Elev som juridisk sagsbehandler

Sælger – kend størrelsen på dit hus

Størrelsen på et hus har oftest stor betydning for prisen, og det er ganske normalt, at der er fokus på ”kvadratmeterpris”, når der handles hus. Et problem, der kan opstå i forbindelse med en helt almindelig ejendomshandel, er, når det efterfølgende viser sig, at huset faktisk ikke er så stort, som det fremgår af BBR eller salgsopstillingen – hvad så?

Højesteret behandlede i 2013 to sager, hvor huse viste sig at være mindre end, hvad der fremgik af salgsmaterialet. På trods af, at sælger ikke havde tilbageholdt oplysninger af nogen art, blev køberne i begge sager tilkendt et afslag i den oprindelige købesum.

I den ene sag var der tale om et parcelhus, der var udbudt i salgsmaterialet med et boligareal på 113 kvm. Køberne betalte 950.000 kroner for huset. Det viste sig så efterfølgende, at arealet kun var på 95,7 kvm. Køberne fik et afslag på 50.000 kroner.

I den anden sag var der tale om et lidt større hus, der var annonceret med et boligareal på 150 kvm. Køber betalte 1.630.000 kroner for huset. En efterfølgende opmåling viste, at huset alene var 122 kvm. Køberne fik et afslag på 150.000 kroner.

Sælger blev altså gjort ansvarlig for, at huset ikke var så stort som det fremgik af f.eks. salgsopstillingen, selvom køber unægtelig var tilfreds med huset og størrelsen, da det blev handlet.

Efterfølgende (og formentlig i et forsøg på at beskytte sælger) blev der indsat en standard-ansvarsskrivelseserklæring i Dansk Ejendomsmæglerforenings standard-købsaftaler (som langt de fleste huse bliver handlet på i Danmark) – her fremgik det nu, at eventuelle afvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne kvadratmeterantal var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

Altså sagt på godt dansk – huset burde være så stort, som det fremgår af BBR, og hvis køber vil have sikkerhed for det, så må han selv undersøge det nærmere.

Måske ny retspraksis på vej

Højesteret skal nu snart til at tage stilling til, om en sådan ansvarsfraskrivelse er gyldig. En sælger er i juni i år blevet dømt til at betale 150.000 kroner i afslag til en køber. I den pågældende sag blev et parcelhus i 2016 handlet til 2.000.000 kroner, og hvor det fremgik af salgsopstillingen, at huset havde et boligareal på 148 – det viste sig efterfølgende kun af være på 128 kvm. I købsaftalen var der taget et standardforbehold for, at eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

Sælger blev dømt til at betale både i byretten og efterfølgende i landsretten, der var enig i byrettens dom. Både byretten og landsretten fandt det bevist, at boligarealet korrekt skulle have været 128 kvm og ikke 148 kvm, som angivet i salgsopstillingen. Der var tale om en væsentlig arealafvigelse, som berettigede køberne til et afslag i købesummen, idet standardansvarsfraskrivelsen i købsaftalen ikke kunne føre til et andet resultat.

Sælger, der helt oplagt ikke var tilfreds over dommens resultat, fik så her den 23. september 2019 af procesbevillingsnævnet lov til at få sagen prøvet ved Højesteret.

Uanset udfaldet (som vi nok først kender om i hvert fald et års tid) er det vigtigt, at sælger er opmærksom på størrelsen af sit hus, inden det sættes til salg. Køber skal måske også overveje at foretage visse yderligere undersøgelser af boligarealet, hvis der måtte være grund til at rejse tvivl om størrelsen af huset og de samlede boligkvadratmeter.

Der er noget, der tyder på, at en sælger ikke blot kan dække sig ind under en sådan standardfraskrivelse, og at sælger vil være ansvarlig, hvis det viser sig, at huset er væsentligt mindre end, hvad der måtte fremgå af en salgsopstilling – uanset om sælger har været vidende om det eller ej, eller for den sags skyld selv har købt huset ud fra et fejlagtigt boligareal.

Gode råd til sælger

Hvis du står og overvejer at sælge dit hus og måske godt kunne være i tvivl, om huset også har de boligkvadratmeter, der fremgår af BBR, så vil det klart være min anbefaling at få foretaget en opmåling af huset. Det er ganske ukompliceret og koster ikke alverden. Det kan være givet rigtig godt ud.

Hvornår det giver mening at få foretaget en sådan opmåling må være op til dig som sælger, men typisk vil det være i forhold til ældre huse, hvor der måske er sket ombygninger. For nyere huse vil det oftest ikke være nødvendigt.

Jeg bliver ofte mødt med en vis frustration fra sælger (i sådanne sager her) om, at køber jo på forhånd har set, hvad de køber og også har betalt for det – de var glade. Hvordan kan det så få betydning, blot fordi huset viser sig at være mindre?

Til det kan jeg blot sige, at sådan at retstilstanden bare i Danmark – måske netop med udgangspunkt i, at køber i forbindelse med købet har regnet på kvadratmeterprisen, og det er på den baggrund, køber har fundet købesummen rimelig.

Så snart Højesteret har truffet afgørelse i den kommende sag, vil jeg selvfølgelig lave en opfølgende klumme.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 6. oktober 2019

Lokalplan – hvad betyder det egentlig for min ejendom?

Hvad er en lokalplan egentlig, og hvad betyder det, hvis der er vedtaget en lokalplan for det område, hvor du bor?

Ja, det er faktisk et spørgsmål, jeg ofte bliver stillet. På den måde er det egentlig lidt mærkeligt, at jeg ikke tidligere har skrevet om det.

Det retter vi op på nu.

Kort fortalt, så skal du se en lokalplan som en måde, hvordan kommunen kan holde styr på, at vi husejere ikke blot bygger løs, som vi lyster. For dig som husejer handler det om, at du har sikkerhed for, hvad der kan ske i dit område, herunder for eksempel i forhold til nybyggeri eller larmende og støjende aktiviteter.

Når du er husejer eller overvejer at købe et hus, som er omfattet af en lokalplan, er det meget vigtigt, at du sætter dig ind i, hvad der står i lokalplanen, inden du for eksempel bygger om, river ned, planter hæk eller etablerer ekstra parkeringsplads. Der kan være mange restriktioner.

Hvad vil der typisk være reguleret i en lokalplan?

En lokalplan indeholder regler om, hvor meget der må bygges, hvordan der må bygges, områder der må/ikke udstykkes, og hvordan ubebyggede arealer må anvendes.

En lokalplan vil typisk omfatte et større område, men en lokalplan kan også godt vedrøre et meget lille område eller i sjældne tilfælde en enkelt ejendom.

Det kan fremgå af en lokalplan, at der ikke må drives visse former for erhverv, og at der skal tages særlige hensyn til trafikale forhold eller naturforhold mv.

Mange spørger mig ofte, hvad der sker, hvis man har “forbrudt” sig mod indholdet i en lokalplan, bygget en for stor garage eller andet. Svaret er ikke overraskende, at dette kan betyde, at kommunen udsteder et påbud om, at du som husejer skal “rette ind”, dvs. rive hele eller dele af en nyopført bygning ned, som er etableret i strid med lokalplanen. Kommunen kan samtidig udstede bøder.

Er der vedtaget en lokalplan, der hvor du bor?

Langt de fleste kommune i Danmark har gjort deres lokalplaner tilgængelig på deres hjemmeside. Du kan derfor gå ind på din kommunes hjemmeside og hente en kopi. Tidligere skulle lokalplaner også være tinglyst på ejendommen, men det er ikke længere et krav. I dag skal alle lokalplaner indberettes til et digitalt nationalt system, plandata.dk – her kan du søge på alle adresser i hele Danmark og finde lokalplaner.

Du skal være opmærksom på, at der løbende kan være nye lokalplanforslag undervejs, herunder både nye lokalplaner for områder, der ikke tidligere har været omfattet af en lokalplan, og som erstatning for tidligere lokalplaner.

Hvis der er nye lokalplaner undervejs i dit område, kan jeg berolige dig med, at alle husejere, der vil blive omfattet af en ny lokalplan eller tillæg hertil, vil få mulighed for at bliver hørt i forbindelse med en høringsproces, som kommunen er forpligtet til at sætte i gang.

Selvom du gør indsigelser til indholdet en ny lokalplan, er det dog ikke sikkert, at dette medfører nogen ændringer i det oprindelige oplæg. Kommunen har ikke mulighed for at vedtage en ny lokalplan, som medfører en pligt til at ændre forhold, som tidligere var lovlige, for eksempel særlige typer af bebyggelse på en ejendom. Kommunen kan dog sætte en stopper for det fremadrettet – men altså ikke bagudrettet.

Der er naturligvis grænser for, hvilke indgreb kommunen kan gennemføre som led i en ny lokalplan, men det vil altid være en konkret vurdering. Det grundlæggende synspunkt vil være, at du ud fra den lokalplan, der er gældende på det tidspunkt, hvor du køber dit hus, må kunne regne med, at der ikke sker indgreb, der forringer dine muligheder som husejer til at gøre, hvad du vil med din ejendom.

Hvis der ikke er vedtaget en lokalplan i det område, hvor du bor, så er du væsentlig mere fritstillet til at gøre, hvad du vil. Derudover kan der være tinglyste servitutter, som sætter visse begrænsninger. Det er dog en helt anden sag.

Dispensation fra lokalplaner?

Lad os nu sige, at du har fundet en fantastisk byggegrund, hvor du gerne vil bygge et nyt hus. I lokalplanen står der, at huset alene må være X antal kvadratmeter, og at der skal være mos på taget. Det relevante spørgsmål er så, om der kan opnås dispensation for dette?

Det korte svar er, ja måske. Det er dog aldrig til at vide på forhånd og vil afhænge af, om kommunen vurderer, at ændringer kan retfærdiggøres inden for rammerne af lokalplanen.

Et afsluttende godt råd er, at hvis du som husejer gerne vil søge dispensation for at bygge for eksempel en carport i skel og med taghældning (hvilket ift. lokalplanen ikke er tilladt), så tag og kig rundt i området, hvor du bor, om andre har gjort det, du gerne vil. Hvis det er tilfældet, så kan du bruge dette som argument for, at du også skal have lov – dette hænger sammen med, at kommunen skal behandle din dispensationsansøgning efter et ligebehandlingsprincip.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 1. september 2019

Flere danskere opretter en fremtidsfuldmagt

Ved sygdom, eksempelvis demens, er det andre mennesker, der skal træffe visse beslutninger for den syge. Derfor er det en god idé i tide, at tage stilling til en fuldmagt – hvis man ud i fremtiden skulle blive ramt.

MANGE HAR OPDAGET fordelene ved oprettelsen af en fremtidsfuldmagt. Der findes på nuværende tidspunkt ikke konkrete antal på, hvor mange der er oprettet, men det er min klare oplevelse i min dagligdag som advokat, at der mange danskere der har taget stilling. Tidligere, inden vi fik muligheden for at oprette en fremtidsfuldmagt, var det meget brugt at få oprettet en såkaldt generalfuldmagt. Når der oprettes en fuldmagt, giver du en anden person lov og ret til at varetage dine interesser og handle på vegne af dig. Fuldmagter kan udformes på flere forskellige måder, og det er som udgangspunkt ikrafttrædelsestidspunktet, der adskiller en fremtidsfuldmagt fra en generalfuldmagt. En generalfuldmagt træder i kraft ved underskrift og en fremtidsfuldmagt træder først i kraft når den, der har oprettet fuldmagten, ikke længere kan tage vare på sig selv – dette sker så automatisk.

Netop ikrafttrædelsestidspunktet gør det særligt oplagt at kombinere en fremtidsfuldmagt med en generalfuldmagt. De to typer af fuldmagter kan kombineres i det samme dokument, og på den måde er der taget stilling til en nuværende situation, hvor der kan være brug for en fuldmagt – forløbet hen til sygdom og efterfølgende. Med en kombineret general- og fremtidsfuldmagt er der taget stilling hele vejen rundt (så at sige), og det vil oftest være det de fleste ønsker. For mange vil en fremtidsfuldmagt alene ikke nødvendigvis være den bedste løsning.
En oplagt fordel ved en kombinationsfuldmagt vil være, at der ikke opstår et tomrum, indtil en fremtidsfuldmagt træder i kraft, og hvor der kan være behov for nærtstående til at kunne træffe beslutninger.

EN FREMTIDSFULDTMAGT ER en fuldmagt, som først træder i kraft i fremtiden på det tidspunkt, hvor du mister evnen til at kunne varetage dine personlige og økonomiske forhold. Opretter du derfor en fremtidsfuldmagt i dag, vil den først kunne blive sat i værk på det tidspunkt i fremtiden, hvor du bliver syg eller på anden måde ikke kan varetage egne forhold. For at fremtidsfuldmagten kan træde i kraft, skal Familieretshuset anmodes om ikrafttrædelse, når lovens betingelser herfor er opfyldt. Fremtidsfuldmagter er stadig en ny fuldmagtstype, da det først fra 2017 blev muligt at få sin fremtidsfuldmagt registreret. Denne form for fuldmagt skal tinglyses ved en notar, for at den er gyldig.
Det er dog ikke alle, der vælger en fremtidsfuldmagt, men derimod vælger en generalfuldmagt. En generalfuldmagt træder i kraft fra det tidspunkt, hvor generalfuldmagten underskrives. Modsat fremtidsfuldmagten skal denne ikke tinglyses ved en notar, hvorfor denne fuldmagt i praksis har skabt usikkerhed, idet det kan være sværere at få anerkendt en generalfuldmagt, som ikke er tinglyst, frem for en tinglyst fremtidsfuldmagt. 

ER DU I tvivl om, hvilken form for fuldmagt der vil være mest hensigtsmæssig for dig? For at sikre sig bedst muligt, er det efter min overbevisning mest hensigtsmæssigt at kombinere generalfuldmagten og fremtidsfuldmagten. I en kombinationsfuldmagt kan man indsætte en bestemmelse, hvori det bestemmes, at fuldmagten skal have virkning som en generalfuldmagt og dermed træde i kraft straks. Herved sikrer man, at fuldmagten kan anvendes straks uden at skulle være afhængig af Familieretshusets sagsbehandlingstid, herunder indhentelse af dokumentation fra læge, helbredsundersøgelser etc.
Vælger man en kombineret fuldmagt, skal denne tinglyses, hvilket kan gavne fuldmagtsforholdet i situationer, hvor der kan opstå tvivl om, hvorvidt der er oprettet en fuldmagt eller ej. Ved at oprette en kombineret fuldmagt skabes der derfor bedre tryghed og sikkerhed.  

SIDDER DU DERHJEMME og tidligere har oprettet en generalfuldmagt, og er du i tvivl om, hvorvidt du har behov for en fremtidsfuldmagt og/eller en kombinationsfuldmagt, så er det essentielt at vurdere den nuværende fuldmagts omfang og indhold. Det er vigtigt at sikre, at fuldmagten passer netop til din situation og ønsker, med særligt fokus på hvornår fuldmagten skal træde i kraft. Ønsker du en fuldmagt, hvori der kan tages stilling til nuværende forhold samt forhold i fremtiden, kan det derfor være anbefalelsesværdigt at oprette en kombineret fuldmagt.
Såfremt der oprettes en kombinationsfuldmagt, umyndiggøres du ikke som fuldmagtsgiver, og fuldmagtsgiver kan derfor stadig selv træffe beslutninger. Det betyder kun, at der, ud over personen selv, også er en anden person, der kan handle, hjælpe og træffe beslutninger på vegne af fuldmagtsgiver.

FEM GODE RÅD

1. Få taget stilling til spørgsmålet om fuldmagt inden det er for sent. Allerede ved begyndende demens kan det være vanskeligt at få en fuldmagt på plads.

2. Overvej omfanget af fuldmagten, og hvad du ønsker at give fuldmagt til.

3. Skal fuldmagten både vedrøre økonomiske og personlige anliggender?

4. Skab overblik frem for ubesvarede problemstillinger – brug derfor ikke en standard formular fra nettet, som du eller dine nærtstående skal bruge juridisk bistand til at forstå.

5. Tag stilling til, hvornår fuldmagten skal træde i kraft.


AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 30. juni 2019

Hvad du skal være opmærksom på ved kolonihavehuse

Et fristed, hvor du kan plukke dine egne jordbær og agurker. Et billigt alternativ til et hus i byen med en lille have. Det lyder måske meget hyggeligt, men inden du kaster dig ud i projektet, er der et par overvejelser, som er væsentlige at have med i bagagen.

Ved køb af et kolonihavehus køber du huset, men lejer grunden af en haveforening. Det er langtfra alle kolonihaver, som er underlagt samme regelsæt, så det er derfor vigtigt med nogle indledende knæbøjninger, når der skal købes kolonihavehus.

Først og fremmest skal det fastlægges, at der findes to former for kolonihaver. Den første form er kolonihaveforeninger, som ligger på lejet grund, typisk lejet af kommunen, staten eller anden offentlig myndighed. Den anden form for kolonihave er, hvor en andelskolonihaveforening har købt grundene, og medlemmerne af foreningen ejer en andel af foreningens formue – samme måde som ved andelsboligforeninger. Fællesnævneren for de to er, at du som køber af kolonihavehuset køber huset, men ikke jorden hertil – den lejer du.

Alt afhængig af hvilken haveforening der er tale om, er det ligeledes vigtigt at tage stilling til, hvorvidt haveforeningen accepterer helårsbeboelse eller kun begrænset brug, idet nogle haveforeninger faktisk lukker for vandet over vinteren. Dette fremgår i BBR-registret eller i haveforeningens vedtægter. Derudover er der også nogle foreninger, som kræver bopælspligt i kolonihavehuset. I dette tilfælde kan kolonihavehuset ikke kun bruges som fristed, men skal faktisk bebos hele året. Det er derfor vigtigt at sætte sig ind i haveforeningens vedtægter, inden man underskriver købsaftalen.

Hvordan et kolonihavehus skal prissættes afhænger af, om haveforeningen er medlem af Kolonihaveforbundet eller ej. Dette er ofte en overraskelse for mange, da det jo er lidt ulogisk, at man ikke bare må sælge til den pris, man kan blive enige om med en sælger eller køber. Hvis du har ejet andelsbolig, har du nok også stiftet bekendtskab med dette. Er haveforeningen ikke medlem af Kolonihaveforbundet, kan kolonihavehuset prisfastsættes frit – helt klassisk ud fra udbud og efterspørgsel, og hvad sælger forlanger for huset.

Er haveforeningen derimod medlem af Kolonihaveforbundet, er der fastsat et regelsæt, som skal følges ved prissætning af kolonihavehuset – her vurderes hvert enkelt element i kolonihavehuset. For eksempel må kvadratmeterprisen i en salgssituation ikke overstige 3387 kr. pr. 2019. Derudover må et køkken for eksempel maksimalt værdiansættes til 19.320 kr. Prisen herfor afspejler derfor ikke nødvendigvis en udbud-efterspørgsel prissætning, men nærmere en prissætning ud fra en skabelon, hvor hvert element bliver prissat – prisen for kolonihavehuset fastsættes derfor ud fra en sammentælling af alle elementer. Dette vurderingssystem er lavet for at sikre, at et kolonihavehus ikke bliver købt med spekulation for øje.

Køber du et kolonihavehus, som er en del af forbundet, og går du og overvejer at bruge en masse penge på renovering og forbedringer, kan du derfor ikke forvente at kunne holde pengene hjemme på dette i en salgssituation. Det er derfor vigtigt at vide, hvilken haveforening man som køber går ind i.

Hvis du uden at vide det sælger et kolonihavehus til en pris, der er i strid med reglerne, så kan du komme i problemer senere hen, hvis køber måtte blive opmærksom på reglerne. Køber vil da kunne kræve sine penge retur. Jeg har som advokat repræsenteret en tidligere ejer af et kolonihavehus, og hvor hun købte et kolonihavehus af en ældre dame og til en pris, der var i strid med reglerne.

Min klient og den ældre dame var dog ikke opmærksomme på, at de havde handlet i strid med reglerne – de var tilfredse. Min klients køber anlagde dog en retssag mod min klient med påstand om, at hun skulle betale et meget stor beløb tilbage. Jeg var så nødt til at inddrage den ældre dame i sagen, og det endte med, at den ældre dame måtte til lommerne. Hvis den ældre dame var gået bort, ja så havde min klient skullet betale beløbet selv.

Det var en rigtig træls sag. En sag, der var kedelig på mange måder, men som understreger vigtigheden af at sikre, at der bliver handler korrekt og i henhold til reglerne.

Afsluttende er det vigtigt at have i baghovedet, at kolonihavehuse ikke kan finansieres på realkreditbelåning. Det kan derfor være dyrt at skulle finansiere et kolonihavehus, hvis man skal ud og låne til købesummen. Som sidste krølle på halen, er det derudover vigtigt at være opmærksom på, at det ved lov er blevet bestemt, at alle kolonihaveforeninger skal være tilsluttet kloaknet inden 2027. Undersøg derfor, om kolonihavehuset er tilsluttet en kloak, inden der skrives under. Dette er nemlig en udgift, som haveforeningen og haveejerne selv skal afholde.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. juni 2019

Slutspurten er sat ind for de gode familiehandler

Hvis du har planer om at overdrage en ejendom inden for familien, så bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft her i løbet af år 2020. Mange har allerede benyttet sig af de gunstige skatteregler og overdraget sommerhus eller en lejlighed til deres børn.

Som reglerne fungerer i dag, kan du sælge din lejlighed til dit barn til 15 procent under ejendomsvurderingen. Dette kan give dit barn en stor skattegevinst, når lejligheden overtages.

I princippet kan man selv sætte købsprisen, blot man holder sig inden for 15-procent-grænsen. De fleste ejendomsvurderinger i dag (særligt i de store byer) afspejler sjældent den reelle handelsværdi og er ofte betydeligt under, hvad ejendommen kan sælges til.

De nye ejendomsvurderinger skulle efter planen være trådt i kraft her i 2019, men blev af skatteminister Karsten Lauritzen udsat til 2020. Dele af det nye ejendomsvurderingssystem bliver taget i brug efter sommerferien, når 80.000 boligejere bliver tilbudt vejledende vurderinger. Herefter vil de cirka 2,2 millioner juridisk bindende vurderinger blive udsendt fra 2020 og frem.

Den klare forventning er, at de nye ejendomsvurderinger i langt større omfang vil afspejle markedsværdien af en ejendom – altså hvad en ejendom i almindelig handel vil kunne sælges for til en uvildig køber. På den baggrund vil det blive langt mindre attraktivt (rent skattemæssigt) at overdrage til sine børn.

I 2018 blev mere end 10.000 boliger handlet mellem familiemedlemmer, hvilket er en markant stigning på fire procent sammenlignet med antallet af handler i 2017. Specielt salget af ejerlejligheder mellem familiemedlemmer er steget, hvor der i 2018 blev solgt 11 procent flere lejligheder end i 2017. Endnu mere iøjnefaldende er statistikken fra 2012 til 2017, hvor antallet af familiehandlede ejerlejligheder er steget med hele 172 procent.

Her i 2019 er der også godt gang i familiehandlerne, og det er, fordi mange familier gerne vil nå at overdrage til deres børn under de nuværende gunstige skattemæssige forhold.

Hvis vi tager udgangspunkt i en lejlighed på knap 70 kvadratmeter i Odenses centrum, kan den meget vel have en ejendomsvurdering på 750.000 kroner, men den kan sælges for 1.400.000 kroner. Efter de nuværende regler, vil lejligheden kunne overdrages til dit barn for 637.500 kroner. På den måde slipper I som forældre og barn for skat af en eventuel gevinst. Med de nye regler vil dette beløb blive markant højere.

Så hvis du har planer om at overdrage sommerhuset eller lejligheden, bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft.

Husk, at en overdragelse i dag og fremadrettet stadig kan finansieres ved familielån – altså, hvor du som forælder finansierer handlen og uden renter og afdrag. Dette kan medvirke til at gøre en familiehandel endnu mere attraktiv for alle parter.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 19. maj 2019


Har lejer altid istandsættelsespligt?

Det klare udgangspunkt ved størstedelen af erhvervslejeforhold er, at lejer har en istandsættelsespligt ved fraflytning af et lejemål. Lejers istandsættelsespligt kan dog ikke altid gøres gældende, og fraviges faktisk i nogle tilfælde. Senest i november 2018 har Højesteret taget stilling til denne istandsættelsespligt, hvor Retten afgjorde, at lejer ikke kunne gøres erstatningspligtig for manglende istandsættelse.

I afgørelsen var lejer fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og reetablere lejemålet, selvom det i lejekontrakten stod klart, at lejer var forpligtet til at istandsætte. Udlejer havde solgt ejendommen betinget af lejers fraflytning – købsaftalen blev underskrevet før lejers fraflytning. I købsaftalen var der ikke gjort krav om lejemålets stand, hvorfor Retten vurderede, at udlejer ikke havde lidt noget tab, da lejemålet ikke var istandsat – prisen for ejendommen var den samme. Udlejeren kunne derfor ikke kræve erstatning for den manglende Istandsættelse. Manglende istandsættelse vil normalt udgøre et krav fra udlejer.

Højesteret har tilbage i 2009 taget stilling til en lignende situation omkring manglende istandsættelse. I denne afgørelse var lejer fraflyttet, men uden at foretage istandsættelse af lejemålet. Højesteret kom i denne afgørelse frem til, at købesummen for ejendommen ikke afhang af den manglende istandsættelse. Udlejer kunne derfor ikke kræve erstatning for istandsættelse, selvom lejer faktisk havde misligholdt lejekontrakten.

De to afgørelser viser altså, at lejer som udgangspunkt skal istandsætte lejemål ved dets ophør, men at udlejer kun kan kræve betaling og erstatning for manglende istandsættelse, såfremt udlejer har lidt et tab, og samtidig kan dokumentere tabet.

Er du i tvivl om denne istandsættelsespligt, vil vi anbefale, at der i lejekontrakten stilles nogle klausuler og betingelser for fraflytning. Det kan for eksempelvis på forhånd gøres ved, at fastsætte et beløb ved fraflytning uafhængigt af om der er et istandsættelsesbehov eller ej.

I en salgssituation er det derfor utrolig vigtigt for dig som udlejer, at være opmærksom på, at der kun kan kræves erstatning hos lejer for manglende istandsættelse, såfremt der kan dokumenteres et tab.



AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA





AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. juni 2019



Du er da vores nye Trainee, er du ik’?

Læser du jura. Så har vi det mest perfekte job til dig. Vi er et mindre advokatkontor i Odense der virkelig har brug for en ny sjov, initiativrig og ansvarsbevidst kollega.

Når vi ikke spiller bordfoldbold og læser tykke lovbøger, så rådgiver vi dedikeret om fast ejendom, selskabsret, familieret og retssager.

Vi rådgiver ofte i krydsfeltet mellem erhvervs- og privatretten, så den ene dag rådgiver vi om oprettelse af testamente og den anden dag bistår vi med omstrukturering af en virksomhed, eller køb af en fast ejendom. 

I et forsøg på at give lidt tilbage til samfundet, har vi derudover altid en håndfuld pro bono sager i gang, hvor vi hjælper udsatte mennesker som har haft lidt rigeligt modstand i livet.

Vi tror på åbenhed, grundighed og en stærk menneskelighed, som helt afgørende værdier for vores eksistensberettigelse som advokatkontor.

Det er netop dig vi vil ha’

Du læser jura på bacheloren. Du er sjov, initiativrig og ansvarsbevidst og ikke bange for at bevæge dig ud på dybt vand.

Du stræber efter at være fagligt dygtig, du har sans for detaljen, men prioriterer samtidig at have det sjovt.

Hvad får jeg ud af det ud over løn?

Ud over et stærkt fællesskab og masser af personlig, såvel som faglig sparring, så får du indsigt i livet på et ungt og moderne advokatkontor.

Du kommer til at lære at tænke i processer, koble juraen sammen med virkelighedens problemstillinger og forhåbentlig mestre evnen til at ”skære en sag til”.

Måske er din stilling vejen til en ansættelse som advokatfuldmægtig eller et springbræt videre ud i livet.

Hvad skal jeg lave?

Dine arbejdsopgaver vil på længere sigt afspejle dit engagement og mod/evne til at gribe de bolde vi kaster til dig. Til at starte med skal du hjælpe med at oprette sager, udarbejde notater, forberede juridiske dokumenter, informationssøgningsopgaver samt udføre en række praktiske opgaver.

Din arbejdstid vil være ca. 10-15 timer om ugen fordelt på to til tre dage.

Jeg er klar på at søge jobbet!

Så send en kort og uformel ansøgning med CV og karakterudskrift til info@qlaw.dk. Hvis du er i tvivl om hvad vi kan finde på at bruge din ansøgning til, så kig nærmere på vores persondatapolitik på vores hjemmeside.

Vi glæder os til at modtage din ansøgning – ansøgningsfrist den 31. maj 2019.

Afståelsesret – hvad betyder det for dig som udlejer?

Det følger af erhvervslejelovens §55, at man, medmindre andet er aftalt som udgangspunkt har ret til at afstå sit lejemål til en anden lejer inden for samme branche. Afståelse forstået sådan, at en ny lejer kan erstatte den oprindelige lejer og overtage den oprindelige lejekontrakt på uændrede vilkår.

Som udlejer kan man modsætte sig denne afståelsesret, såfremt man har vægtige grunde herfor. Vægtige grunde kan skyldes den indtrædende lejers økonomiske situation og manglende branchekendskab.

I en nyere sag fra Østre Landsret tages der stilling til, hvilke krav der fra udlejers side kan stilles til lejer, når der i en lejekontrakt er anført, at ”Lejemålet overtages med afståelsesret”. Afgørelsen vedrørte et bageri, hvor den indtrædende lejer var et nystiftet anpartsselskab med en registreret kapital på 50.000 kr.

Landsretten fandt, selvom der i lejekontrakten ikke var stillet specifikke krav til lejer, at udlejer kunne gøre indsigelse mod denne afståelsesret, idet udlejer var berettiget til at stille visse krav, og at den indtrædende lejer ikke opfyldte disse.

Landsretten lagde vægt på to forhold i afgørelsen om ret til afståelse. Første forhold i afgørelsen var, at udlejer har ret til at gøre indsigelse mod en afståelse, såfremt udlejer har vægtige grunde herfor. Derudover lagde Landsretten vægt på, at indtrædende lejers økonomiske forhold må tages med i betragtningen, set i lyset af de økonomiske forpligtelser i forbindelse med lejemålet.

Parterne i et lejeforhold kan frit aftale sig ud af afståelsesretten, og de forhold som der stilles til en eventuel indtrædende lejer.

Denne afgørelse belyser, at det fra udlejers side er essentielt ved kontraktindgåelse at tage stilling til afståelsesretten, og i givet fald stille nogle specifikke krav for indtrædende lejer, for eksempel med krav for egenkapital og soliditetsgrad.

Nybyggere skal være opmærksomme med entreprisekontrakt

25/03/2019

De fleste nybyggere vælger i dag at få bygget deres hus ved et af de store typehusfirmaer. Risikoen for, at entreprenøren går konkurs, og muligheden for først at skulle betale ved indflytning, er væsentlige konkurrenceparametre i en situation, hvor der er mange penge på spil, og hvor tryghed er afgørende.

Modellen med først at betale ved indflytning giver rigtig god mening – problemet eller udfordringen er dog, at det kræver en vis portion økonomisk muskelkraft. En sådan muskelkraft har de mindre entreprenørvirksomheder ikke, og derfor kan de ofte ikke tilbyde, at bygherre kan vente med at betale, til huset står færdigt. Alternativet bliver en ratebetaling – det vil sige, at entreprisesummen skal betales i takt med, at huset bygges færdigt.

Jeg har på det seneste oplevet en mindre stigning i antallet af de sager, som jeg får ind, hvor jeg bliver bedt om at rådgive vedr. indgåelse af en entreprisekontrakt, og hvor entreprenøren netop kræver ratebetaling. En udbredt myte synes at være, at ratebetaling er ufarligt, da der jo netop kun udbetales, når der er udført arbejde.

Umiddelbart kunne man tro, at hvis en rateplan er udarbejdet realistisk, altså, hvor der er sammenhæng imellem værdien af det arbejde, der er udført, og hvad der herefter skal betales, så er vi nogenlunde på sikker grund. Dette er delvist korrekt – en rateplan skal dog altid godkendes af en fagperson, der har den fornødne indsigt i, hvad ting koster. Hvad koster det at støbe et fundament til hus på 150 kvm, og hvad koster det at lave tag mv.

Hvis det nu fremgår af en rateplan, at den første rate skal udbetales, når fundamentet er støbt, ja, så skal beløbet meget gerne afspejle, hvad det reelt koster at støbe fundamentet – på den måde er der sammenhæng. Dette er dog ikke altid så enkelt, og uanset om entreprenøren har de bedste hensigter, så ser jeg ofte, at entreprenøren forsøger at gøre de første rater meget store og de sidste meget små – dette kan være et problem for dig som bygherre, da din risiko, hvis der går noget galt i slutningen af byggeriet, pludselig er ganske betydelig.

Ydermere er det vigtigt at være opmærksom på, at selv hvis der er aftalt en rimelig og fair rateplan, som er godkendt af en uvildig fagmand, er det ofte en dyr løsning at få en ny entreprenør til at overtage et igangværende projekt. Årsag? Fordi en ny entreprenør oftest ikke er glad for at bygge videre på et hus, hvor der kan være usikkerhed om kvaliteten af det arbejde, der er udført. En ny entreprenør vil derfor ofte fraskrive sig ansvaret for det arbejde, som han ikke selv har lavet – dette kan potentielt efterlade bygherre i en træls situation.

En anden problemstilling, som jeg ofte også er nødt til at forholde mig til, er, hvornår en rate skal udbetales, og her ser jeg mange entreprisekontrakter, hvor det ganske enkelt ikke er uddybet tilstrækkeligt, hvornår betingelserne/arbejdet er udført – her giver det god mening at få evt. uklarheder præciseret. Husk, at de fleste typehusfirmaer arbejder med standardkontrakter, hvor der kun er få fravigelser ift. regler som AB-forbruger – dette gælder dog som oftest ikke for mindre entreprenørvirksomheder – her gælder det derfor om at være mere opmærksom.

Inden de store typehusfirmaer kom på banen, blev samtlige byggerier gennemført med ratebetaling, så det er vigtigt at understrege, at ratebetaling ikke er noget nyt og farligt fænomen. I takt med, at nybyggeri dog er blevet mere udbredt, fokus på overholdelse af byggebudget, og at forbrugerbeskyttelse generelt fylder mere i vores hverdag, så er det vigtigt at være opmærksom på det forhold, at en ratebetaling kan medføre en betydelig usikkerhed for dig, som ikke ser dig for.

Løsningen. Lang historie kort – hvis du som bygherre vælger at acceptere en rateplan, så skal du prøve at få entreprenøren til at stille en garanti – typisk på 15 procent af entreprisesummen. En garanti, der nedskrives til 10 procent, når der sker aflevering, og herefter 2 procent efter et års gennemgang og 0 procent efter fem års gennemgang.

På den måde er du langt bedre sikret i den situation, hvor færdiggørelsen af byggeriet bliver dyrere, end hvad du havde budgetteret med, eller hvor der efterfølgende viser sig mangler. I gamle dage var det helt utænkeligt, at entreprenøren ikke stillede garanti for sine forpligtelser – dette fremgår også af AB92-reglerne, som i dag stadig anvendes, men i stigende grad erstattes med regler som f.eks. AB-forbruger.

I dag er de fleste entreprenører ikke særlig glade for at stille garanti – det hænger selvfølgelig sammen med, at det koster dem penge, og min oplevelse er (når jeg møder mine kunder i forbindelse med gennemgang af entreprisekontrakten), at de betragter en sådan garanti som helt unødvendig, og at det kun er med til at fordyre processen og således er spild af tid og penge. Som advokat er man ofte altid den kedelige, lyseslukkeren, om man vil – omvendt er min rolle at sikre, at hvis der går noget galt, så er bygherre stillet bedst muligt – dette er faktisk den klart primære årsag til, at det giver mening at få en juridisk rådgiver eller advokat til at gennemgå en entreprisekontrakt.

En mellemløsning kunne også være at sikre, at entreprenøren forpligter sig til løbende at dokumentere sit arbejde, herunder hvordan han helt konkret har sikret sig, at det udførte arbejde overholder bygningsreglementets regler – f.eks. i form af fotos og beregninger. Dette materiale vil som udgangspunkt skulle leveres i forbindelse med aflevering af byggeriet, men hvis det udarbejdes løbende, kan det stille bygherre væsentlig bedre, da det over for en ny entreprenør kan dokumenteres, hvordan det tidligere arbejde er udført.

FEM GODE RÅD OM ENTREPRISEKONTRAKT

1 Få en fagmand til at gennemgå rateplanen, sådan at fordelingen afspejler værdien af arbejdet, og få præciseret, hvornår raterne kan/skal udbetales.

2 Kræv (eller i hvert fald forsøg) at få entreprenøren til at stille garanti – det er ikke bare spild af penge og tid.

3 Få en byggesagkyndig til at følge byggeriet og betal ham for at foretage tilsyn på særlig kritiske tidspunkter under byggeriet.

4 Få entreprenøren til løbende at dokumentere sit arbejde, på den måde er du bedre stillet, hvis du skal have en ny entreprenør til at færdiggøre byggeriet.

5 Få en juridisk rådgiver, for eksempel en advokat, til at gennemgå entreprisekontrakten.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. marts 2019