Nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter på vej

1. oktober 2020 præsenteres en ny huseftersynsordning for bolighandler, hvor der kommer nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter. Det er derfor snart slut med de velkendte K’er, der kategoriserer hvor alvorlig en skade der er tale om, og hvornår den bør udbedres inden der sker skade på andre bygningsdele. K0, K1, K2 og K3 erstattes ved indførelsen af farverne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder. Disse ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier. Ved indførelsen bliver ejendommens tilstand klassificeret efter, hvor hurtigt skaderne skal udbedres, mens farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød. For eksempel bliver kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, markeret med gul.

Bygningssagkyndige, der udarbejder disse rapporter har i dag mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger. Bygningssagkyndige virker dog skeptiske over for de nye regler og for hvordan tilstands- og elinstallationsrapporterne skal udfærdiges. Særligt fordi man har brugt mange år på at uddanne de byggesagkyndige, for nu at ændre reglerne for hvordan de forskellige skader skal kategoriseres. De nye regler frygtes at få konsekvenser for forbrugerne, hvis de byggesagkyndige ikke når, at få en tilstrækkelig oplæring i det nye karaktersystem.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Vær dog særlig opmærksom på, at tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år, hvorfor man her vil kunne blive mødt med K-værdier til og med september 2021.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Nye regler for familieoverdragelser er lige på trapperne

Jeg har tidligere skrevet om, at der formentligt ville komme nye regler ift. familieoverdragelser, altså hvor familiemedlemmer ønsker at overdrage ejendom imellem hinanden, og det nok ville være fornuftigt at få overdraget nu, hvis du stod i en aktuel situation, hvor det gav mening.

Nu ved vi lidt mere om de nye regler, der kommer til at gælde, og hvilke ændringer der konkret vil blive tale om.

Skatteministeriet har 4. maj udsendt et høringsudkast, der indeholder justeringer til det gældende værdiansættelsescirkulære. Høringsudkastet lægger op til, at forældre fremover kan overdrage fast ejendom til deres børn til +/-20 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

I dag er det muligt at overdrage fast ejendom til +/-15 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering inden for familien. Denne form for familieoverdragelser kan foretages, uden at det har nogen skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser, og det har været muligt siden 1982 i henhold til Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære.

Den foreslåede forhøjelse til +/-20 procent hænger sammen med den nye ejendomsvurderingslov og de offentlige ejendomsvurderinger, der forventes at blive præsenteret i anden halvdel af 2020. De nye offentlige ejendomsvurderinger skal sikre mere retvisende og gennemskuelige vurderinger, der bygger på flere detaljerede oplysninger, end de tidligere vurderinger har gjort. Den nugældende 15-procent-regel bliver derfor ophævet, og i stedet indføres en ny 20-procent-regel. Cirkulæret gælder kun for ejendomme, der har modtaget den nyeste offentlige ejendomsvurdering i henhold til den nye ejendomsvurderingslov.

Af det nye værdiansættelsescirkulære fremgår det, at +/-20-procent-reglen dog ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder som begrunder, at fremgangsmåden ikke kan anvendes. Høringsudkastet indeholder en udvidelse af de tilfælde, hvor der foreligger særlige omstændigheder sammenlignet med den praksis, der er udviklet som følge af afgørelsen fra Højesteret tilbage i 2016 (SKM2016.279.HR).

Skattestyrelsen har udsendt et styresignal, der beskriver, hvornår der foreligger særlige omstændigheder ud fra den nugældende +/-15-procent-regel. Vurderingen heraf beror på en konkret vurdering, men foreligger blandt andet, hvis ejendommen har været solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen. Særlige omstændigheder foreligger blandt andet også, hvis den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 procent ikke giver udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Som boligadvokat kunne jeg godt have ønsket en mere udtømmende liste over de situationer, der dækker over begrebet ”særlige omstændigheder”. Det er derfor svært at vurdere, hvilke situationer der fremover vil grænse til at blive vurderet som særlige omstændigheder, da der på nuværende tidspunkt kun er oplistet en række eksempler.

Hvornår kan de nye regler anvendes? Ændringerne i cirkulæret forventes at træde i kraft 1. juli 2020 og finder derfor anvendelse på de familieoverdragelser, der overdrages fra 1. juli 2020. Den nye +/-20-procent-regel får dog først virkning for overdragelser, hvor ejeren på overdragelsestidspunktet har modtaget en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Indtil de nye ejendomsvurderinger bliver offentliggjort, vil de nugældende regler stadig finde anvendelse.

Udkast til ændring af værdiansættelsescirkulæret og udkast til styresignal havde høringsfrist 2. juni. Styresignalet, der beskriver, hvilke situationer der er omfattet af særlige omstændigheder, får dog først virkning, når det endelige styresignal offentliggøres. Hvornår dette sker, er endnu uvist. Hvorvidt cirkulæret og styresignalet træder i kraft samtidig, er derfor stadig uvist.

Familieoverdragelser efter de nye regler: Det nye værdiansættelsescirkulære og styresignalet indskrænker i et vist omfang de nugældende muligheder for gode familieoverdragelser. Overvejer I derfor allerede nu at lave en familieoverdragelse af en ejendom, vil min anbefaling være at få gennemført en planlagt familieoverdragelse, inden de nye regler træder i kraft 1. juli 2020.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 21. juni 2020