FIND EJERPANTEBREVET FREM FRA SKUFFEN I TIDE

20/05/2016

Hvis du står overfor at skulle sælge dit hus inden for den nærmeste fremtid og har ejet huset fra før 2009 og kun skylder til realkreditforeningen, så bør du læse videre. Et ikke tinglyst ejerpantebrev, hvor du ikke kan finde det originale dokument, kan i en salgssituation give store problemer og betyde en merudgift for dig som sælger. Hvis det originale ejerpantebrev er bortkommet, så er der dog håb forude således, at ud kan sikre, at dit salg går gnidningsfrit igennem. Det er dog vigtigt, at der tages fat i god tid, inden du sætter dit hus til salg, da det ellers kan blive en mere bøvlet og dyr affære.

Et ejerpantebrev er noget, de fleste boligejere stifter bekendtskab med i forbindelse med selve købet af ejendommen eller på et senere tidspunkt. Ejerpantebrevet er et dokument, der er tinglyst på din ejendom, og som kort fortalt giver dig mulighed for blandt andet at låne penge til en fornuftig rente i din bank. Før 2009 var det sådan, at ejerpantebrevet blev udleveret til dig som ejer af ejendommen efter, at dit engagement med eksempelvis banken var ophørt. Det var herefter normalt at lægge ejerpantebrevet i en skuffe eller et pengeskab til eventuelt senere brug. Man valgte dog i 2009 at indføre et nyt digitalt tinglysningssystem, som betyder, at ejerpantebreve den dag i dag registreres digitalt i tingbogen. Hvis dit ejerpantebrev er fra før 2009, ikke konverteret til det nye system og pludselig bliver væk – ja, så skal du være særlig opmærksom. Hvis du står i den situation, at du skal sælge din ejendom, og ejerpantebrevet i den forbindelse skal aflyses, kan det være særligt besværligt, hvis ejerpantebrevet ikke findes fysisk.

Det blev i Danmark fra 2009 muligt at tinglyse digitalt med den digitale tingbog. De af jer, som har et ejerpantebrev fra før 2009, vil vide, at man i sin tid skulle have ejerpantebrevet i fysisk papirform. Sådan er det ikke længere. Indførelsen af det digitale tinglysningssystem indebærer, at ejerpantebrevene nu findes digitalt i tinglysningssystemet, hvilket er særdeles nemmere, idet man ikke risikerer, at ens ejerpantebrev bortkommer. Hvis du har et ejerpantebrev fra efter 7. september 2009, vil der ikke kunne opstå problemer i forhold til bortkomst af et ejerpantebrev, da disse automatisk vil være digitale. Det, du skal være opmærksom på, er altså, hvis du ligger inde med et ejerpantebrev fra før 7. september 2009.

Hvis du ligger inde med et af de gamle ejerpantebreve, kan det give anledning til problemer, hvis du går med en plan om at sælge dit hus eller optage nye lån i din ejendom. Ofte finder man først ud af, at ejerpantebrevet er blevet væk, når man står overfor at ville sælge huset. Hvis ejerpantebrevet er forsvundet, så kan det ikke indsendes til tinglysningsretten med henblik på aflysning. Det betyder, at hvis du står overfor at sælge dit hus, og der skal lyses nye lån, så vil ejerpantebrevet stå i vejen herfor. Det vil derfor ikke blive muligt at få et anmærkningsfrit skøde, førend ejerpantebrevet bliver slettet. Dette vil kunne påføre dig yderligere omkostninger som sælger.

Hvis du står i den situation, at du har mistet dit ejerpantebrev i fysisk form, så er det nødvendigt at oprette en såkaldt mortifikationssag. En mortifikation af et ejerpantebrev betyder, at der indhentes en række erklæringer og oplysninger. Når disse oplysninger er indhentet, bliver den lokale byret anmodet om at indlede en mortifikationssag. Du skal i den forbindelse med opstart af en mortifikationssag betale en afgift til retten på 400,00 kroner. Når en mortifikationssag startes op, offentliggøres den på Statstidendes hjemmeside, så eventuelle kreditorer kan gøre krav gældende. Det betyder, at hvis du har mistet dit ejerpantebrev, og du ikke mener, der er nogle kreditorer, som har krav på ejerpantebrevet, men det alligevel viser sig at være tilfældet, så kan disse kreditorer gøre krav på ejerpantebrevet. Når der normalvis er gået et år, og ingen kreditorer har gjort krav gældende, så kan retten afsige mortifikationsdom. Når dommen er afsagt, og den almindelige ankefrist på fire uger er udløbet, så kan Tinglysningsretten anmodet om at aflyse pantebrevet. Denne proces tager typisk omkring et helt til halvandet år.

Det handler derfor om at være ude i god tid. Hvis man har travlt, fordi man eksempelvis ikke kan få nye lån tinglyst anmærkningsfrit i forbindelse med en ejendomshandel, så er der mulighed for at gennemføre en mortifikationssag med forkortet varsel. Det betyder, at mortifikationssagen fortsætter, men aflysning af pantebrevet vil allerede kunne ske tre måneder efter annonceringen i Statstidende i modsætning til det år, som det normalvis tager. Du skal dog være opmærksom på, at det er et krav, at der stilles sikkerhed for det beløb, pantebrevet lyder på med tillæg af et års rente. Sikkerheden vil ofte stilles i form af en bankgaranti. Den hurtige løsning er den dyreste, og alene af den grund er det anbefalelsesværdigt at få det gjort efter den almindelige fremgangsmåde, som altså kan tage op til halvandet år. Når der er afsagt mortifikationsdom, kan man vælge at aflyse ejerpantebrevet i tingbogen eller oprette et digitalt ejerpantebrev i stedet. Det kan være en mulighed, hvis du for eksempel senere ønsker at optage nye lån, hvor du så kan benytte ejerpantebrevet som sikkerhed.

Mit bedste råd vil være, at hvis du ligger inde med et fysisk ejerpantebrev, så sørg for at få det mortificeret i tid. På den måde er du sikret ved et fremtidigt hussalg eller optagelse af lån. Det kan blive både tidskrævende og dyrt at vente med at mortificere ejerpantebrevet til det tidspunkt, hvor du sælger ejendommen. Husk desuden altid inden du iværksætter en egentlig mortifikationssag at undersøge, om din tidligere kreditor (typisk bank) eventuelt skulle ligge inde med pantebrevet. Det er ofte tilfældet.

Skrevet af: Anders Quistgaard  

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig)

SPRINGER DU I FALDSKÆRM I FRITIDEN?

02/05/2016

Er du begyndt at springe faldskærm eller har du måske skiftet job, og er det indenfor en helt anden branche, så skal du måske have fat på dit forsikringsselskab. Når der sker store ændringer i dit liv i forhold til arbejde, fritidsinteresser og boligforhold bør du altid tage kontakt til dit forsikringsselskab. Hvis du rent arbejdsmæssigt skifter kurs og samtidig begynder på en farlig sportsgren, kan du nemlig i tilfælde af en ulykke eller dødsfald risikere, at din ulykkesforsikring eller livsforsikring ikke dækker som du troede. Det afgørende er, at dit forsikringsselskab altid har korrekte oplysninger på dig.

Skal forsikringen vide alt?

Svaret er nej, men som forsikringskunde er du underlagt en oplysningspligt overfor dit forsikringsselskab. Det betyder på godt dansk, at du er forpligtet til at give dit forsikringsselskab besked om visse ændringer i dit liv. Gør du ikke det, kan du såt med en forsikring, som du troligt har betalt til i mange år, men som pludselig ikke dækker, når der er brug for det. Dit forsikringsselskab skal vide, hvilken risiko det tager, når det siger ja til at forsikre dig. Det er derfor vigtigt, at du afgiver så korrekte og præcise oplysninger som muligt, så dit forsikringsselskab altid har de bedste forudsætninger for at kunne tilbyde dig den bedst mulige dækning og ikke har mulighed for at krybe udenom, når de skal dække. Forsikringsvilkårene og forsikringspræmien bestemmes ud fra de risikooplysninger, som du har afgivet til dit forsikringsselskab. Jo større risiko dit forsikringsselskab har ved at forsikre dig, jo større forsikringspræmie skal du betale. Disse to ting hænger sammen. Det giver nok lidt sig selv, at det at du arbejder på en boreplatform og springer faldskærm i fritiden er noget, der vil gøre risikoen større, end hvis du blot arbejdet på et kontor og spiller lidt håndbold i fritiden.

Når du tegner en forsikring skal du typisk udfylde en forsikringsbegæring. I forsikringsbegæringen stiller dit forsikringsselskab nogle generelle spørgsmål til dig, som har betydning for den forsikring og deres risikovurdering. I disse spørgsmål vil indgå, hvad du arbejder med, og om du eventuelt dyrker farlige sportsgrene i fritiden. I takt med at tiden går, kan virkeligheden gå hen og blive en anden, og det er her, du skal være opmærksom på, at du får taget kontakt til dit forsikringsselskab i tide. De fleste af os ser det som en selvfølge, at forsikringsselskaberne skal have alle relevante oplysninger til brug for deres risikovurdering, men det er de færreste, der tænker over, at det er dig om kunde, der har ansvaret for, at forsikringsselskabet har disse oplysninger. Det er mindst lige så vigtigt at orientere sit forsikringsselskab om større ændringer i sit liv (der forøger risikoen), som det er at afgive så præcise og korrekte oplysninger ved tegning af forsikringen.

Kan miste erstatning

Ligesom ved forsikringens tegning er du ansvarlig for, at dit forsikringsselskab igennem hele forsikringsperioden altid har korrekte og opdaterede oplysninger om dig. Du er derfor forpligtet til at oplyse og opdatere dit forsikringsselskab, når der sker ændringer, som har betydning for din forsikring. Hvad der er en relevant ændring for netop din ulykkesforsikring vil typisk være angivet i din forsikringsaftale. Det er typisk relevant for din ulykkesforsikring, at du oplyser dit forsikringsselskab om, at du er begyndt til farlig sport, for eksempelvis startet til motorcross, ridning eller begyndt til faldskærmsudspring. Lige så relevant er det typisk for din ulykkesforsikring, at du orienterer dit forsikringsselskab om, at skifter erhverv, for eksempelvis skifter erhverv fra at sidde stillet på et kontor til at være fabriksmedarbejder eller håndværker. Baggrunden for, at blandt andet farlig sport og erhvervsskifte anses for relevante ændringer for din ulykkesforsikring er, at der i begge tilfælde er større risiko for, at der vil ske en ulykke, og dit forsikringsselskab skal derfor påtage sig en større risiko. Denne forøgelse af risikoen medfører typisk, at din præmie stiger. Når der sker relevante ændringer i dine risikoforhold, er du forpligtet til at orientere dit forsikringsselskab om ændringerne hurtigst muligt, så dit forsikringsselskab altid har mulighed for at tilrette jeres forsikringsvilkår.

Konsekvenserne af, at du ikke oplyser dit forsikringsselskab om relevante ændringer er, at dit forsikringsselskab kan vælge at nedsætte din erstatning eller helt afvise at udbetale erstatning til dig. Dit forsikringsselskab kan for eksempelvis nedsætte din erstatning, hvis du kommer til skade ved faldskærmsudspring, hvis dit forsikringsselskab i forsikringsaftalen har angivet, at denne form for farlig sport er en relevant ændring. Hvis dit forsikringsselskab i sin forsikringsbetalinger har skrevet, at det ikke dækker farlig sport, så kan det helt afvise at udbetale erstatning til det. I praksis er dækning ved farlig sport dog typisk en tilvalgsmulighed, hvorfor dit forsikringsselskab derfor kun er berettiget til at nedsætte din erstatning.

Du er forpligtet til at orientere

Du er ikke kun pålagt en særlig oplysningspligt i forhold til din ulykkesforsikring eller livsforsikring. Ved alle typer forsikringer er du forpligtet til at orientere dit forsikringsselskab om relevante ændringer. Der er selvfølgelig forskel på, hvad der er relevant i forhold til den pågældende forsikring. Ved din kaskoforsikring (på bilen) er det for eksempelvis typisk relevant for dit forsikringsselskab, at du orienterer om, at dit barn er begyndt at køre i din bil, eller at du er flyttet fra landet og ind til byen. Der er mange eksempler på, hvad der kan være en relevant ændring for netop din forsikring. Det er derfor en god idé med jævne mellemrum at gennemgå dine forsikringsaftaler med henblik på at se, om forsikringen stadig stemmer overens med virkeligheden. Herved undgår du at komme ud i en situation, hvor du står tilbage med en forsikring, som ikke dækker, selv om du har betalt troligt i mange år.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base bolig) den 1. maj 2016