019


Har lejer altid istandsættelsespligt?

Det klare udgangspunkt ved størstedelen af erhvervslejeforhold er, at lejer har en istandsættelsespligt ved fraflytning af et lejemål. Lejers istandsættelsespligt kan dog ikke altid gøres gældende, og fraviges faktisk i nogle tilfælde. Senest i november 2018 har Højesteret taget stilling til denne istandsættelsespligt, hvor Retten afgjorde, at lejer ikke kunne gøres erstatningspligtig for manglende istandsættelse.

I afgørelsen var lejer fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og reetablere lejemålet, selvom det i lejekontrakten stod klart, at lejer var forpligtet til at istandsætte. Udlejer havde solgt ejendommen betinget af lejers fraflytning – købsaftalen blev underskrevet før lejers fraflytning. I købsaftalen var der ikke gjort krav om lejemålets stand, hvorfor Retten vurderede, at udlejer ikke havde lidt noget tab, da lejemålet ikke var istandsat – prisen for ejendommen var den samme. Udlejeren kunne derfor ikke kræve erstatning for den manglende Istandsættelse. Manglende istandsættelse vil normalt udgøre et krav fra udlejer.

Højesteret har tilbage i 2009 taget stilling til en lignende situation omkring manglende istandsættelse. I denne afgørelse var lejer fraflyttet, men uden at foretage istandsættelse af lejemålet. Højesteret kom i denne afgørelse frem til, at købesummen for ejendommen ikke afhang af den manglende istandsættelse. Udlejer kunne derfor ikke kræve erstatning for istandsættelse, selvom lejer faktisk havde misligholdt lejekontrakten.

De to afgørelser viser altså, at lejer som udgangspunkt skal istandsætte lejemål ved dets ophør, men at udlejer kun kan kræve betaling og erstatning for manglende istandsættelse, såfremt udlejer har lidt et tab, og samtidig kan dokumentere tabet.

Er du i tvivl om denne istandsættelsespligt, vil vi anbefale, at der i lejekontrakten stilles nogle klausuler og betingelser for fraflytning. Det kan for eksempelvis på forhånd gøres ved, at fastsætte et beløb ved fraflytning uafhængigt af om der er et istandsættelsesbehov eller ej.

I en salgssituation er det derfor utrolig vigtigt for dig som udlejer, at være opmærksom på, at der kun kan kræves erstatning hos lejer for manglende istandsættelse, såfremt der kan dokumenteres et tab.



AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA





AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. juni 2019



Du er da vores nye Trainee, er du ik’?

Læser du jura. Så har vi det mest perfekte job til dig. Vi er et mindre advokatkontor i Odense der virkelig har brug for en ny sjov, initiativrig og ansvarsbevidst kollega.

Når vi ikke spiller bordfoldbold og læser tykke lovbøger, så rådgiver vi dedikeret om fast ejendom, selskabsret, familieret og retssager.

Vi rådgiver ofte i krydsfeltet mellem erhvervs- og privatretten, så den ene dag rådgiver vi om oprettelse af testamente og den anden dag bistår vi med omstrukturering af en virksomhed, eller køb af en fast ejendom. 

I et forsøg på at give lidt tilbage til samfundet, har vi derudover altid en håndfuld pro bono sager i gang, hvor vi hjælper udsatte mennesker som har haft lidt rigeligt modstand i livet.

Vi tror på åbenhed, grundighed og en stærk menneskelighed, som helt afgørende værdier for vores eksistensberettigelse som advokatkontor.

Det er netop dig vi vil ha’

Du læser jura på bacheloren. Du er sjov, initiativrig og ansvarsbevidst og ikke bange for at bevæge dig ud på dybt vand.

Du stræber efter at være fagligt dygtig, du har sans for detaljen, men prioriterer samtidig at have det sjovt.

Hvad får jeg ud af det ud over løn?

Ud over et stærkt fællesskab og masser af personlig, såvel som faglig sparring, så får du indsigt i livet på et ungt og moderne advokatkontor.

Du kommer til at lære at tænke i processer, koble juraen sammen med virkelighedens problemstillinger og forhåbentlig mestre evnen til at ”skære en sag til”.

Måske er din stilling vejen til en ansættelse som advokatfuldmægtig eller et springbræt videre ud i livet.

Hvad skal jeg lave?

Dine arbejdsopgaver vil på længere sigt afspejle dit engagement og mod/evne til at gribe de bolde vi kaster til dig. Til at starte med skal du hjælpe med at oprette sager, udarbejde notater, forberede juridiske dokumenter, informationssøgningsopgaver samt udføre en række praktiske opgaver.

Din arbejdstid vil være ca. 10-15 timer om ugen fordelt på to til tre dage.

Jeg er klar på at søge jobbet!

Så send en kort og uformel ansøgning med CV og karakterudskrift til info@qlaw.dk. Hvis du er i tvivl om hvad vi kan finde på at bruge din ansøgning til, så kig nærmere på vores persondatapolitik på vores hjemmeside.

Vi glæder os til at modtage din ansøgning – ansøgningsfrist den 31. maj 2019.