Arveafkald – lad arven gå til børnebørnene

At give afkald på arv lyder måske lidt alternativt for de fleste, men der kan faktisk være en række fordele forbundet med at give afkald på arv. Ved arveafkald fraskriver du dig din ret til at arve, og din arv kan derfor gå videre til f.eks. dine børn eller måske endda deres børn.

Vi lever længere i dag, og det betyder også, at vi er ældre og ofte mere formuende, når vi modtager arv fra typisk vores forældre. Mange ser det derfor som en oplagt mulighed at give afkald på deres arv mod, at deres børn arver i stedet for – sådan at arven kan få mest mulig gavn, f.eks. i en ung børnefamilie.

Min oplevelse er, at synspunktet om at lade arven gå videre til sine børn vinder indpas i mange familier. Og flere kontakter mig for at høre mere om mulighederne.

Hvorfor give afkald? der kan være flere grunde, men som oftest er det et ønske om at give pengene videre til nogle, der har mere brug for dem end en selv. Men der kan derudover være ganske mange andre grunde, f.eks. personlige årsager, insolvens og generationsskifte.

Ved at give arveafkald kan der som oftest spares boafgift af arven, eftersom arvinger undgår, at der skal afregnes afgift to gange, altså når du modtager arven, og igen, når du dør, og dine arvinger skal arve. Hvis der er tale om arv fra søskende eller fjernere slægtninge, kan der være endnu større besparelser.

Hvordan giver jeg arveafkald? Et arveafkald kan gives både før og efter, at den person, som du skal arve efter, er død. Hvis du giver arveafkald, før den person, du skal arve fra, er død, så bør du udforme et stykke papir, hvoraf det fremgår, at du giver afkald på din arv. Du skal notere dato, og både du og den person, som du ville have arvet fra, skal skrive under.

Jeg bliver ofte mødt med spørgsmål til selve udformningen af et arveafkald – her er svaret, at der sådan set ikke er formkrav, men at det kan anbefales at udforme et stykke papir, hvor det hele er skrevet ned, og så kan det overvejes at gå en tur forbi notarkontoret – det er dog ikke et krav.

Hvis den person, som du skal arve fra, allerede er død, så skal dit arveafkald registreres i skifteretten, og dette gøres i første omgang ved, at du retter henvendelse til Skifteretten, så vil de vejlede dig nærmere.

Mange glemmer at tage stilling til livsforsikring og pensioner, så husk også at forholde jer til dette – skal det også være omfattet af arveafkaldet?

Hvem får så arven efter mit arveafkald? Det korte svar er, det komme helt an på, hvad du skriver, eller hvad der i øvrigt bliver aftalt i forbindelse med dit arveafkald.

Et arveafkald kan afgives på to måder. Du kan give afkald på arven for dig personligt, hvilket vil betyde, at dine livsarvinger modtager arven i stedet for dig – det vil altså sige dine børn og som oftest herved afdødes børnebørn.

Du kan også vælge at give afkald, sådan at både du og dine livsarvinger ikke modtager arv – det kan være en måde at få fordelt arven på i helt særlige tilfælde.

Et arveafkald kan gives helt (altså for al arv), et beløb eller med en brøkdel af arven. Så der er flere muligheder.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du som udgangspunkt ikke kan fortryde et arveafkald – har du først givet afkald, så kan det ikke ændres – medmindre at personen, du har givet afkald overfor, er indforstået med at se bort fra dit arveafkald.

Overvej et arveafkald. Arv er svært at tale om for de fleste, da snakken hurtigt kommer til at handle om død. Omvendt giver det rigtig god mening særligt også for den person, der har gjort det godt og sparet lidt op på kistebunden, at overveje, hvor arven vil kunne gøre mest glæde og gavn.

Hvis f.eks. børnebørnene skal betænkes så kan et arveafkald være en rigtig god løsning, og det gør jo ikke noget, at der så samtidig kan spares lidt i afgift.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 29. marts 2020

Afskaffelse af stemmebegrænsningsreglen

Den 15. januar 2020 blev der fremsat lovforslag om en ny og mere moderne ejerlejlighedslov, der på nuværende tidspunkt forventes at træde i kraft den 1. juli 2020.

I 1979 blev ejerlejlighedsloven ændret, og der blev i den forbindelse indført en stemmebegrænsningsregel i ejerlejlighedslovens § 2 stk. 4. Stemmebegrænsningsreglen har i praksis forhindret, at investorer der ejer flere ejerlejligheder i en ejerforening, ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for lejligheder, der er genudlejet efter 1979. Denne stemmebegrænsning blev indført med det formål, at hindre magtmisbrug og at sikre mindretallet en rimelig medindflydelse i en ejerforening. Netop for at undgå, at den oprindelige ejer af hele ejendommen solgte præcis det antal lejligheder der gjorde, at ejeren fortsat bevarede flertallet af stemmerne på generalforsamlingen og dermed den dominerende indflydelse. Ejerlejlighedsloven § 2 stk. 4 er præceptiv, og kan derfor heller ikke fraviges ved aftale.

Stemmebegrænsningen har igennem årene været kritiseret blandt ejendomsinvestorer, da bestemmelsen har begrænset investorers mulighed for at udøve betydelig indflydelse på generalforsamlingen.

Der er i lovforslaget nu lagt op til, at afskaffe denne stemmebegrænsning. I stedet indføres en generalklausul der har til formål, at tilsidesætte beslutninger på en generalforsamling, der skaffer visse ejere en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Denne generalklausul vil have en præventiv effekt over for åbenlyst urimelige beslutninger.

Specielt for ejendomsinvestorer er den nye retsstilling interessant, da man som investor fremadrettet bevarer muligheden for at opnå betydelig indflydelse på generalforsamlingen, i henhold til, at man nu kan stemme ud fra de samlede fordelingstal. Samtidig bliver der taget hensyn til minoritetsejerlejlighedsejerne.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Ejerskifteforsikring og ulovlig kloak – hvad er op og ned?

Når du køber et hus, så har du faktisk ikke en jordisk chance for at vide, om standen på kloakken er i orden. Det overser de fleste, og det som oftest fordi de tror, at de er dækket ind, hvis der senere viser sig problemer – dette er bare ikke altid tilfældet. Som boligejer kan du risikere at stå med en ærgerlig efterregning.

I et vist omfang er det muligt at forsikre sig ud af problemet, herunder ved at tegne en udvidet ejerskifte- og rørforsikring, men det handler om at være opmærksom.

Flere boligejere har kontaktet mig ift. kloakproblemer i deres nye hus – hvordan er vi dækket, og hvad falder ind under husforsikringen og en evt. ejerskifteforsikring?

Ja, det er faktisk ikke helt enkelt, så lad os lige kigge lidt nærmere på det.

Kloakken er ikke omfattet af tilstandsrapporten og derfor heller ikke omfattet af en evt. dækning på en ejerskifteforsikring. En husforsikring vil som udgangspunkt dække skader ved kloakken, men ikke ulovlige installationer.

En udvidet ejerskifteforsikring vil dække fejkonstruktioner og ulovlige installationer. Det kræver dog, at de var ulovlige, da de blev udført, og den nærmere dækningsgrad afviger ofte fra de forskellige forsikringsselskaber, herunder hvor meget (beløbsmæssigt) de dækker. Enkelte forsikringsselskaber har således begrænsninger (beløbsmæssigt) for specifikke skader.

Lang historie kort, så skal du som boligejer være opmærksom på, at din husforsikring ikke nødvendigvis giver dig tilstrækkelig dækning, hvis det viser sig, at hele eller dele af kloakken er udført ulovligt. En måde at dække sig ind på her kunne være at tegne en udvidet ejerskifteforsikring.

På den måde er der styr på, hvis der opstår skader på kloakken, og det er uanset, om der blot sker pludselig skade, eller det er, fordi kloakken er ulovlig.

Det kan blive en dyr affære, hvis du ikke er dækket ordentligt, og min oplevelse er, at mange nye boligejere ikke er særlig opmærksomme på kloakken, og hvad der i givet fald er dækket. Det er et nedprioriteret område.

Jeg ser i stigende omfang ved køb af ældre huse, at køber får udarbejdet et kloaktjek, og det kan være givet rigtig godt ud og koster ikke alverden. På den måde kan du som køber få et overblik over evt. problemer og på den baggrund tage dine forholdsregler.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at sælger i forbindelse med afgivelse af sælgeroplysninger i tilstandsrapporten skal svare på en række spørgsmål vedr. bl.a. kloak. Her vil det også være muligt at spotte, om der tidligere har været problemer, og under alle omstændigheder står sælger på mål for de oplysninger, der fremgår – altså sagt med andre ord, så hæfter sælger, hvis der afgives urigtige oplysninger.

Jeg har ført en del sager mod sælgere, hvor der netop ift. kloak var afgivet urigtige oplysninger.

I forhold til skader og brud på kloakken (hvilket hører under husforsikringen), så er det klart min anbefaling at få tegnet en udvidet rørskadeforsikring – det gør mange, men nogle enkelte vælger at spare, og det kan blive dyrt.

Hvis sælger af det hus, som I køber, ikke har tegnet en sådan udvidet rørskadeforsikring, så er det meget vigtigt at få afklaret, om det er, fordi sælger har valgt at spare det væk, eller det er, fordi sælgers forsikringsselskab ikke vil betyde en sådan dækning. Dette betyder nemlig ofte, at der tidligere har været skader på ejendommen.

Hvis du står som boligejer og har konstateret et problem med kloakken i dit nye hus, så vil det altid være min anbefaling at starte med at rette henvendelse til det forsikringsselskab, hvor du har tegnet din husforsikring. De vil ofte betale for at få undersøgt omfanget af problemet, og det kan herefter være, at der skal tages kontakt til ejerskifteforsikringen.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 23. februar 2020

Nye regler for afleveringsattester på vej

Hvis du vil være sikker på at kunne dokumentere, at dine breve kommer frem, skal du være opmærksom på de nye regler, der er lige på trapperne.

PostNord er netop i gang med, at digitalisere afleveringsattesten. Digitaliseringen betyder, at man som afsender modtager en e-mail, så snart brevet er afleveret i postkassen. Efter planen skulle digitaliseringen være trådt i kraft pr. 1. januar 2020, men på grund af udfordringer med systemet, kan man stadig anvende den traditionelle fremgangsmåde for afleveringsattester.

Når afleveringsattesten bliver digitaliseret (stadig ukendt dato i foråret) ændres fremgangsmåden for hvordan man skal sende et brev med afleveringsattest. Den gamle formular bliver skiftet ud med en onlineformular der skal udfyldes: https://www.postnord.dk/kob-og-bestil/online-porto

Hvis man som afsender skal sende et vigtigt brev, og man vil være sikker på, at kunne dokumentere, at brevet er kommet frem, er det vigtigt at sende brevet med den korrekte post-form.

Anbefalet post

Mange vælger at sende vigtig post med anbefalet post. Der er flere eksempler i retspraksis på, at udlejer har benyttet anbefalet post, men til trods for dette, ikke har kunnet dokumentere, at påkrav var kommet frem til lejer. Dette skete blandt andet i afgørelsen GD 2018/60Ø, hvor det af track & trace sporingen kunne dokumenteres, at påkravet var forsøgt afleveret forgæves, hvorefter lejer ville modtage nærmere information omkring hvornår brevet kunne afhentes på postkontoret – hvornår lejer modtog information om hvornår brevet kunne afhentes, kunne man ikke spore af track & trace, hvorfor brevet ikke blev tillagt bevisværdi i sagen.

Indleveringsattest

Alternativt til anbefalet post, kan man vælge en indleveringsattest. Østre Landsret har dog slået fast, at indleveringsattester udelukkende er en erklæring om, at brevet er indleveret til postvæsenet. Denne attest dokumenterer ikke, at brevet er afleveret til modtagers adresse, hvilket blandt andet fremgik af TBB2017.391.

Afleveringsattest

Sender man derimod et brev med afleveringsattest, modtager afsenderen information om, at brevet er afleveret i modtagerens postkasse med dertilhørende dato og tidspunkt for hvornår det er sket – at tilkøbe en afleveringsattest koster som udg. 90 kroner såfremt brevet vejer under 2 kg, og skal sendes inden for landets grænser. Det fremgik af FM2014.173, at påkrav der var afsendt med afleveringsattest, kunne anses som værende kommet frem, på trods af lejers forklaring om problemer med postkassen og indbrud i postkassen. Udlejer kunne i denne afgørelse dokumentere at påkravet var afleveret i lejerens postkasse. På baggrund heraf fandt Retten, at påkravet var kommet frem til lejer, jf. Lejelovens § 93 stk. 2. 

Anvendes blot en indleveringsattest, kan denne ikke dokumentere, at modtager har modtaget brevet. Det samme gælder for anbefalet post, idet det kræver at modtageren selv kvitterer for modtagelsen. Vil du som afsender være sikker på, at kunne dokumentere tidspunktet for fremkosten af dit brev, et påkrav eller en opsigelse af medarbejder, skal du anvende en afleveringsattest. Vær derfor opmærksom på den kommende ændring af proceduren for, hvordan den skal udfyldes.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Et slag for ejerskifteforsikringen – det er ikke altid penge ud ad vinduet

Mange mener, at en ejerskifteforsikring er penge lige ud ad vinduet, og andre har lagt sig i den modsatte grøft og tror, at hvis de tegner en ejerskifteforsikring, er de dækket 100 procent ind, og alt, hvad der måtte vise sig at være galt med deres nye drømmehus, er dækket.

Begge dele er lige rigtige og lige forkerte.

Ja, en ejerskifteforsikring kan være penge ud ad vinduet, men den kan også være guld værd.

Det hele handler om, hvad der står i forsikringsvilkårene/tilbud, og sammenholde med tilstandsrapport og elrapport. Først derefter kan du reelt først tage stilling til, om det giver mening af tegne en ejerskifteforsikring og i givet fald hvilken type.

Statistik fra forsikringsselskabernes brancheorganisation viser, at ejerskifteforsikringer samlet set er et underskudsprodukt for de forsikringsselskaber, der tilbyder ejerskifteforsikringer i Danmark.

Vi er derfor også begyndt at se, at forsikringsselskaber der tidligere tilbød ejerskifteforsikringer, nu ikke længere gør det. Det at forsikringsselskaber ikke tjener penge på at tilbyde ejerskifteforsikringer i Danmark, er jo ikke det samme som at sige, at så må det være en god idé for forsikringstagerne (altså husejerne), men det understreger blot, at der altså bliver udbetalt store beløb til forsikringstagerne.

Måske har du allerede læst min tidligere klumme, hvor jeg skriver om Ejerskifteforsikringsguiden, som Forsikring & Pension i samarbejde med Forbrugerrådet Tænk har lavet – den guide vil jeg stadig anbefale dig at læse. Den er stadig meget brugbar.

En ejerskifteforsikring er en god måde at sikre dig imod uventede udgifter på dit nye hus. Forsikringen sikrer dig mod de uforudsete mangler, der var til stede, da du overtog huset, men som ikke fremgik i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Brancheorganisationen Forsikring & Pension laver hvert år statistik over de enkelte forsikringstyper, hvor det blandt andet fremgår, at der i 2018 blev tegnet 43.543 nye ejerskifteforsikringer, hvilket er over en fordobling siden 2012. Antallet af nytegninger følger udviklingen af solgte boliger, hvor godt 7 ud af 10 købere har tegnet en ejerskifteforsikring ved deres huskøb siden 2012.

Der er en klar tendens til, at nye huskøbere vælger at tegne en ejerskifteforsikring. Og det er der også god grund til at gøre – for i perioden fra 2005 til 2012 var præmieudgifterne på ejerskifteforsikringer nemlig væsentligt højere hvert år, end selve præmieindtægterne forsikringsselskaberne indkasserede. Det er umiddelbart et tegn på, at ejerskifteforsikringerne bliver brugt – og at en ejerskifteforsikring (isoleret set) er givet godt ud, når man køber bolig.

I 2018 blev der indbetalt 638 millioner kroner i bruttopræmieindtægter på ejerskifteforsikringer. Hvorvidt dette er mere, end der har været af bruttopræmieudgifter, er endnu ikke opgjort – seneste måling, der er offentliggjort, dateres tilbage til 2015.

Det er dog ikke alle danskere, der er lige tilfredse med deres ejerskifteforsikring, for ifølge Ankenævnet for Forsikring var der i 2018 i alt 251 klager over forsikringsselskaber vedrørende netop ejerskifteforsikringen. Det er langt flere end antallet af klager over andre forsikringsprodukter. Det interessante er, at forsikringsselskaberne i størstedelen af tilfældene får medhold, og dette skyldes, at folk klager over forhold, der slet ikke indgår i forsikringsbetingelserne.

Det er derfor utrolig vigtigt at få tjekket op på de forsikringsbetingelser, der gælder for netop det hus, du køber – specielt hvilken hustype det er, hvilke materialer der er brugt, og hvornår huset er opført.

Mange huskøbere tror, at ejerskifteforsikringen dækker på en anden måde, end den reelt gør – den dækker typisk brud, lækage, manglende bygningselementer eller revner. Ejerskifteforsikringen dækker derimod ikke alle de tilfælde, som flere købere tror, er dækket.

Jeg oplever mange huskøbere, der har tegnet en ejerskifteforsikring, og når de efterfølgende finder ud af, hvad den reelt dækker, så opstår fortvivlelsen.

Nye huskøbere tror ofte, at en ejerskifteforsikring dækker alle skader og ulovligheder, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten – dette er ikke korrekt, selvom det jo unægteligvis lyder logisk. Hvorfor ellers tegne en forsikring, kunne man sige.

Én af de hyppigste skader, der bliver meldt til ejerskifteforsikringerne, er skimmelsvamp og fugt – men hvis du køber et ældre hus, kan det være forventeligt for et hus af den alder og stand, at der opstår skimmelsvamp og fugt, og derfor dækker forsikringen ikke.

Hvorvidt du som køber bør tegne ejerskifteforsikring eller en udvidet ejerskifteforsikring eller ingen ejerskifteforsikring kommer altså helt an på ejendommens type, samt hvad der er anført i tilstands- og elinstallationsrapporten.

Lang historie kort, som boligadvokat vil jeg klart sige, at en ejerskifteforsikring giver rigtig god mening. Det er dog meget vigtigt at få klarlagt konkret, hvad der vil være dækket på huset. Her kan du tage udgangspunkt i forskellige områder af huset, for eksempel undertag, facademur eller et andet sted på huset, hvor der kunne forventes skader, og så stille dig spørgsmålet: Vil min forsikring dække her? Hvis du ender ud med, at der ikke vil være noget, der er dækket, ja, så er det meget fair at overveje, om ikke du skal droppe en ejerskifteforsikring.

Mit råd er dog, at det skal ske på et oplyst grundlag.

Du sidder sikkert nu og tænker, hvor kan jeg læse ud af den ejerskifteforsikring, som jeg sidder med i hånden, hvad den helt nøjagtig dækker – det står jo på russisk. Ja, og det er et stort problem – flere forsikringsselskaber prøver at gøre det konkret, men ikke altid. Hvis du ikke er i stand til klare det selv, må du søge rådgivning hos en, der er i stand til at gøre det konkret for dig – det kan være givet rigtig godt ud.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 19. januar 2020


Undgå faldgruberne, når du køber andelsbolig

Et køb af en andelsbolig frem for en ejerbolig kan være en rigtig god løsning for mange. Når man køber en andelsbolig, kombinerer man et indskud med en boligydelse pr. måned og får samtidig brugsret over den andel, man køber.

På landsplan findes der i dag flere end 190.000 andelsboliger – størstedelen er placeret i København. I 2018 var der i Odense knap 4000 andelsboliger.

Som køber får du ofte lidt flere kvadratmeter for pengene, når du køber andelsbolig frem for ejerlejlighed. Der er dog en række ting, du skal være særlig opmærksom på, når du køber en andelsbolig.

Først og fremmest skal du være klar på fra start, om du skal bo der selv, eller om du skal bruge den til udlejning. I de fleste andelsforeninger er det vedtægtsbestemt, at du som andelshaver selv skal have bopæl og bo i andelen. Står du derfor og overvejer et forældrekøb eller en bolig til udlejning, vil jeg anbefale dig at overveje en ejerbolig eller i hvert fald gennemgå vedtægterne, inden du skriver under.

Hvis du skal låne penge til at købe en andelsbolig, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at der ikke er mulighed for at opnå realkreditbelåning, da du ikke selv ejer boligen. Alternativt skal du låne pengene i banken – ved banklån er der dog en langt højere rente og en del flere omkostninger end ved et realkreditlån.

Det vil derfor som udgangspunkt være en dyrere løsning at skulle finansiere købesummen, når du køber en andelsbolig frem for en ejerlejlighed. Visse banker har dog en særlig finansieringspakke til køb af andelsboliger, som gør det muligt at få en fornuftig finansieringsløsning.

Det er de færreste andelsboliger, der bliver solgt gennem ejendomsmæglere. Langt de fleste bliver solgt privat og på baggrund af en venteliste. I de handler, hvor der ikke er mægler på, vil der typisk ikke blive fremlagt de samme dokumenter, hvilket betyder, at køber skal være mere opmærksom og selv være i stand til at efterspørge eventuelle manglende dokumenter.

Som køber bør du spørge ind til andelsboligforeningens renoveringsplaner – de fleste foreninger har udarbejdet en 10-årsplan for renovering. I den forbindelse er det givet godt ud at gennemgå foreningens regnskab for at få et indblik i, hvorvidt der er sat penge til side til fremtidige projekter – for eksempel hvis taget skal skiftes, eller ejendommens vinduer skal fornyes. Er der ikke taget højde for renoveringer, skal der optages lån for at kunne gennemføre renoveringen, hvilket ofte vil føre til højere månedlige boligydelser, som næppe vil gøre det mere attraktivt for en fremtidig køber at købe din andel.

Vær som køber i den forbindelse særdeles opmærksom på, hvilke typer lån foreningen har optaget – nærmere bestemt om der er optaget flekslån eller fastforrentet lån. Er der udelukkende optaget flekslån, vil en eventuel rentestigning øge de enkeltes andelshaveres boligydelser. I den forbindelse bør du som køber overveje, hvordan andelsforeningens hæftelsesforhold er skruet sammen, for det er netop dem, der afgør, hvordan du som køber af den pågældende andelsbolig hæfter over for den gæld, som andelsforeningen har optaget.

Hæftelsesforholdet kan for eksempel være solidarisk, efter fordelingstal, sit indskud eller pro rata.

Hvad må en andelsbolig så koste?
Når man skal fastsætte en salgspris, sker det efter maksimalprisbestemmelsen i andelsforeningsloven. Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris, som en andelsbolig må handles for. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningen sammenlagt med de forbedringer, der er gennemført i andelsboligen, plus værdien af fast installeret inventar. Som køber bør du være opmærksom på foreningens vurdering, og hvornår vurderingen er foretaget – særligt hvis der oplyses om, at en ny vurdering er på trapperne. Sammenlign derfor gerne med lignende andelsboligforeninger og overvej at få en uvildig rådgiver ind over handlen.

Hvorvidt andelsboligen kan sælges til maksimalprisen afhænger af, hvor attraktiv lige netop den individuelle andelsbolig er. Det er dog ikke tilladt at sælge andelen dyrere end maksimalprisen – såfremt det sker, kan du som køber gøre krav om tilbagebetaling fra sælger.

Fem gode råd til dig, der gerne vil købe en andelsbolig

  • Gennemgå foreningens vedtægter.
  • Spørg ind til renoveringsplan, regnskaber og generalforsamlingsreferater.
  • Vær opmærksom på foreningens vurdering og tjek op, om købesummen er fastsat korrekt.
  • Gennemgå foreningens lån.
  • Vær opmærksom på hæftelsesforhold, altså hvordan hæfter du for gælden i andelsboligforeningen.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. november 2019

Hvor meget kan jeg tage i leje for mit hus?

Ejer du et hus, og overvejer du at leje det ud? Ja, så skal du kende reglerne for, hvor meget du må tage i husleje.

Det er ikke altid helt enkelt. Som udlejer gælder tre metoder, som du skal kende, når der skal fastsættes husleje – den omkostningsbaserede husleje, reglerne om lejefastsættelse i småhuse efter principperne om det lejedes værdi, og reglerne for småhuse der er bygget efter 1. januar 1995.

“Hvorfor er de tre metoder relevante, Anders?”

Jo, det er de, fordi de bestemmer, hvor meget du som udlejer må kræve i husleje. Ellers kan din lejer hive dig i Huslejenævnet, hvis lejer mener, at huslejen er for høj.

Den frie markedsleje er den, man som udlejer gerne vil kunne anvende. Derimod hvis du som udlejer skal fastsætte husleje efter den omkostningsbaserede husleje, er du begrænset i forhold til lejens størrelse.

Først og fremmest skal du være opmærksom på, hvorvidt din bolig er beliggende i en reguleret kommune eller ej – det er afgørende for, om boligreguleringsloven gælder, eller om det kun er lejeloven, der kan gøres gældende. Har du et hus i Odense, finder boligreguleringsloven anvendelse, hvilket den i øvrigt gør i de fleste kommuner.

Skrækscenariet kan være, at du vælger at leje dit hus ud til en leje, som i virkeligheden er for høj, men som du først bliver opmærksom på efterfølgende. Lejen vil så kunne blive sat ned, og det betyder så, at du stadig lejer dit hus ud, men nu til en betydelig mindre leje. Du har ikke mulighed for at opsige lejeren med den begrundelse, at havde du vidst, at du kun kunne få X antal kroner i leje, så havde du ikke lejet dit hus ud.

Udgangspunktet i en reguleret kommune er, at lejefastsættelse skal ske efter omkostningsbestemt husleje. Efter dette regelsæt skal huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er i forbindelse med lejemålet, som blandt andet indebærer ejendomsskat, afgifter, renholdelse, administration, vedligeholdelse og forsikring.

Herudover må du som udlejer indregne et beregnet afkast. Det beregnede afkast kan variere fra 7 op til 14 procent alt afhængig af, om boligen er taget i brug før år 1964 eller efter år 1973, jf. boligreguleringslovens regler.

Undtagelsen til hovedreglen er, at lejefastsættelse af et parcelhus kan ske efter reglerne om lejefastsættelse af småhuse, jf. Boligreguleringslovens § 29 b. Når dette regelsæt anvendes, kræver det, at der den 1. januar 1995 var en eksisterende ejendom. Hertil kræves der ikke et opstillet budget over de faktiske omkostninger, som kræves ved den omkostningsbestemte leje, men sker skønsmæssigt. Efter dette regelsæt kan huslejen fastsættes til et niveau der ikke væsentligt overstiger omkostningsbestemt husleje for et tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c – her sammenlignes lejen med beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. I praksis må lejen efter dette regelsæt ikke overstige et tilsvarende lejemål, hvor der er fastsat husleje ud fra den omkostningsbestemte leje, med mere end 10 procent, før det betragtes som værende væsentligt.

Er dit parcelhus taget i brug efter den 1. januar 1995, er du som udlejer altså ikke omfattet af de ovenfor beskrevne regelsæt. Her kommer du som udlejer over i den mere attraktive kategori for huslejefastsættelse – nemlig markedsleje. Den frie markedsleje kan i praksis fastsættes højere end de to ovenfor beskrevne kategorier. Huslejen kan derfor fastsættes efter, hvad du som udlejer aftaler med lejer. Huslejen må dog ikke være urimelig høj.

Hvis lejer, uanset hvad der er aftalt i lejekontrakten, ikke er tilfreds med lejens størrelse, kan lejer altid søge hjælp hos Huslejenævnet og få nævnets vurdering af, om lejen er passende for det lejede.

Overvejer du derfor, at leje dit parcelhus fra 1973 ud, gælder det som udgangspunkt, at du er underlagt reglerne for omkostningsbaseret leje – altså en leje fastsat ud fra de udgifter, du har på huset. Dog kan du som udlejer anvende reglerne om lejefastsættelse for småhuse efter principperne om det lejedes værdi, hvor du som udlejer har lidt friere tøjler, når der skal fastsættes husleje. Vil du derimod leje dit hus ud, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan du fastsætte huslejen efter den frie markedsleje – en leje, der er nærmere, hvad du som udlejer mener, at dit hus er værd og derfor bør lejes ud for.

Lad os slutte af med et eksempel: Er dit parcelhus fra 1973 beliggende i Odense Kommune, vil lejeniveauet ligge mellem 800 og 1000 kroner pr. kvadratmeter årligt. Er dit hus på 130 kvadratmeter, vil du kunne fastsætte den månedlige husleje til et sted mellem 8300 kroner og 10.000 kroner alt afhængig af tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c. Er der tale om et parcelhus med en utrolig attraktiv beliggenhed, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan der i nogle tilfælde fastsættes en højere husleje.

Dertil kommer udgifterne til forbrug.

Er du som udlejer i tvivl om, hvordan du skal fastsætte huslejen på din ejendom, kan du ved Huslejenævnet (mod betaling af et gebyr) få hjælp til at fastsætte huslejen. Det er penge, der kan være givet utrolig godt ud efter min mening.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 3. november 2019

Elev som juridisk sagsbehandler

Sælger – kend størrelsen på dit hus

Størrelsen på et hus har oftest stor betydning for prisen, og det er ganske normalt, at der er fokus på ”kvadratmeterpris”, når der handles hus. Et problem, der kan opstå i forbindelse med en helt almindelig ejendomshandel, er, når det efterfølgende viser sig, at huset faktisk ikke er så stort, som det fremgår af BBR eller salgsopstillingen – hvad så?

Højesteret behandlede i 2013 to sager, hvor huse viste sig at være mindre end, hvad der fremgik af salgsmaterialet. På trods af, at sælger ikke havde tilbageholdt oplysninger af nogen art, blev køberne i begge sager tilkendt et afslag i den oprindelige købesum.

I den ene sag var der tale om et parcelhus, der var udbudt i salgsmaterialet med et boligareal på 113 kvm. Køberne betalte 950.000 kroner for huset. Det viste sig så efterfølgende, at arealet kun var på 95,7 kvm. Køberne fik et afslag på 50.000 kroner.

I den anden sag var der tale om et lidt større hus, der var annonceret med et boligareal på 150 kvm. Køber betalte 1.630.000 kroner for huset. En efterfølgende opmåling viste, at huset alene var 122 kvm. Køberne fik et afslag på 150.000 kroner.

Sælger blev altså gjort ansvarlig for, at huset ikke var så stort som det fremgik af f.eks. salgsopstillingen, selvom køber unægtelig var tilfreds med huset og størrelsen, da det blev handlet.

Efterfølgende (og formentlig i et forsøg på at beskytte sælger) blev der indsat en standard-ansvarsskrivelseserklæring i Dansk Ejendomsmæglerforenings standard-købsaftaler (som langt de fleste huse bliver handlet på i Danmark) – her fremgik det nu, at eventuelle afvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne kvadratmeterantal var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

Altså sagt på godt dansk – huset burde være så stort, som det fremgår af BBR, og hvis køber vil have sikkerhed for det, så må han selv undersøge det nærmere.

Måske ny retspraksis på vej

Højesteret skal nu snart til at tage stilling til, om en sådan ansvarsfraskrivelse er gyldig. En sælger er i juni i år blevet dømt til at betale 150.000 kroner i afslag til en køber. I den pågældende sag blev et parcelhus i 2016 handlet til 2.000.000 kroner, og hvor det fremgik af salgsopstillingen, at huset havde et boligareal på 148 – det viste sig efterfølgende kun af være på 128 kvm. I købsaftalen var der taget et standardforbehold for, at eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

Sælger blev dømt til at betale både i byretten og efterfølgende i landsretten, der var enig i byrettens dom. Både byretten og landsretten fandt det bevist, at boligarealet korrekt skulle have været 128 kvm og ikke 148 kvm, som angivet i salgsopstillingen. Der var tale om en væsentlig arealafvigelse, som berettigede køberne til et afslag i købesummen, idet standardansvarsfraskrivelsen i købsaftalen ikke kunne føre til et andet resultat.

Sælger, der helt oplagt ikke var tilfreds over dommens resultat, fik så her den 23. september 2019 af procesbevillingsnævnet lov til at få sagen prøvet ved Højesteret.

Uanset udfaldet (som vi nok først kender om i hvert fald et års tid) er det vigtigt, at sælger er opmærksom på størrelsen af sit hus, inden det sættes til salg. Køber skal måske også overveje at foretage visse yderligere undersøgelser af boligarealet, hvis der måtte være grund til at rejse tvivl om størrelsen af huset og de samlede boligkvadratmeter.

Der er noget, der tyder på, at en sælger ikke blot kan dække sig ind under en sådan standardfraskrivelse, og at sælger vil være ansvarlig, hvis det viser sig, at huset er væsentligt mindre end, hvad der måtte fremgå af en salgsopstilling – uanset om sælger har været vidende om det eller ej, eller for den sags skyld selv har købt huset ud fra et fejlagtigt boligareal.

Gode råd til sælger

Hvis du står og overvejer at sælge dit hus og måske godt kunne være i tvivl, om huset også har de boligkvadratmeter, der fremgår af BBR, så vil det klart være min anbefaling at få foretaget en opmåling af huset. Det er ganske ukompliceret og koster ikke alverden. Det kan være givet rigtig godt ud.

Hvornår det giver mening at få foretaget en sådan opmåling må være op til dig som sælger, men typisk vil det være i forhold til ældre huse, hvor der måske er sket ombygninger. For nyere huse vil det oftest ikke være nødvendigt.

Jeg bliver ofte mødt med en vis frustration fra sælger (i sådanne sager her) om, at køber jo på forhånd har set, hvad de køber og også har betalt for det – de var glade. Hvordan kan det så få betydning, blot fordi huset viser sig at være mindre?

Til det kan jeg blot sige, at sådan at retstilstanden bare i Danmark – måske netop med udgangspunkt i, at køber i forbindelse med købet har regnet på kvadratmeterprisen, og det er på den baggrund, køber har fundet købesummen rimelig.

Så snart Højesteret har truffet afgørelse i den kommende sag, vil jeg selvfølgelig lave en opfølgende klumme.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 6. oktober 2019

Lokalplan – hvad betyder det egentlig for min ejendom?

Hvad er en lokalplan egentlig, og hvad betyder det, hvis der er vedtaget en lokalplan for det område, hvor du bor?

Ja, det er faktisk et spørgsmål, jeg ofte bliver stillet. På den måde er det egentlig lidt mærkeligt, at jeg ikke tidligere har skrevet om det.

Det retter vi op på nu.

Kort fortalt, så skal du se en lokalplan som en måde, hvordan kommunen kan holde styr på, at vi husejere ikke blot bygger løs, som vi lyster. For dig som husejer handler det om, at du har sikkerhed for, hvad der kan ske i dit område, herunder for eksempel i forhold til nybyggeri eller larmende og støjende aktiviteter.

Når du er husejer eller overvejer at købe et hus, som er omfattet af en lokalplan, er det meget vigtigt, at du sætter dig ind i, hvad der står i lokalplanen, inden du for eksempel bygger om, river ned, planter hæk eller etablerer ekstra parkeringsplads. Der kan være mange restriktioner.

Hvad vil der typisk være reguleret i en lokalplan?

En lokalplan indeholder regler om, hvor meget der må bygges, hvordan der må bygges, områder der må/ikke udstykkes, og hvordan ubebyggede arealer må anvendes.

En lokalplan vil typisk omfatte et større område, men en lokalplan kan også godt vedrøre et meget lille område eller i sjældne tilfælde en enkelt ejendom.

Det kan fremgå af en lokalplan, at der ikke må drives visse former for erhverv, og at der skal tages særlige hensyn til trafikale forhold eller naturforhold mv.

Mange spørger mig ofte, hvad der sker, hvis man har “forbrudt” sig mod indholdet i en lokalplan, bygget en for stor garage eller andet. Svaret er ikke overraskende, at dette kan betyde, at kommunen udsteder et påbud om, at du som husejer skal “rette ind”, dvs. rive hele eller dele af en nyopført bygning ned, som er etableret i strid med lokalplanen. Kommunen kan samtidig udstede bøder.

Er der vedtaget en lokalplan, der hvor du bor?

Langt de fleste kommune i Danmark har gjort deres lokalplaner tilgængelig på deres hjemmeside. Du kan derfor gå ind på din kommunes hjemmeside og hente en kopi. Tidligere skulle lokalplaner også være tinglyst på ejendommen, men det er ikke længere et krav. I dag skal alle lokalplaner indberettes til et digitalt nationalt system, plandata.dk – her kan du søge på alle adresser i hele Danmark og finde lokalplaner.

Du skal være opmærksom på, at der løbende kan være nye lokalplanforslag undervejs, herunder både nye lokalplaner for områder, der ikke tidligere har været omfattet af en lokalplan, og som erstatning for tidligere lokalplaner.

Hvis der er nye lokalplaner undervejs i dit område, kan jeg berolige dig med, at alle husejere, der vil blive omfattet af en ny lokalplan eller tillæg hertil, vil få mulighed for at bliver hørt i forbindelse med en høringsproces, som kommunen er forpligtet til at sætte i gang.

Selvom du gør indsigelser til indholdet en ny lokalplan, er det dog ikke sikkert, at dette medfører nogen ændringer i det oprindelige oplæg. Kommunen har ikke mulighed for at vedtage en ny lokalplan, som medfører en pligt til at ændre forhold, som tidligere var lovlige, for eksempel særlige typer af bebyggelse på en ejendom. Kommunen kan dog sætte en stopper for det fremadrettet – men altså ikke bagudrettet.

Der er naturligvis grænser for, hvilke indgreb kommunen kan gennemføre som led i en ny lokalplan, men det vil altid være en konkret vurdering. Det grundlæggende synspunkt vil være, at du ud fra den lokalplan, der er gældende på det tidspunkt, hvor du køber dit hus, må kunne regne med, at der ikke sker indgreb, der forringer dine muligheder som husejer til at gøre, hvad du vil med din ejendom.

Hvis der ikke er vedtaget en lokalplan i det område, hvor du bor, så er du væsentlig mere fritstillet til at gøre, hvad du vil. Derudover kan der være tinglyste servitutter, som sætter visse begrænsninger. Det er dog en helt anden sag.

Dispensation fra lokalplaner?

Lad os nu sige, at du har fundet en fantastisk byggegrund, hvor du gerne vil bygge et nyt hus. I lokalplanen står der, at huset alene må være X antal kvadratmeter, og at der skal være mos på taget. Det relevante spørgsmål er så, om der kan opnås dispensation for dette?

Det korte svar er, ja måske. Det er dog aldrig til at vide på forhånd og vil afhænge af, om kommunen vurderer, at ændringer kan retfærdiggøres inden for rammerne af lokalplanen.

Et afsluttende godt råd er, at hvis du som husejer gerne vil søge dispensation for at bygge for eksempel en carport i skel og med taghældning (hvilket ift. lokalplanen ikke er tilladt), så tag og kig rundt i området, hvor du bor, om andre har gjort det, du gerne vil. Hvis det er tilfældet, så kan du bruge dette som argument for, at du også skal have lov – dette hænger sammen med, at kommunen skal behandle din dispensationsansøgning efter et ligebehandlingsprincip.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 1. september 2019