Ejerforeninger kan snart få nye muligheder for at ekskludere medlemmer

15. januar 2020 fremsatte boligministeren et lovforslag om en ny og revideret ejerlejlighedslov. Den nuværende ejerlejlighedslov er mest af alt et juridisk kludetæppe og har været ændret så mange gange, at den er svær at forstå – selv for fagfolk.

Den nye ejerlejlighedslov, der er på vej, skal gøre den mere overskuelig og praktisk anvendelig og forventes at træde i kraft 1. juli 2020.

Der er flere relevante ændringer på vej for dig, der bor i en ejerforening. Dels nye muligheder, men også en overvejelse, om der skal gennemføres vedtægtsændringer.

Lovforslaget til den nye ejerlejlighedslov indeholder en gennemgående revidering af normalvedtægten. Du tænker måske nu, ”hvad er det nu lige helt præcist normalvedtægten er”, og ”hvad har den af betydning”. Normalvedtægten er et sæt standardvedtægter, der fastsætter de regler, rettigheder og pligter, der gælder for ejerforeningens medlemmer.

Som ejerforening har man mulighed for at lave sine egne vedtægter, men det også muligt blot at ”læne” sig op ad normalvedtægten.

Det mest interessante ved de nye bestemmelser i normalvedtægten er, at der nu indsættes hjemmel til at ekskludere medlemmer af en ejerforening og i særlige tilfælde, hvor det bliver nødvendigt, at tvangssælge medlemmers ejerlejligheder.

Eksklusion af ejerforeningen (altså hvor et medlem bliver smidt ud af ejerforeningen), er et voldsomt indgreb i ejendomsretten, hvorfor der i hvert tilfælde skal foretages en vurdering af nødvendigheden af indgrebet.

I vurderingen af den udviste adfærd er der i den nye ejerlejlighedslov lagt vægt på, at det skal vurderes, hvorvidt adfærden i form af for eksempel vold, støj eller vanrøgt er rettet mod for eksempel generalforsamlingen eller bestyrelsen, eller om adfærden umuliggør almindelig beboelse i ejendommen.

Et eksempel kan være, hvor medlemmer udviser grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller er direkte til gene for ejerforeningens resterende medlemmer. Eksklusion af ejerforeningen kan også ske ved ejeres gentagne grove misligholdelse trods påkrav, eller hvis medlemmet bevidst modarbejder ejerforeningens formål.

En beslutning om eksklusion skal træffes på generalforsamlingen og skal ske med tilslutning fra mindst to tredjedele af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Manglende betaling af fællesudgifter medrører ikke ret til at ekskludere et medlem efter de nye regler, men skal løses efter de gamle regler og mulighed for et tvangssalg af lejligheden.

Jeg bliver ofte mødt med spørgsmål omkring strid og uenigheder i ejerforeninger – særligt uenigheder omkring forhold, der er omfattet af normalvedtægten – folk vil enten gerne have medlemmer ekskluderet fra deres ejerforening eller er bekymret for selv at blive forvist fra ejerforeningen.

I dag er svaret, at den nugældende ejerlejlighedslov § 8 ikke har nogen hjemmel til, at ejerforeningen kan ekskludere et medlem af en ejerforening – med den kommende ændring af normalvedtægten bliver det nu en reel mulighed for ejerforeninger.

Ud over muligheden for eksklusion stiller den nye normalvedtægt nye krav til tinglysning af forhold, der fraviger normalvedtægten. Der kommer et nyt og mere forenklet regelsæt for adgang til andre lejligheder i ejerforeningen i forbindelse med ombygning og indretning af nye ejerlejligheder. Herudover kommer der nye regler for dele af normalvedtægtens afstemningsregler, der bliver indskrevet i ejerlejlighedsloven, der er ufravigelige.

Normalvedtægten er fravigelig og finder derfor kun anvendelse, såfremt ejerforeningen ikke har tinglyst en særvedtægt, der anvendes i stedet for normalvedtægten. I den nye ejerlejlighedslov gælder et tingslysningskrav for særvedtægter, hvor særvedtægten skal tinglyses på samtlige ejerlejligheder i ejerforeningen for at være gyldige.

Lovforslaget er ikke endeligt vedtaget endnu (lovforslaget forventes til 3. behandling den 16. april 2020 – jeg tør ikke love, at dette sker, på grund af covid-19), hvilket i praksis gør, at der stadig er mulighed for, at lovforslagets udformning ændres. Uanset hvad, vil jeg selvfølgelig lave en opfølgende klumme.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 12. april 2020