Hvornår udløser salg af kapitalandele tilbudspligt?

Vil man som udlejer sælge sin ejendom, skal man som udlejer i henhold til Lejelovens § 100, stk. 1 tilbyde ejendommens lejere at købe ejendommen på andelsbasis, hvis ejendommen som minimum har 6 beboelseslejligheder. Er der i ejendommen også erhvervslejemål, skal ejendommen som minimum bestå af 13 beboelseslejligheder.

Højesteret har netop afsagt dom i en sag hvor det var tvivlsomt hvorvidt lejelovens regler om tilbudspligt skulle anvendes (H.D. 6. maj 2020 i anke BS-30430/2019-HJR m.fl. (2. afd.)) Sagen handlede om Carlsbergfondets overdragelse af samtlige aktier i fem ejendomsselskaber, hvor køberne efter overdragelsen ejede 49%, 34% og 17% af ejendomsselskaberne. Lejerne i ejendomsselskabernes ejendomme rejste dog påstand om, at der var tale om omgåelse af tilbudspligtsreglerne.

Det følger af lejelovens § 102 stk. 1, 2. pkt., at tilbudspligten også gælder ved salg af ejendomme i selskabsform, jf. Lejelovens § 100, stk. 1 ved overdragelser af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når køberen opnår majoritet af stemmer i selskabet.

I afgørelsen tiltrådte Højesteret landsrettens afgørelse om, at salg af samtlige kapitalandele i fem ejendomsselskaber ikke udløste tilbudspligt i henhold til Lejeloven.  Årsagen hertil var, at ingen af de tre købere efter overdragelsen opnåede majoritet i de fem selskaber. Lejerne fik derfor ikke buddet om at købe ejendommen.

Højesteret udtalte i afgørelsen, at ordlyden af lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt. må forstås sådan, at man som køber skal opnå en stemmemajoritet ved overdragelsen før at reglerne om tilbudspligt skal finde anvendelse. Af denne årsag, kom Højesteret frem til, at lejelovens regler om tilbudspligt ikke skulle anvendes, da ingen af køberne ved overdragelsen af aktierne opnåede en stemmemajoritet i de fem ejendomsselskaber.

Afgørelsen har sat skarpt på hvornår lejelovens regler for tilbudspligt skal finde anvendelse. Det er nu slået fast, at reglerne for tilbudspligt først gælder, når en køber ved overdragelsen opnår stemmemajoritet, hvilket er mere end 50%.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Flere vælger at udleje et værelse i deres bolig

Flere vælger at leje et værelse ud, hvis de alligevel har et ekstra værelse, der står tomt. Det kan være en fin ekstra indtægtskilde, der supplerer til de faste udgifter. På det seneste har jeg modtaget flere henvendelser på, hvordan reglerne for udlejning af enkeltværelser er, når man selv bor i boligen.

Særligt i de større studiebyer er det populært at leje værelser ud til studerende. Ved udlejning af et værelse er det ikke et krav, at der laves en lejekontrakt. Ikke desto mindre er advokatens bedste råd (nok ikke overraskende), at det er bedst at få tingene på skrift – sådan at man er sikker på, hvad der egentlig er aftalt mellem parterne.

Hvis lejer ønsker en lejekontrakt, følger det af lejeloven, at udlejer er forpligtet til at udarbejde en lejekontrakt. Såfremt der ikke udarbejdes en lejekontrakt, vil lejeforholdet altid falde tilbage på reglerne i lejeloven.

Hvad må et værelse koste i husleje?
Ved udlejning af enkeltværelser skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi – huslejen skal derfor fastsættes ud fra den værdi, lejeren får, jf. boligreguleringslovens regler. Som udlejer bør man undersøge lokalområdet og vurdere, hvad tilsvarende værelser af samme størrelse og kvalitet koster. Det betyder dog ikke, at udlejeren uden videre selv kan bestemme, hvad værelset skal koste. Lejen skal nemlig være overensstemmende med huslejeniveauet i lokalområdet.

Hvis lejer mener, at huslejen er for høj, kan lejeren indbringe lejeforholdet for Huslejenævnet i håb om at få sat huslejen ned. I tilfælde af, at Huslejenævnet vurderer, at lejen er for høj i lejeforholdet, kan udlejer blive mødt med et tilbagebetalingskrav fra lejer. Skal man som udlejer være på den sikre side, kan man også få Huslejenævnet til at fastsætte huslejen. Vælger man denne løsning, skal man dog være særlig opmærksom på, at Huslejenævnet vil fastsætte en minimumsværdi for, hvad du som udlejer kan tage i husleje – derudover opkræves et gebyr på 524 kroner (2020-niveau) for Huslejenævnets bistand – herved er du som udlejer helt sikker på, at huslejen fastsættes korrekt.

Husk at du som udlejer ikke må forlange mere end tre måneders depositum og tre måneders forudbetalt leje, og at forbrugsudgifter som varme, vand og el vil som udgangspunkt skal indeholdes i lejen og kan ikke opkræves særskilt.

Bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag?
Selvom det ”kun” er et værelse, du udlejer, slipper du ikke uden om skattefar – og dog. Som udlejer er man som udgangspunkt skattepligtig af lejeindtægten. Som udlejer kan man vælge enten at bruge bundfradragsmetoden eller det regnskabsmæssige fradrag.

Anvendes bundfradragsmetoden, skal man alene betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger ens bundfradrag – ens bundfradrag udgør 1,33 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering – bundfradraget udgør dog som minimum 29.300 kroner (2020-niveau). Er din bolig derfor 2.500.000 kroner værd, vil dit bundfradrag udgøre 33.250 kroner.

Anvendes i stedet den lidt mere komplicerede metode, nemlig det regnskabsmæssige fradrag, skal der føres et regnskab over indtægter og udgifter på værelsesudlejningen. Her skal man som udlejer beskattes af de lejeindtægter, der overstiger udgifterne. Ved en sådan beregning beregnes en forholdsmæssig andel over boligens udgifter, herunder vand, varme, el, renovation og ejendomsskat.

Kan jeg opsige lejeforholdet?
Ved udlejning af enkeltværelser gælder særlige regler for opsigelse, der adskiller sig fra andre typer af lejemål.

Både udlejer og lejer kan opsige lejeforholdet med én måned varsel – herudover gælder særligt, at der ingen begrundelse kræves, hvilket adskiller sig fra lejelovens regler for andre typer af lejemål. Sværere bliver det dog, hvis lejemålet har et selvstændigt køkken eller bad tilknyttet værelset, da opsigelsesvarslingen her stiger fra en måned til et år for dig som udlejer – vel at mærke hvis opsigelsen sker i overensstemmelse med lejelovens regler, herunder eksempelvis, at du selv skal bo i lejemålet.

Opsigelsesvarslingen stiger, da der ikke længere er tale om udlejning af et værelse, men en egentlig lejlighed – vær derfor særlig opmærksom på dette som udlejer.

Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning
Hvad angår vedligeholdelsen er udgangspunktet, at vedligeholdelsen påhviler udlejer – det kan dog aftales, at lejer skal stå for den indvendige vedligeholdelse. I så fald vedligeholdelsen påhviler lejer, er lejer forpligtet til at aflevere værelset i samme stand, som da lejer overtog værelset, hvilket indebærer, at værelset skal males eller tapetseres ved fraflytning.

Ved fraflytning skal udlejer dog inden for en frist på 14 dage meddele lejeren om, hvilke arbejder der skal udføres i værelset. Her kan udlejer bruge af det indbetalte depositum til at dække disse istandsættelsesudgifter med. I tilfælde af, at lejer er uenig i de istandsættelsesarbejder, der skal udføres, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet.

5 gode råd

1. Udarbejd en lejekontrakt – det skaber klarhed over lejeforholdet.

2. Få styr på huslejefastsættelsen – det kan blive dyrt.

3. Overvej, hvordan du vil administrere lejeindtægten, herunder skattemæssigt.

4. Vær særlig opmærksom på opsigelsesfristerne og lejemålets karakter/indretning.

5. Skab klarhed/afstem, hvem der står for indvendig vedligeholdelse og istandsættelse.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 10. maj 2020