Undgå faldgruberne, når du køber andelsbolig

Et køb af en andelsbolig frem for en ejerbolig kan være en rigtig god løsning for mange. Når man køber en andelsbolig, kombinerer man et indskud med en boligydelse pr. måned og får samtidig brugsret over den andel, man køber.

På landsplan findes der i dag flere end 190.000 andelsboliger – størstedelen er placeret i København. I 2018 var der i Odense knap 4000 andelsboliger.

Som køber får du ofte lidt flere kvadratmeter for pengene, når du køber andelsbolig frem for ejerlejlighed. Der er dog en række ting, du skal være særlig opmærksom på, når du køber en andelsbolig.

Først og fremmest skal du være klar på fra start, om du skal bo der selv, eller om du skal bruge den til udlejning. I de fleste andelsforeninger er det vedtægtsbestemt, at du som andelshaver selv skal have bopæl og bo i andelen. Står du derfor og overvejer et forældrekøb eller en bolig til udlejning, vil jeg anbefale dig at overveje en ejerbolig eller i hvert fald gennemgå vedtægterne, inden du skriver under.

Hvis du skal låne penge til at købe en andelsbolig, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at der ikke er mulighed for at opnå realkreditbelåning, da du ikke selv ejer boligen. Alternativt skal du låne pengene i banken – ved banklån er der dog en langt højere rente og en del flere omkostninger end ved et realkreditlån.

Det vil derfor som udgangspunkt være en dyrere løsning at skulle finansiere købesummen, når du køber en andelsbolig frem for en ejerlejlighed. Visse banker har dog en særlig finansieringspakke til køb af andelsboliger, som gør det muligt at få en fornuftig finansieringsløsning.

Det er de færreste andelsboliger, der bliver solgt gennem ejendomsmæglere. Langt de fleste bliver solgt privat og på baggrund af en venteliste. I de handler, hvor der ikke er mægler på, vil der typisk ikke blive fremlagt de samme dokumenter, hvilket betyder, at køber skal være mere opmærksom og selv være i stand til at efterspørge eventuelle manglende dokumenter.

Som køber bør du spørge ind til andelsboligforeningens renoveringsplaner – de fleste foreninger har udarbejdet en 10-årsplan for renovering. I den forbindelse er det givet godt ud at gennemgå foreningens regnskab for at få et indblik i, hvorvidt der er sat penge til side til fremtidige projekter – for eksempel hvis taget skal skiftes, eller ejendommens vinduer skal fornyes. Er der ikke taget højde for renoveringer, skal der optages lån for at kunne gennemføre renoveringen, hvilket ofte vil føre til højere månedlige boligydelser, som næppe vil gøre det mere attraktivt for en fremtidig køber at købe din andel.

Vær som køber i den forbindelse særdeles opmærksom på, hvilke typer lån foreningen har optaget – nærmere bestemt om der er optaget flekslån eller fastforrentet lån. Er der udelukkende optaget flekslån, vil en eventuel rentestigning øge de enkeltes andelshaveres boligydelser. I den forbindelse bør du som køber overveje, hvordan andelsforeningens hæftelsesforhold er skruet sammen, for det er netop dem, der afgør, hvordan du som køber af den pågældende andelsbolig hæfter over for den gæld, som andelsforeningen har optaget.

Hæftelsesforholdet kan for eksempel være solidarisk, efter fordelingstal, sit indskud eller pro rata.

Hvad må en andelsbolig så koste?
Når man skal fastsætte en salgspris, sker det efter maksimalprisbestemmelsen i andelsforeningsloven. Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris, som en andelsbolig må handles for. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningen sammenlagt med de forbedringer, der er gennemført i andelsboligen, plus værdien af fast installeret inventar. Som køber bør du være opmærksom på foreningens vurdering, og hvornår vurderingen er foretaget – særligt hvis der oplyses om, at en ny vurdering er på trapperne. Sammenlign derfor gerne med lignende andelsboligforeninger og overvej at få en uvildig rådgiver ind over handlen.

Hvorvidt andelsboligen kan sælges til maksimalprisen afhænger af, hvor attraktiv lige netop den individuelle andelsbolig er. Det er dog ikke tilladt at sælge andelen dyrere end maksimalprisen – såfremt det sker, kan du som køber gøre krav om tilbagebetaling fra sælger.

Fem gode råd til dig, der gerne vil købe en andelsbolig

  • Gennemgå foreningens vedtægter.
  • Spørg ind til renoveringsplan, regnskaber og generalforsamlingsreferater.
  • Vær opmærksom på foreningens vurdering og tjek op, om købesummen er fastsat korrekt.
  • Gennemgå foreningens lån.
  • Vær opmærksom på hæftelsesforhold, altså hvordan hæfter du for gælden i andelsboligforeningen.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. november 2019

Hvor meget kan jeg tage i leje for mit hus?

Ejer du et hus, og overvejer du at leje det ud? Ja, så skal du kende reglerne for, hvor meget du må tage i husleje.

Det er ikke altid helt enkelt. Som udlejer gælder tre metoder, som du skal kende, når der skal fastsættes husleje – den omkostningsbaserede husleje, reglerne om lejefastsættelse i småhuse efter principperne om det lejedes værdi, og reglerne for småhuse der er bygget efter 1. januar 1995.

“Hvorfor er de tre metoder relevante, Anders?”

Jo, det er de, fordi de bestemmer, hvor meget du som udlejer må kræve i husleje. Ellers kan din lejer hive dig i Huslejenævnet, hvis lejer mener, at huslejen er for høj.

Den frie markedsleje er den, man som udlejer gerne vil kunne anvende. Derimod hvis du som udlejer skal fastsætte husleje efter den omkostningsbaserede husleje, er du begrænset i forhold til lejens størrelse.

Først og fremmest skal du være opmærksom på, hvorvidt din bolig er beliggende i en reguleret kommune eller ej – det er afgørende for, om boligreguleringsloven gælder, eller om det kun er lejeloven, der kan gøres gældende. Har du et hus i Odense, finder boligreguleringsloven anvendelse, hvilket den i øvrigt gør i de fleste kommuner.

Skrækscenariet kan være, at du vælger at leje dit hus ud til en leje, som i virkeligheden er for høj, men som du først bliver opmærksom på efterfølgende. Lejen vil så kunne blive sat ned, og det betyder så, at du stadig lejer dit hus ud, men nu til en betydelig mindre leje. Du har ikke mulighed for at opsige lejeren med den begrundelse, at havde du vidst, at du kun kunne få X antal kroner i leje, så havde du ikke lejet dit hus ud.

Udgangspunktet i en reguleret kommune er, at lejefastsættelse skal ske efter omkostningsbestemt husleje. Efter dette regelsæt skal huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er i forbindelse med lejemålet, som blandt andet indebærer ejendomsskat, afgifter, renholdelse, administration, vedligeholdelse og forsikring.

Herudover må du som udlejer indregne et beregnet afkast. Det beregnede afkast kan variere fra 7 op til 14 procent alt afhængig af, om boligen er taget i brug før år 1964 eller efter år 1973, jf. boligreguleringslovens regler.

Undtagelsen til hovedreglen er, at lejefastsættelse af et parcelhus kan ske efter reglerne om lejefastsættelse af småhuse, jf. Boligreguleringslovens § 29 b. Når dette regelsæt anvendes, kræver det, at der den 1. januar 1995 var en eksisterende ejendom. Hertil kræves der ikke et opstillet budget over de faktiske omkostninger, som kræves ved den omkostningsbestemte leje, men sker skønsmæssigt. Efter dette regelsæt kan huslejen fastsættes til et niveau der ikke væsentligt overstiger omkostningsbestemt husleje for et tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c – her sammenlignes lejen med beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. I praksis må lejen efter dette regelsæt ikke overstige et tilsvarende lejemål, hvor der er fastsat husleje ud fra den omkostningsbestemte leje, med mere end 10 procent, før det betragtes som værende væsentligt.

Er dit parcelhus taget i brug efter den 1. januar 1995, er du som udlejer altså ikke omfattet af de ovenfor beskrevne regelsæt. Her kommer du som udlejer over i den mere attraktive kategori for huslejefastsættelse – nemlig markedsleje. Den frie markedsleje kan i praksis fastsættes højere end de to ovenfor beskrevne kategorier. Huslejen kan derfor fastsættes efter, hvad du som udlejer aftaler med lejer. Huslejen må dog ikke være urimelig høj.

Hvis lejer, uanset hvad der er aftalt i lejekontrakten, ikke er tilfreds med lejens størrelse, kan lejer altid søge hjælp hos Huslejenævnet og få nævnets vurdering af, om lejen er passende for det lejede.

Overvejer du derfor, at leje dit parcelhus fra 1973 ud, gælder det som udgangspunkt, at du er underlagt reglerne for omkostningsbaseret leje – altså en leje fastsat ud fra de udgifter, du har på huset. Dog kan du som udlejer anvende reglerne om lejefastsættelse for småhuse efter principperne om det lejedes værdi, hvor du som udlejer har lidt friere tøjler, når der skal fastsættes husleje. Vil du derimod leje dit hus ud, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan du fastsætte huslejen efter den frie markedsleje – en leje, der er nærmere, hvad du som udlejer mener, at dit hus er værd og derfor bør lejes ud for.

Lad os slutte af med et eksempel: Er dit parcelhus fra 1973 beliggende i Odense Kommune, vil lejeniveauet ligge mellem 800 og 1000 kroner pr. kvadratmeter årligt. Er dit hus på 130 kvadratmeter, vil du kunne fastsætte den månedlige husleje til et sted mellem 8300 kroner og 10.000 kroner alt afhængig af tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c. Er der tale om et parcelhus med en utrolig attraktiv beliggenhed, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan der i nogle tilfælde fastsættes en højere husleje.

Dertil kommer udgifterne til forbrug.

Er du som udlejer i tvivl om, hvordan du skal fastsætte huslejen på din ejendom, kan du ved Huslejenævnet (mod betaling af et gebyr) få hjælp til at fastsætte huslejen. Det er penge, der kan være givet utrolig godt ud efter min mening.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 3. november 2019