Flere danskere opretter en fremtidsfuldmagt

Ved sygdom, eksempelvis demens, er det andre mennesker, der skal træffe visse beslutninger for den syge. Derfor er det en god idé i tide, at tage stilling til en fuldmagt – hvis man ud i fremtiden skulle blive ramt.

MANGE HAR OPDAGET fordelene ved oprettelsen af en fremtidsfuldmagt. Der findes på nuværende tidspunkt ikke konkrete antal på, hvor mange der er oprettet, men det er min klare oplevelse i min dagligdag som advokat, at der mange danskere der har taget stilling. Tidligere, inden vi fik muligheden for at oprette en fremtidsfuldmagt, var det meget brugt at få oprettet en såkaldt generalfuldmagt. Når der oprettes en fuldmagt, giver du en anden person lov og ret til at varetage dine interesser og handle på vegne af dig. Fuldmagter kan udformes på flere forskellige måder, og det er som udgangspunkt ikrafttrædelsestidspunktet, der adskiller en fremtidsfuldmagt fra en generalfuldmagt. En generalfuldmagt træder i kraft ved underskrift og en fremtidsfuldmagt træder først i kraft når den, der har oprettet fuldmagten, ikke længere kan tage vare på sig selv – dette sker så automatisk.

Netop ikrafttrædelsestidspunktet gør det særligt oplagt at kombinere en fremtidsfuldmagt med en generalfuldmagt. De to typer af fuldmagter kan kombineres i det samme dokument, og på den måde er der taget stilling til en nuværende situation, hvor der kan være brug for en fuldmagt – forløbet hen til sygdom og efterfølgende. Med en kombineret general- og fremtidsfuldmagt er der taget stilling hele vejen rundt (så at sige), og det vil oftest være det de fleste ønsker. For mange vil en fremtidsfuldmagt alene ikke nødvendigvis være den bedste løsning.
En oplagt fordel ved en kombinationsfuldmagt vil være, at der ikke opstår et tomrum, indtil en fremtidsfuldmagt træder i kraft, og hvor der kan være behov for nærtstående til at kunne træffe beslutninger.

EN FREMTIDSFULDTMAGT ER en fuldmagt, som først træder i kraft i fremtiden på det tidspunkt, hvor du mister evnen til at kunne varetage dine personlige og økonomiske forhold. Opretter du derfor en fremtidsfuldmagt i dag, vil den først kunne blive sat i værk på det tidspunkt i fremtiden, hvor du bliver syg eller på anden måde ikke kan varetage egne forhold. For at fremtidsfuldmagten kan træde i kraft, skal Familieretshuset anmodes om ikrafttrædelse, når lovens betingelser herfor er opfyldt. Fremtidsfuldmagter er stadig en ny fuldmagtstype, da det først fra 2017 blev muligt at få sin fremtidsfuldmagt registreret. Denne form for fuldmagt skal tinglyses ved en notar, for at den er gyldig.
Det er dog ikke alle, der vælger en fremtidsfuldmagt, men derimod vælger en generalfuldmagt. En generalfuldmagt træder i kraft fra det tidspunkt, hvor generalfuldmagten underskrives. Modsat fremtidsfuldmagten skal denne ikke tinglyses ved en notar, hvorfor denne fuldmagt i praksis har skabt usikkerhed, idet det kan være sværere at få anerkendt en generalfuldmagt, som ikke er tinglyst, frem for en tinglyst fremtidsfuldmagt. 

ER DU I tvivl om, hvilken form for fuldmagt der vil være mest hensigtsmæssig for dig? For at sikre sig bedst muligt, er det efter min overbevisning mest hensigtsmæssigt at kombinere generalfuldmagten og fremtidsfuldmagten. I en kombinationsfuldmagt kan man indsætte en bestemmelse, hvori det bestemmes, at fuldmagten skal have virkning som en generalfuldmagt og dermed træde i kraft straks. Herved sikrer man, at fuldmagten kan anvendes straks uden at skulle være afhængig af Familieretshusets sagsbehandlingstid, herunder indhentelse af dokumentation fra læge, helbredsundersøgelser etc.
Vælger man en kombineret fuldmagt, skal denne tinglyses, hvilket kan gavne fuldmagtsforholdet i situationer, hvor der kan opstå tvivl om, hvorvidt der er oprettet en fuldmagt eller ej. Ved at oprette en kombineret fuldmagt skabes der derfor bedre tryghed og sikkerhed.  

SIDDER DU DERHJEMME og tidligere har oprettet en generalfuldmagt, og er du i tvivl om, hvorvidt du har behov for en fremtidsfuldmagt og/eller en kombinationsfuldmagt, så er det essentielt at vurdere den nuværende fuldmagts omfang og indhold. Det er vigtigt at sikre, at fuldmagten passer netop til din situation og ønsker, med særligt fokus på hvornår fuldmagten skal træde i kraft. Ønsker du en fuldmagt, hvori der kan tages stilling til nuværende forhold samt forhold i fremtiden, kan det derfor være anbefalelsesværdigt at oprette en kombineret fuldmagt.
Såfremt der oprettes en kombinationsfuldmagt, umyndiggøres du ikke som fuldmagtsgiver, og fuldmagtsgiver kan derfor stadig selv træffe beslutninger. Det betyder kun, at der, ud over personen selv, også er en anden person, der kan handle, hjælpe og træffe beslutninger på vegne af fuldmagtsgiver.

FEM GODE RÅD

1. Få taget stilling til spørgsmålet om fuldmagt inden det er for sent. Allerede ved begyndende demens kan det være vanskeligt at få en fuldmagt på plads.

2. Overvej omfanget af fuldmagten, og hvad du ønsker at give fuldmagt til.

3. Skal fuldmagten både vedrøre økonomiske og personlige anliggender?

4. Skab overblik frem for ubesvarede problemstillinger – brug derfor ikke en standard formular fra nettet, som du eller dine nærtstående skal bruge juridisk bistand til at forstå.

5. Tag stilling til, hvornår fuldmagten skal træde i kraft.


AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 30. juni 2019

Hvad du skal være opmærksom på ved kolonihavehuse

Et fristed, hvor du kan plukke dine egne jordbær og agurker. Et billigt alternativ til et hus i byen med en lille have. Det lyder måske meget hyggeligt, men inden du kaster dig ud i projektet, er der et par overvejelser, som er væsentlige at have med i bagagen.

Ved køb af et kolonihavehus køber du huset, men lejer grunden af en haveforening. Det er langtfra alle kolonihaver, som er underlagt samme regelsæt, så det er derfor vigtigt med nogle indledende knæbøjninger, når der skal købes kolonihavehus.

Først og fremmest skal det fastlægges, at der findes to former for kolonihaver. Den første form er kolonihaveforeninger, som ligger på lejet grund, typisk lejet af kommunen, staten eller anden offentlig myndighed. Den anden form for kolonihave er, hvor en andelskolonihaveforening har købt grundene, og medlemmerne af foreningen ejer en andel af foreningens formue – samme måde som ved andelsboligforeninger. Fællesnævneren for de to er, at du som køber af kolonihavehuset køber huset, men ikke jorden hertil – den lejer du.

Alt afhængig af hvilken haveforening der er tale om, er det ligeledes vigtigt at tage stilling til, hvorvidt haveforeningen accepterer helårsbeboelse eller kun begrænset brug, idet nogle haveforeninger faktisk lukker for vandet over vinteren. Dette fremgår i BBR-registret eller i haveforeningens vedtægter. Derudover er der også nogle foreninger, som kræver bopælspligt i kolonihavehuset. I dette tilfælde kan kolonihavehuset ikke kun bruges som fristed, men skal faktisk bebos hele året. Det er derfor vigtigt at sætte sig ind i haveforeningens vedtægter, inden man underskriver købsaftalen.

Hvordan et kolonihavehus skal prissættes afhænger af, om haveforeningen er medlem af Kolonihaveforbundet eller ej. Dette er ofte en overraskelse for mange, da det jo er lidt ulogisk, at man ikke bare må sælge til den pris, man kan blive enige om med en sælger eller køber. Hvis du har ejet andelsbolig, har du nok også stiftet bekendtskab med dette. Er haveforeningen ikke medlem af Kolonihaveforbundet, kan kolonihavehuset prisfastsættes frit – helt klassisk ud fra udbud og efterspørgsel, og hvad sælger forlanger for huset.

Er haveforeningen derimod medlem af Kolonihaveforbundet, er der fastsat et regelsæt, som skal følges ved prissætning af kolonihavehuset – her vurderes hvert enkelt element i kolonihavehuset. For eksempel må kvadratmeterprisen i en salgssituation ikke overstige 3387 kr. pr. 2019. Derudover må et køkken for eksempel maksimalt værdiansættes til 19.320 kr. Prisen herfor afspejler derfor ikke nødvendigvis en udbud-efterspørgsel prissætning, men nærmere en prissætning ud fra en skabelon, hvor hvert element bliver prissat – prisen for kolonihavehuset fastsættes derfor ud fra en sammentælling af alle elementer. Dette vurderingssystem er lavet for at sikre, at et kolonihavehus ikke bliver købt med spekulation for øje.

Køber du et kolonihavehus, som er en del af forbundet, og går du og overvejer at bruge en masse penge på renovering og forbedringer, kan du derfor ikke forvente at kunne holde pengene hjemme på dette i en salgssituation. Det er derfor vigtigt at vide, hvilken haveforening man som køber går ind i.

Hvis du uden at vide det sælger et kolonihavehus til en pris, der er i strid med reglerne, så kan du komme i problemer senere hen, hvis køber måtte blive opmærksom på reglerne. Køber vil da kunne kræve sine penge retur. Jeg har som advokat repræsenteret en tidligere ejer af et kolonihavehus, og hvor hun købte et kolonihavehus af en ældre dame og til en pris, der var i strid med reglerne.

Min klient og den ældre dame var dog ikke opmærksomme på, at de havde handlet i strid med reglerne – de var tilfredse. Min klients køber anlagde dog en retssag mod min klient med påstand om, at hun skulle betale et meget stor beløb tilbage. Jeg var så nødt til at inddrage den ældre dame i sagen, og det endte med, at den ældre dame måtte til lommerne. Hvis den ældre dame var gået bort, ja så havde min klient skullet betale beløbet selv.

Det var en rigtig træls sag. En sag, der var kedelig på mange måder, men som understreger vigtigheden af at sikre, at der bliver handler korrekt og i henhold til reglerne.

Afsluttende er det vigtigt at have i baghovedet, at kolonihavehuse ikke kan finansieres på realkreditbelåning. Det kan derfor være dyrt at skulle finansiere et kolonihavehus, hvis man skal ud og låne til købesummen. Som sidste krølle på halen, er det derudover vigtigt at være opmærksom på, at det ved lov er blevet bestemt, at alle kolonihaveforeninger skal være tilsluttet kloaknet inden 2027. Undersøg derfor, om kolonihavehuset er tilsluttet en kloak, inden der skrives under. Dette er nemlig en udgift, som haveforeningen og haveejerne selv skal afholde.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. juni 2019

Slutspurten er sat ind for de gode familiehandler

Hvis du har planer om at overdrage en ejendom inden for familien, så bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft her i løbet af år 2020. Mange har allerede benyttet sig af de gunstige skatteregler og overdraget sommerhus eller en lejlighed til deres børn.

Som reglerne fungerer i dag, kan du sælge din lejlighed til dit barn til 15 procent under ejendomsvurderingen. Dette kan give dit barn en stor skattegevinst, når lejligheden overtages.

I princippet kan man selv sætte købsprisen, blot man holder sig inden for 15-procent-grænsen. De fleste ejendomsvurderinger i dag (særligt i de store byer) afspejler sjældent den reelle handelsværdi og er ofte betydeligt under, hvad ejendommen kan sælges til.

De nye ejendomsvurderinger skulle efter planen være trådt i kraft her i 2019, men blev af skatteminister Karsten Lauritzen udsat til 2020. Dele af det nye ejendomsvurderingssystem bliver taget i brug efter sommerferien, når 80.000 boligejere bliver tilbudt vejledende vurderinger. Herefter vil de cirka 2,2 millioner juridisk bindende vurderinger blive udsendt fra 2020 og frem.

Den klare forventning er, at de nye ejendomsvurderinger i langt større omfang vil afspejle markedsværdien af en ejendom – altså hvad en ejendom i almindelig handel vil kunne sælges for til en uvildig køber. På den baggrund vil det blive langt mindre attraktivt (rent skattemæssigt) at overdrage til sine børn.

I 2018 blev mere end 10.000 boliger handlet mellem familiemedlemmer, hvilket er en markant stigning på fire procent sammenlignet med antallet af handler i 2017. Specielt salget af ejerlejligheder mellem familiemedlemmer er steget, hvor der i 2018 blev solgt 11 procent flere lejligheder end i 2017. Endnu mere iøjnefaldende er statistikken fra 2012 til 2017, hvor antallet af familiehandlede ejerlejligheder er steget med hele 172 procent.

Her i 2019 er der også godt gang i familiehandlerne, og det er, fordi mange familier gerne vil nå at overdrage til deres børn under de nuværende gunstige skattemæssige forhold.

Hvis vi tager udgangspunkt i en lejlighed på knap 70 kvadratmeter i Odenses centrum, kan den meget vel have en ejendomsvurdering på 750.000 kroner, men den kan sælges for 1.400.000 kroner. Efter de nuværende regler, vil lejligheden kunne overdrages til dit barn for 637.500 kroner. På den måde slipper I som forældre og barn for skat af en eventuel gevinst. Med de nye regler vil dette beløb blive markant højere.

Så hvis du har planer om at overdrage sommerhuset eller lejligheden, bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft.

Husk, at en overdragelse i dag og fremadrettet stadig kan finansieres ved familielån – altså, hvor du som forælder finansierer handlen og uden renter og afdrag. Dette kan medvirke til at gøre en familiehandel endnu mere attraktiv for alle parter.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 19. maj 2019


Har lejer altid istandsættelsespligt?

Det klare udgangspunkt ved størstedelen af erhvervslejeforhold er, at lejer har en istandsættelsespligt ved fraflytning af et lejemål. Lejers istandsættelsespligt kan dog ikke altid gøres gældende, og fraviges faktisk i nogle tilfælde. Senest i november 2018 har Højesteret taget stilling til denne istandsættelsespligt, hvor Retten afgjorde, at lejer ikke kunne gøres erstatningspligtig for manglende istandsættelse.

I afgørelsen var lejer fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og reetablere lejemålet, selvom det i lejekontrakten stod klart, at lejer var forpligtet til at istandsætte. Udlejer havde solgt ejendommen betinget af lejers fraflytning – købsaftalen blev underskrevet før lejers fraflytning. I købsaftalen var der ikke gjort krav om lejemålets stand, hvorfor Retten vurderede, at udlejer ikke havde lidt noget tab, da lejemålet ikke var istandsat – prisen for ejendommen var den samme. Udlejeren kunne derfor ikke kræve erstatning for den manglende Istandsættelse. Manglende istandsættelse vil normalt udgøre et krav fra udlejer.

Højesteret har tilbage i 2009 taget stilling til en lignende situation omkring manglende istandsættelse. I denne afgørelse var lejer fraflyttet, men uden at foretage istandsættelse af lejemålet. Højesteret kom i denne afgørelse frem til, at købesummen for ejendommen ikke afhang af den manglende istandsættelse. Udlejer kunne derfor ikke kræve erstatning for istandsættelse, selvom lejer faktisk havde misligholdt lejekontrakten.

De to afgørelser viser altså, at lejer som udgangspunkt skal istandsætte lejemål ved dets ophør, men at udlejer kun kan kræve betaling og erstatning for manglende istandsættelse, såfremt udlejer har lidt et tab, og samtidig kan dokumentere tabet.

Er du i tvivl om denne istandsættelsespligt, vil vi anbefale, at der i lejekontrakten stilles nogle klausuler og betingelser for fraflytning. Det kan for eksempelvis på forhånd gøres ved, at fastsætte et beløb ved fraflytning uafhængigt af om der er et istandsættelsesbehov eller ej.

I en salgssituation er det derfor utrolig vigtigt for dig som udlejer, at være opmærksom på, at der kun kan kræves erstatning hos lejer for manglende istandsættelse, såfremt der kan dokumenteres et tab.

Du er da vores nye Trainee, er du ik’?

Læser du jura. Så har vi det mest perfekte job til dig. Vi er et mindre advokatkontor i Odense der virkelig har brug for en ny sjov, initiativrig og ansvarsbevidst kollega.

Når vi ikke spiller bordfoldbold og læser tykke lovbøger, så rådgiver vi dedikeret om fast ejendom, selskabsret, familieret og retssager.

Vi rådgiver ofte i krydsfeltet mellem erhvervs- og privatretten, så den ene dag rådgiver vi om oprettelse af testamente og den anden dag bistår vi med omstrukturering af en virksomhed, eller køb af en fast ejendom. 

I et forsøg på at give lidt tilbage til samfundet, har vi derudover altid en håndfuld pro bono sager i gang, hvor vi hjælper udsatte mennesker som har haft lidt rigeligt modstand i livet.

Vi tror på åbenhed, grundighed og en stærk menneskelighed, som helt afgørende værdier for vores eksistensberettigelse som advokatkontor.

Det er netop dig vi vil ha’

Du læser jura på bacheloren. Du er sjov, initiativrig og ansvarsbevidst og ikke bange for at bevæge dig ud på dybt vand.

Du stræber efter at være fagligt dygtig, du har sans for detaljen, men prioriterer samtidig at have det sjovt.

Hvad får jeg ud af det ud over løn?

Ud over et stærkt fællesskab og masser af personlig, såvel som faglig sparring, så får du indsigt i livet på et ungt og moderne advokatkontor.

Du kommer til at lære at tænke i processer, koble juraen sammen med virkelighedens problemstillinger og forhåbentlig mestre evnen til at ”skære en sag til”.

Måske er din stilling vejen til en ansættelse som advokatfuldmægtig eller et springbræt videre ud i livet.

Hvad skal jeg lave?

Dine arbejdsopgaver vil på længere sigt afspejle dit engagement og mod/evne til at gribe de bolde vi kaster til dig. Til at starte med skal du hjælpe med at oprette sager, udarbejde notater, forberede juridiske dokumenter, informationssøgningsopgaver samt udføre en række praktiske opgaver.

Din arbejdstid vil være ca. 10-15 timer om ugen fordelt på to til tre dage.

Jeg er klar på at søge jobbet!

Så send en kort og uformel ansøgning med CV og karakterudskrift til info@qlaw.dk. Hvis du er i tvivl om hvad vi kan finde på at bruge din ansøgning til, så kig nærmere på vores persondatapolitik på vores hjemmeside.

Vi glæder os til at modtage din ansøgning – ansøgningsfrist den 31. maj 2019.

Afståelsesret – hvad betyder det for dig som udlejer?

Det følger af erhvervslejelovens §55, at man, medmindre andet er aftalt som udgangspunkt har ret til at afstå sit lejemål til en anden lejer inden for samme branche. Afståelse forstået sådan, at en ny lejer kan erstatte den oprindelige lejer og overtage den oprindelige lejekontrakt på uændrede vilkår.

Som udlejer kan man modsætte sig denne afståelsesret, såfremt man har vægtige grunde herfor. Vægtige grunde kan skyldes den indtrædende lejers økonomiske situation og manglende branchekendskab.

I en nyere sag fra Østre Landsret tages der stilling til, hvilke krav der fra udlejers side kan stilles til lejer, når der i en lejekontrakt er anført, at ”Lejemålet overtages med afståelsesret”. Afgørelsen vedrørte et bageri, hvor den indtrædende lejer var et nystiftet anpartsselskab med en registreret kapital på 50.000 kr.

Landsretten fandt, selvom der i lejekontrakten ikke var stillet specifikke krav til lejer, at udlejer kunne gøre indsigelse mod denne afståelsesret, idet udlejer var berettiget til at stille visse krav, og at den indtrædende lejer ikke opfyldte disse.

Landsretten lagde vægt på to forhold i afgørelsen om ret til afståelse. Første forhold i afgørelsen var, at udlejer har ret til at gøre indsigelse mod en afståelse, såfremt udlejer har vægtige grunde herfor. Derudover lagde Landsretten vægt på, at indtrædende lejers økonomiske forhold må tages med i betragtningen, set i lyset af de økonomiske forpligtelser i forbindelse med lejemålet.

Parterne i et lejeforhold kan frit aftale sig ud af afståelsesretten, og de forhold som der stilles til en eventuel indtrædende lejer.

Denne afgørelse belyser, at det fra udlejers side er essentielt ved kontraktindgåelse at tage stilling til afståelsesretten, og i givet fald stille nogle specifikke krav for indtrædende lejer, for eksempel med krav for egenkapital og soliditetsgrad.

Nybyggere skal være opmærksomme med entreprisekontrakt

25/03/2019

De fleste nybyggere vælger i dag at få bygget deres hus ved et af de store typehusfirmaer. Risikoen for, at entreprenøren går konkurs, og muligheden for først at skulle betale ved indflytning, er væsentlige konkurrenceparametre i en situation, hvor der er mange penge på spil, og hvor tryghed er afgørende.

Modellen med først at betale ved indflytning giver rigtig god mening – problemet eller udfordringen er dog, at det kræver en vis portion økonomisk muskelkraft. En sådan muskelkraft har de mindre entreprenørvirksomheder ikke, og derfor kan de ofte ikke tilbyde, at bygherre kan vente med at betale, til huset står færdigt. Alternativet bliver en ratebetaling – det vil sige, at entreprisesummen skal betales i takt med, at huset bygges færdigt.

Jeg har på det seneste oplevet en mindre stigning i antallet af de sager, som jeg får ind, hvor jeg bliver bedt om at rådgive vedr. indgåelse af en entreprisekontrakt, og hvor entreprenøren netop kræver ratebetaling. En udbredt myte synes at være, at ratebetaling er ufarligt, da der jo netop kun udbetales, når der er udført arbejde.

Umiddelbart kunne man tro, at hvis en rateplan er udarbejdet realistisk, altså, hvor der er sammenhæng imellem værdien af det arbejde, der er udført, og hvad der herefter skal betales, så er vi nogenlunde på sikker grund. Dette er delvist korrekt – en rateplan skal dog altid godkendes af en fagperson, der har den fornødne indsigt i, hvad ting koster. Hvad koster det at støbe et fundament til hus på 150 kvm, og hvad koster det at lave tag mv.

Hvis det nu fremgår af en rateplan, at den første rate skal udbetales, når fundamentet er støbt, ja, så skal beløbet meget gerne afspejle, hvad det reelt koster at støbe fundamentet – på den måde er der sammenhæng. Dette er dog ikke altid så enkelt, og uanset om entreprenøren har de bedste hensigter, så ser jeg ofte, at entreprenøren forsøger at gøre de første rater meget store og de sidste meget små – dette kan være et problem for dig som bygherre, da din risiko, hvis der går noget galt i slutningen af byggeriet, pludselig er ganske betydelig.

Ydermere er det vigtigt at være opmærksom på, at selv hvis der er aftalt en rimelig og fair rateplan, som er godkendt af en uvildig fagmand, er det ofte en dyr løsning at få en ny entreprenør til at overtage et igangværende projekt. Årsag? Fordi en ny entreprenør oftest ikke er glad for at bygge videre på et hus, hvor der kan være usikkerhed om kvaliteten af det arbejde, der er udført. En ny entreprenør vil derfor ofte fraskrive sig ansvaret for det arbejde, som han ikke selv har lavet – dette kan potentielt efterlade bygherre i en træls situation.

En anden problemstilling, som jeg ofte også er nødt til at forholde mig til, er, hvornår en rate skal udbetales, og her ser jeg mange entreprisekontrakter, hvor det ganske enkelt ikke er uddybet tilstrækkeligt, hvornår betingelserne/arbejdet er udført – her giver det god mening at få evt. uklarheder præciseret. Husk, at de fleste typehusfirmaer arbejder med standardkontrakter, hvor der kun er få fravigelser ift. regler som AB-forbruger – dette gælder dog som oftest ikke for mindre entreprenørvirksomheder – her gælder det derfor om at være mere opmærksom.

Inden de store typehusfirmaer kom på banen, blev samtlige byggerier gennemført med ratebetaling, så det er vigtigt at understrege, at ratebetaling ikke er noget nyt og farligt fænomen. I takt med, at nybyggeri dog er blevet mere udbredt, fokus på overholdelse af byggebudget, og at forbrugerbeskyttelse generelt fylder mere i vores hverdag, så er det vigtigt at være opmærksom på det forhold, at en ratebetaling kan medføre en betydelig usikkerhed for dig, som ikke ser dig for.

Løsningen. Lang historie kort – hvis du som bygherre vælger at acceptere en rateplan, så skal du prøve at få entreprenøren til at stille en garanti – typisk på 15 procent af entreprisesummen. En garanti, der nedskrives til 10 procent, når der sker aflevering, og herefter 2 procent efter et års gennemgang og 0 procent efter fem års gennemgang.

På den måde er du langt bedre sikret i den situation, hvor færdiggørelsen af byggeriet bliver dyrere, end hvad du havde budgetteret med, eller hvor der efterfølgende viser sig mangler. I gamle dage var det helt utænkeligt, at entreprenøren ikke stillede garanti for sine forpligtelser – dette fremgår også af AB92-reglerne, som i dag stadig anvendes, men i stigende grad erstattes med regler som f.eks. AB-forbruger.

I dag er de fleste entreprenører ikke særlig glade for at stille garanti – det hænger selvfølgelig sammen med, at det koster dem penge, og min oplevelse er (når jeg møder mine kunder i forbindelse med gennemgang af entreprisekontrakten), at de betragter en sådan garanti som helt unødvendig, og at det kun er med til at fordyre processen og således er spild af tid og penge. Som advokat er man ofte altid den kedelige, lyseslukkeren, om man vil – omvendt er min rolle at sikre, at hvis der går noget galt, så er bygherre stillet bedst muligt – dette er faktisk den klart primære årsag til, at det giver mening at få en juridisk rådgiver eller advokat til at gennemgå en entreprisekontrakt.

En mellemløsning kunne også være at sikre, at entreprenøren forpligter sig til løbende at dokumentere sit arbejde, herunder hvordan han helt konkret har sikret sig, at det udførte arbejde overholder bygningsreglementets regler – f.eks. i form af fotos og beregninger. Dette materiale vil som udgangspunkt skulle leveres i forbindelse med aflevering af byggeriet, men hvis det udarbejdes løbende, kan det stille bygherre væsentlig bedre, da det over for en ny entreprenør kan dokumenteres, hvordan det tidligere arbejde er udført.

FEM GODE RÅD OM ENTREPRISEKONTRAKT

1 Få en fagmand til at gennemgå rateplanen, sådan at fordelingen afspejler værdien af arbejdet, og få præciseret, hvornår raterne kan/skal udbetales.

2 Kræv (eller i hvert fald forsøg) at få entreprenøren til at stille garanti – det er ikke bare spild af penge og tid.

3 Få en byggesagkyndig til at følge byggeriet og betal ham for at foretage tilsyn på særlig kritiske tidspunkter under byggeriet.

4 Få entreprenøren til løbende at dokumentere sit arbejde, på den måde er du bedre stillet, hvis du skal have en ny entreprenør til at færdiggøre byggeriet.

5 Få en juridisk rådgiver, for eksempel en advokat, til at gennemgå entreprisekontrakten.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. marts 2019

Afskaffelse af iværksætterselskaber

Som det ser ud nu, bliver der snart sat en stopper for selskabsformen IVS. Men hvad betyder det for dig der allerede har oprettet et IVS? Det betyder, at du selv inden for 2 år efter lovens vedtagelse, skal omregistrere dit IVS til et anpartsselskab. Såfremt du ikke omregistrerer til et anpartsselskab, vil dit IVS blive tvangsopløst efter den 2-årige overgangsperiode.

For at sikre, at der fremover skabes gode rammevilkår for danske iværksættere, nedsættes minimums kapitalkravet for anpartsselskaber fra 50.000 kr. til 40.000 kr. Alternativt ved apportindskud, hvor der anvendes andre aktiver end kontanter.

Du kan allerede omregistrere dit selskab nu, ved at få din revisor til at erklære, at kapitalen i selskabet er til stede. Desuden kapitalkravet skal du også tage stilling til nogle formelle ændringer, herunder ny selskabsform, selskabsbetegnelse og selskabets navn, således disse er i overensstemmelse med reglerne i selskabsloven.

Har du i forbindelse med opstart af virksomhed, eller omdannelse af selskabsform brug for rådgivning, står vi hos Quistgaard Advokatfirma klar til at hjælpe dig.

KAN BESTYRELSEN NÆGTE UDLEJNING AF MIN EJERLEJLIGHED?

28/01/2019

I en ejerforening er det meget normalt med restriktioner i forhold til udlejning af sin ejerlejlighed. I mange ejerforeninger står det dog i vedtægterne, at udlejning alene kan ske efter forudgående samtykke fra bestyrelsen. Og hvad betyder det så?

For nylig blev jeg kontaktet af et ægtepar, som havde købt en mindre ejerlejlighed og efterfølgende lejet den ud til deres søn i en årrække. Sønnen skulle nu rejse til udlandet for at arbejde, og de ville derefter gerne sælge lejligheden.

De havde ikke selv haft problemer med at leje ud til deres søn, da de købte lejligheden. De havde blot givet besked til bestyrelsen om, at de ville leje ud til deres søn, og alt var i orden. I vedtægterne for ejerforeningen stod der i forhold til udlejning, at dette alene kunne ske med bestyrelsens forudgående samtykke. I forbindelse med det efterfølgende salg opstod der dog problemer. Nu ville bestyrelsen ikke godkende nye lejere – de, der købte lejligheden, skulle altså bo der selv – der måtte ikke længere lejes ud.

Jeg fik så spørgsmålet: Kan bestyrelsen i ejerforeningen nægte udlejning af vores ejerlejlighed? Svaret er som udgangspunkt nej, men det kommer an på den konkrete situation (hvilket jo er et rigtigt juristsvar). I den konkrete sag fik jeg stille og roligt forklaret bestyrelsen, at den var kommet på vildspor, og den rettede herefter ind, men sådan går det ikke altid. Hvad gælder i din ejerforening? Start med at kig i vedtægterne.

Hvad står der i vedtægterne? Ja, det er ret afgørende og meget forskelligt fra ejerforening til ejerforening. I nogle ejerforeninger er der forbud mod enhver form for udlejning, mens andre typisk har specifikke restriktioner, som for eksempel at der maksimalt må lejes ud i to år, og at der ikke må kortidsudlejes.

I rigtig mange tilfælde står der dog, at medlemmer ikke må leje ud uden bestyrelsens samtykke. Og det er særligt det sidste, som må siges at være noget ukonkret – for hvad dækker det over?

Hvis der i vedtægterne står, at bestyrelsen skal give samtykke til udlejning, vil der som oftest også stå noget om, hvornår den kan undlade at give et sådant samtykke. Hvis der ikke gør det, så er det min opfattelse, at samtykket dækker over en kontrolfunktion, hvor bestyrelsen alene kan sikre, at lejeforholdet ikke er i strid med vedtægter, husorden eller andre offentligretlige forskrifter. Ellers skal den give samtykke.

Bestyrelsen vil kun i meget sjældne tilfælde kunne afvise en kommende lejer. Undtagelsen vil være, hvis bestyrelsen kan fremkomme med saglige grunde for, at der ikke kan gives samtykke. Uanset hvad der står i vedtægterne, skal bestyrelsen altid modtage kopi af lejekontrakten, også selvom den ikke skal give samtykke.

Saglige grunde? Det er almindelig anerkendt, at en bestyrelse godt vil kunne sige nej til udlejning, hvis der kan gives en saglig begrundelse, og som ikke udgør en ny praksis, og som gælder for alle de medlemmer, der måtte ønske at leje ud.

Der findes ikke rigtig nogen facitliste til, hvilke saglige grunde der holder, men bestyrelsen vil formentlig kunne kræve som en forudsætning for sin samtykke, at der ikke bor flere personer i ejerlejligheden, end der er værelser, at der ikke må holdes husdyr, og at der ikke må være afledte aktiviteter fra udlejningen, som kan medføre væsentlige genevirkninger eller skabe utryghed for de øvrige medlemmer. Det er efter min opfattelse ikke en saglig begrundelse, hvis bestyrelsen for eksempel nægter at give samtykke til udlejning med henvisning til, at den påtænkte lejer er under 35 år.

Hvis du er i tvivl om, hvordan bestyrelsen i din ejerforening ser på udlejning, og du ikke umiddelbart kan læse det ud af vedtægterne, ja, så spørg efter retningslinjer – du skal dog forholde dig kritisk. Jeg ser ofte, at retningslinjer og bestyrelsens holdning til udlejning ikke altid er i tråd med vedtægterne og derfor ikke vil kunne håndhæves. Holdningen synes at være, at udlejning skal begrænses mest muligt, da lejere ikke altid udviser den samme adfærd som “ejere” – der er mere larm og manglende deltagelse i fællesaktiviteter og arbejdsdage. Dette har måske også noget på sig, men det er efter min erfaring et meget lille problem i den virkelige verden.

Husk enighed ved vedtægtsændringer. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det som udgangspunkt kræver 100 procent enighed iblandt medlemmerne i ejerforeningen, hvis der skal ændres på vedtægtens ordlyd vedr. udlejning.

Jeg havde sidste år en sag, hvor en ejer kontakterede mig, fordi hun havde fået en indkaldelse til den ordinære generalforsamling, og hvor der fra bestyrelsens side var stillet forslag om, at der fremover kun kunne udlejes til familiemedlemmer og kun for en toårig periode. Et sådant forslag vil udgøre en så markant ændring, at det kræver 100 procent enighed. Jeg anbefalede hende derfor at stemme nej, og forslaget blev så heller ikke vedtaget.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 27. januar 2019

EJERSKIFTEFORSIKRINGSGUIDEN

17/12/2018

EJERSKIFTEFORSIKRINGSGUIDEN – FÅ ET HURTIGT OVERBLIK

SOM BOLIGADVOKAT beskæftiger jeg mig dagligt med spørgsmål fra boligkøbere vedrørende ejerskifteforsikring. Jeg har tidligere skrevet et par klummer om ejerskifteforsikringer – med flere forskellige vinkler, men her for et par uger siden blev jeg gjort opmærksom på, at Forsikring og Pension i samarbejde med Forbrugerrådet Tænk rent faktisk har udarbejdet en ejerskifteforsikringsguide.

GUIDER ER JO ALTID GODT, MEN BLIVER VI SÅ KLOGERE AF DENNE EJERSKIFTEFORSIKRINGSGUIDE – DET BESLUTTEDE JEG MIG FOR AT UNDERSØGE LIDT NÆRMERE.

Svaret er ja, du vil blive klogere, men endnu klogere, hvis du samtidig tager mine ekstra råd med i baghovedet, når du skal træffe din beslutning om at tegne en ejerskifteforsikring. Med guiden får du et hurtigt overblik over, hvilke forsikringsselskaber der udbyder ejerskifteforsikringer, hvad de typisk koster og hvad de dækker. Guiden kan findes på Forsikringsguiden.

FOR FORBRUGEREN ER guiden en måde at komme ind og ud af den jungle, som det nok er for de fleste at tage stilling til ejerskifteforsikring. For mange boligejere er det, hvor de vælger at tegne deres ejerskifteforsikring. De tegner enten hos det selskab som ejendomsmægleren anbefaler, når de er forbi og skrive købsaftalen under, eller benytter sig af det tilbud som sælger fremlægger.
Det er min oplevelse, at det er relativt få, der selv indhenter et tilbud. Forklaringerne kan være mange, men den mest oplagte årsag er nok, at det ikke er i prioriteret område – enten fordi man fravælger det, eller ganske enkelt ikke orker at sætte sig ind i det og derfor blot tager det første og det bedste.
Når jeg rådgiver og spørger ind til, hvad de har tænkt i forhold til ejerskifteforsikring, så er folk sådan meget – ja, hvad synes du? I den forbindelse er jeg jo nødt at starte med at forklare, hvordan man som køber er stillet hvis der ikke tegnes en ejerskifteforsikring, og så tager vi den derfra.

MED GUIDEN er det muligt på en hurtig måde at få indblik i, hvad en ejerskifteforsikring er, og hvilke typiske skader den dækker, og hvilke selskaber der findes på markedet. Det er ret unik, da det samtidig sker på en måde, hvor et selskab ikke fremhæves frem for et andet. I et helt afsnit forsøger guiden samtidig at aflive en del af de misforståelser, som oftest opstår hos forbrugerne, når de tegner en ejerskifteforsikring, herunder forskellen på en standard og udvidet forsikring, og hvilke typer af skader der er omfattet.
Det er oftest som at sammenligne pærer og bananer, når man som forbruger forsøger at sammenligne to ejerskifteforsikringer fra to forskellige forsikringsselskaber. Hvis vi taler om en standard ejerskifteforsikring, så er der som oftest ikke den store forskel – det er lovreguleret, hvad den skal dække. Står du derimod og overvejer at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, så kan der være en stor forskel på hvilke typer skader der er dækket – det er dog svært at gennemskue for den almindelige forbruger.

HER FORSØGER GUIDEN AT SKABE ET OVERBLIK, MEN DET BLIVER DESVÆRRE IKKE HELT SÅ KONKRET SOM MAN KUNNE ØNSKE.

El del af forklaringen er, at forsikringsselskaber løbende ændrer i deres forsikringsvilkår. Hvis du ønsker at sammenligne to udvidede ejerskifteforsikringer, er du nødt til at tage udgangspunkt i, hvordan du ønsker at være dækket – altså hvad er mest relevant for jer ud fra det hus, som du køber.
Som en del af guiden kan du se de forskellige selskabers markedsandel, hvor mange klager de får, og hvor stor en andel af disse klager som klager får medhold i ved forsikringsankenævnet. De tal, der fremgår af guiden, er dog ikke identiske med de tal, der er offentliggjort på forsikringsankenævnets hjemmeside.

DET KAN EFTER min opfattelse give en falsk tryghed, hvis du blot fravælger de forsikringsselskaber, der har flere klager end det andre. Det er min erfaring at de store og anerkendte forsikringsselskaber er mindst lige så ”slemme”. Jeg møder ofte forbrugere, der tænker, jamen hvis vi tegner en ”dyr” forsikring i et anerkendt forsikringsselskab med få klager, så er vi sikret. Dette lyder i teorien som en fornuftig beslutning, men er det sjældent i virkeligheden. Det er samtidig værd at bemærke, at visse forsikringsselskaber er ganske restriktive med, hvilke huse de vil tilbyde ejerskifteforsikring på. Når vi tegner en forsikring, så håber vi ikke, at vi får brug for den. Sådan vil det altid være, men det er vigtigt at vi gør os klart, hvad vi forsikre os i mod, og hvad en ejerskifteforsikring i bedste vil fald vil kunne dække.
Så tegner du en udvidet ejerskifteforsikring med 10 år dækning til kr. 25.000,00, så er det en overvejelse værd, om du har brug for denne type forsikring, og om den dækker det du forventer.
Ellers er det jo penge lige ud af vinduet.

JEG OPLEVER MANGE, som tegner en ejerskifteforsikring ud fra devisen, at det er det klogeste, og så er vi sikret, hvis der skulle vise sig at være noget galt med huset. Dette er dog ikke helt rigtig.

SYV GODE RÅD:

  1. Læs guiden igennem – den give en godt overblik og du er herefter bedre rustet til at gå videre i beslutningsprocessen.
  2. Læs el- og tilstandsrapporten igennem grundigt. De skader som er oplyst der, vil ikke blive dækket af forsikringen.
  3. Hvis du i forbindelse med købet bliver gjort bekendt med skader på ejendommen f.eks. fordi du får din egen byggesagkyndig med ud og gennemgår huset, og forsikringsselskabet efterfølgende kan bevise at du havde denne viden, så vil de ikke dække disse skader.
  4. Læs forsikringstilbuddet igennem og kig efter yderligere forbehold fra forsikringsselskabets side – fraskriver de sig andre ting end det der allerede fremgår af el- og tilstandsrapporten.
  5. Er der behov for en udvidet dækning, sådan at du er sikret f.eks. i mod ulovlige indretninger i boligen – hvis ikke så vælg alene en standard ejerskifteforsikring.
  6. Undersøg hvordan det ser ud med klagersager for det pågældende selskab på forsikringsankenævnets hjemmeside.
  7. Få din boligrådgiver, f.eks. advokat til at svare på om en bestemt skade vil kunne være dækket – så bliver det konkret for dig.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. november