Få mere ejerskifteforsikring for pengene

Jeg har flere gange skrevet om ejerskifteforsikringer og med forskellige vinkler. Som boligadvokat drøfter jeg ofte ejerskifteforsikring med mine kunder, og spørgsmålene går som oftest på, hvorfor skal vi tegne, dækker den overhovedet noget, og hvad er klogest at gøre.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke de forhold, der nævnt i tilstandsrapporten – det vil altså sige, at hvis der er en anmærkning i tilstandsrapporten om et forhold ved taget, for eksempel en utæthed, så kan dette forhold betyde, at en mulig dækning af taget i sin helhed vil være begrænset.

Altså forhold i en tilstandsrapport kan gøre, at dækningen generelt set bliver mindre – uden at forsikringen bliver billigere.

Jamen, kan man ikke gøre noget ved det?

Svaret er faktisk: Jo, det kan man godt.

For at få din ejerskifteforsikring til at dække mere skal du overveje at få udbedret de forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten.

Hvis du eksempelvis overtager et hus, hvor der i tilstandsrapporten udelukkende er én anmærkning på taget – eksempelvis en gul anmærkning (der tidligere var en K1’er), og der efter overtagelsen viser sig endnu en skade på taget som følge af den påtalte anmærkning, så vil din ejerskifteforsikring som udgangspunkt ikke dække den følgeskade.

Din ejerskifteforsikring dækker ikke følgeskader forårsaget af en påtalt anmærkning i tilstandsrapporten. Der er naturligvis ikke nogen, der kan spå om fremtiden, og hvilke skader der kommer på et hus, men jo flere følgeskader man kan nå at redde, inden de opstår, desto bedre, hvis du ønsker, at din ejerskifteforsikring skal dække mest muligt.

Havde man i stedet fået udbedret den påtalte anmærkning i tilstandsrapporten, så ville din ejerskifteforsikring have dækket alle skader (dækningsberettiget), der var til stede ved tilstandsrapportens udarbejdelse, og alle skader, der er opstået efter rapportens udarbejdelse, men inden du overtog ejendommen – vel at mærke i ejerskifteforsikringens gyldighedsperiode, der enten er 5 eller 10 år.

Om det er sælger eller køber, der skal udbedre eventuelle forhold i tilstandsrapporten, er op til almindelig forhandling. Der er ikke noget i vejen for, at køber selv får det gjort med egne håndværkere – det afgørende er dog, at der udarbejdes en allonge til tilstandsrapporten efterfølgende, og inden ejerskifteforsikringen tegnes.

Det er klart, at visse forhold kan være af så omfattende af karakter (læs også dyrt), at det ikke er muligt at få det udbedret, inden husets overtages, og hvor ejerskifteforsikringen træder i kraft, men det handler også mest om de mindre forhold, og som typisk ikke koster de store beløb at få ordnet.

Jeg havde en bolighandel for et par uger siden, hvor en udbedring af et forhold i tagrummet (nævnt i tilstandsrapporten) kostede under 5000 kroner i arbejdsløn og materialer, og som gav en væsentligt bedre dækning på ejerskifteforsikringen – så giver det mening.

Som det altid er med forsikringer, så håber vi aldrig, at vi skal bruge dem, men hvis de skal bruges, så vil det nok ærgre de fleste, hvis de bliver afvist af forsikringen og kunne have undgået dette.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 29. november 2020

Bliv trainee hos Quistgaard Advokatfirma

Drømmer du om en mulighed for at udfolde dit talent for at tale med mennesker, arbejde med jura og omsætte teori til gode og praktiske råd? Så kan vi tilbyde dig et spændende og udfordrende studiejob.

Hos Quistgaard Advokatfirmas er der højt til loftet og fuld fokus på dedikeret rådgivning. Vi rådgiver særligt om fast ejendom, selskabsret og familie/arveret. Vil du vide mere om os, så tjek vores hjemmeside. 

Vi forventer du læser BA.jur, er positiv, indstillet på at lære og ikke mindst klar på at blive udfordret.

Du skal forvente en arbejdstid på 10 til 15 timer om ugen.

Dine arbejdsopgaver udvikler sig løbende i takt med dine erfaringer, og du vil hurtigt få ansvar for dine egne opgaver. 

Interesseret, så skynd dig at sende en kortfattet ansøgning med relevante bilag til info@qlaw.dk. Ansøgningsfrist er den 18. december 2020 kl. 12.00, men vi tillader os at indkalde løbende til samtaler. Vi glæder os til at høre fra dig. 

STREET FOOD-MARKEDER – OMFATTET AF ERHVERVSLEJELOVEN?

Street food-markeder er efterhånden et velkendt og populært fænomen rundt omkring i landets storbyer. Den nye trend udfordrer dog de danske regler for erhvervsudlejning, og det står endnu uklart, hvorvidt lejerne af de mange madboder reelt nyder beskyttelse af erhvervslejeloven.

Erhvervslejeloven indeholder visse rettigheder og pligter for lejer og udlejer – rettigheder og pligter som parterne ikke blot kan aftale sig ud af.

Særligt i forbindelse med opsigelse vil det være gunstigt for lejer, at lejeforholdet er omfattet af erhvervslejeloven. Det er dog ikke alle lejeforhold der ubetinget nyder denne beskyttelse, og afgrænsningen af hvilke lejemål, der omfattes af loven, er ikke altid lige til.

Hvorvidt en lejer er beskyttet af erhvervslejeloven afhænger først og fremmest af, om lejemålet kan karakteriseres som ”hus eller husrum”. Den almindelige forståelse heraf er, at lejemålet skal være afgrænset af fysiske vægge. Som et typisk eksempel er en garage omfattet af erhvervslejeloven, mens en carport ikke er.

Afgrænsningen af ”hus og husrum” rejser en række særlige spørgsmål i forbindelse med udlejning af madboder. Alle der har besøgt ét eller flere street food-markeder ved, at boderne kan være indrettet vidt forskelligt fra marked til marked – på visse markeder består madboderne af containere, mens andre markeder er indrettet med mere bestandige vægge.

Det er med andre ord ikke givet, at madboder er omfattet af erhvervslejeloven – tilfældet falder tydeligt ned i en gråzone, som der hverken er taget stilling til i loven eller domspraksis.

Men der er håb forude. Boligretten i Århus er nemlig blevet forelagt at tage stilling til spørgsmålet i forbindelse med, at ejeren af Aarhus Central Food Market har opsagt sine eksterne lejere d. 1. oktober 2020. De opsagte lejere har rejst sag med påstand om, at de har andel i madmarkedets kundekreds og dermed også ret erstatning i forbindelse med opsigelsen.

Det helt centrale spørgsmål, som Boligretten først og fremmest skal tage stilling til, er, om lejeforholdene er omfattet af erhvervslejeloven. Er dette tilfældet, vil lejerne (under visse omstændigheder) være berettiget til erstatning i forbindelse med opsigelse efter erhvervslejelovens § 62 – i daglig tale omtalt erhvervsbeskyttelse.

Reglen giver lejere hvis forretning er afhængig af den fysiske placering ret til erstatning i forbindelse med opsigelse, såfremt lejemålets placering hænger uløseligt sammen med forretningens kundekreds.

Som nævnt er det dog helt afgørende, at lejemålet er omfattet af erhvervslejeloven. Indtil Boligretten dog har taget stilling til spørgsmålet er det altså endnu uvist, om madboder på street food-markeder nyder en sådan beskyttelse.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Forhøjet bundfradrag ved udlejning af sommerhuse i 2020

Som led i Folketingets sommerpakke i slutningen af juni 2020 blev det besluttet, at bundfradraget for udlejning af feriehuse hæves fra 41.800 til 60.000 kroner – dog kun i 2020, og hvis sommerhuset udlejes gennem et bureau.

Ved bundfradragsmetoden er de første 60.000 kroner af din lejeindtægt altså skattefrie. Herefter kan du fratrække yderligere 40 procent af den resterende del af lejeindtægten. Den resterende lejeindtægt betales der kapitalindkomstskat af – denne procentsats afhænger af din samlede kapitalindkomst og kan derfor variere.

Coronaens pludselige opståen har skabt usikkerhed om rejser til udlandet, ferie og fritidsliv generelt. Sommerhuset tiltaler mange og er derfor blevet en sikker havn for mange danskere ifølge statistikker.

2020 har nemlig været et rekordår, hvad angår køb af sommerhuse. Kombineret med det lave renteniveau har mange derfor valgt at realisere sommerhusdrømmene.

Det store løft i bundfradraget betyder reelt, at de fleste kan udleje deres sommerhus resten af sæsonen uden at skulle beskattes af lejeindtægten. Er du en af de mange nye sommerhusejere, eller har du allerede et sommerhus, du overvejer at leje ud, kan udlejning i resten af 2020 altså være en ekstra god forretning.

Står du derimod selv for udlejningen, udgør bundfradraget kun 11.500 kroner (2020), og vælger du ikke at bruge bundfradragsmetoden, kan du i stedet bruge den regnskabsmæssige fradragsmetode, hvor der betales skat af lejeindtægterne fratrukket de udgifter, der er i forbindelse med udlejningen af sommerhuset, herunder vedligeholdelse, ejendomsskat, annoncering, strøm m.m.

Selvom bundfradraget hæves til 60.000 kroner, skal du være særlig opmærksom på, hvor ofte du må udleje dit sommerhus. Med vedtagelsen af planloven fra 2017 gælder det, at du i vinterperioden fra 1. november til 1. marts må leje dit sommerhus ud i halvdelen af perioden – altså i ni uger uden pause. Der gælder dog særlige regler for, hvis du lejer sommerhuset ud til samme lejer, eller selv benytter sommerhuset i denne periode. Den samme person må højst benytte sommerhuset fire uger i træk.

Reglerne for 2020 er interessante for dig, der selv lejer dit sommerhus ud og gør brug af bundfradragsmetoden. Overvej dog at udleje gennem et bureau i år for at kunne få adgang til det forhøjede bundfradrag. Har du derimod allerede valgt den regnskabsmæssige fradragsmetode, er det ikke muligt at skifte til bundfradragsmetoden.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 6. september 2020

Slut med de velkendte K0, K1, K2, K3 og UN

Den 1. oktober 2020 kommer der nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter.

De nye regler skal gøre det lettere og mere forståeligt for de kommende boligejere når de køber og sælger bolig.

Med de nye regler skippes de tidligere velkendte K0, 1,2,3 og UN – betegnelser der havde til formål at kategorisere omfanget og betydning af en evt. skade på huset.

K0, K1, K2 og K3 erstattes nu af farvekoderne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder.

Ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier.

Fra 1. oktober vil kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, blive markeret med gul. Mindre alvorlige skader markeres med grå, mens skader der skal undersøges nærmere, markeres med sort.

Interessant er, at de nye klassificeringer derfor ikke alene beror på omfanget af skaden, men snarere på tidshorisonten for, hvornår skaden skal udbedres.

Farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød I elinstallationsrapporten. Et gult tegn vil indikere, at der er tale om ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for elektrisk stød, og en rød farve vil indikere, at der er ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for brand. Et stoptegn vil betyde ulovlige elinstallationer, og et spørgsmålstegn vil indikere, at installationen skal undersøges nærmere.

I dag har byggesagkyndige, der udarbejder disse rapporter mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger.

Som boligadvokat hilser jeg de nye regler velkommen selvom jeg forudser en overgangsperiode hvor de byggesagkyndige lige skal vende sig til at bruge de nye farver og standardtekster. 

Særligt hvis den byggesagkyndige skal bruge en standardtekst der måske ikke lige passer på en specifik fejl, kan standardteksterne gøre det mindre gennemsigtigt for forbrugere, at forstå hvad fejlen egentlig dækker over.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl og skader ifølge Sikkerhedsstyrelsen fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Dog forudser jeg, at forsikringsselskaber der tilbyder ejerskifteforsikringer (i en kortere overgangsperiode) måske vil kræve flere forbehold for deres dækning – dette skal du som kommende boligkøber være opmærksom på.

Tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Dette gælder også Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 23. august 2020

Ferielukket uge 29 og 30

Vi holder ferielukket i uge 29 og 30. Rigtig god sommer til alle herfra kontoret.

Nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter på vej

1. oktober 2020 præsenteres en ny huseftersynsordning for bolighandler, hvor der kommer nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter. Det er derfor snart slut med de velkendte K’er, der kategoriserer hvor alvorlig en skade der er tale om, og hvornår den bør udbedres inden der sker skade på andre bygningsdele. K0, K1, K2 og K3 erstattes ved indførelsen af farverne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder. Disse ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier. Ved indførelsen bliver ejendommens tilstand klassificeret efter, hvor hurtigt skaderne skal udbedres, mens farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød. For eksempel bliver kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, markeret med gul.

Bygningssagkyndige, der udarbejder disse rapporter har i dag mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger. Bygningssagkyndige virker dog skeptiske over for de nye regler og for hvordan tilstands- og elinstallationsrapporterne skal udfærdiges. Særligt fordi man har brugt mange år på at uddanne de byggesagkyndige, for nu at ændre reglerne for hvordan de forskellige skader skal kategoriseres. De nye regler frygtes at få konsekvenser for forbrugerne, hvis de byggesagkyndige ikke når, at få en tilstrækkelig oplæring i det nye karaktersystem.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Vær dog særlig opmærksom på, at tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år, hvorfor man her vil kunne blive mødt med K-værdier til og med september 2021.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Nye regler for familieoverdragelser er lige på trapperne

Jeg har tidligere skrevet om, at der formentligt ville komme nye regler ift. familieoverdragelser, altså hvor familiemedlemmer ønsker at overdrage ejendom imellem hinanden, og det nok ville være fornuftigt at få overdraget nu, hvis du stod i en aktuel situation, hvor det gav mening.

Nu ved vi lidt mere om de nye regler, der kommer til at gælde, og hvilke ændringer der konkret vil blive tale om.

Skatteministeriet har 4. maj udsendt et høringsudkast, der indeholder justeringer til det gældende værdiansættelsescirkulære. Høringsudkastet lægger op til, at forældre fremover kan overdrage fast ejendom til deres børn til +/-20 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

I dag er det muligt at overdrage fast ejendom til +/-15 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering inden for familien. Denne form for familieoverdragelser kan foretages, uden at det har nogen skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser, og det har været muligt siden 1982 i henhold til Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære.

Den foreslåede forhøjelse til +/-20 procent hænger sammen med den nye ejendomsvurderingslov og de offentlige ejendomsvurderinger, der forventes at blive præsenteret i anden halvdel af 2020. De nye offentlige ejendomsvurderinger skal sikre mere retvisende og gennemskuelige vurderinger, der bygger på flere detaljerede oplysninger, end de tidligere vurderinger har gjort. Den nugældende 15-procent-regel bliver derfor ophævet, og i stedet indføres en ny 20-procent-regel. Cirkulæret gælder kun for ejendomme, der har modtaget den nyeste offentlige ejendomsvurdering i henhold til den nye ejendomsvurderingslov.

Af det nye værdiansættelsescirkulære fremgår det, at +/-20-procent-reglen dog ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder som begrunder, at fremgangsmåden ikke kan anvendes. Høringsudkastet indeholder en udvidelse af de tilfælde, hvor der foreligger særlige omstændigheder sammenlignet med den praksis, der er udviklet som følge af afgørelsen fra Højesteret tilbage i 2016 (SKM2016.279.HR).

Skattestyrelsen har udsendt et styresignal, der beskriver, hvornår der foreligger særlige omstændigheder ud fra den nugældende +/-15-procent-regel. Vurderingen heraf beror på en konkret vurdering, men foreligger blandt andet, hvis ejendommen har været solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen. Særlige omstændigheder foreligger blandt andet også, hvis den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 procent ikke giver udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Som boligadvokat kunne jeg godt have ønsket en mere udtømmende liste over de situationer, der dækker over begrebet ”særlige omstændigheder”. Det er derfor svært at vurdere, hvilke situationer der fremover vil grænse til at blive vurderet som særlige omstændigheder, da der på nuværende tidspunkt kun er oplistet en række eksempler.

Hvornår kan de nye regler anvendes? Ændringerne i cirkulæret forventes at træde i kraft 1. juli 2020 og finder derfor anvendelse på de familieoverdragelser, der overdrages fra 1. juli 2020. Den nye +/-20-procent-regel får dog først virkning for overdragelser, hvor ejeren på overdragelsestidspunktet har modtaget en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Indtil de nye ejendomsvurderinger bliver offentliggjort, vil de nugældende regler stadig finde anvendelse.

Udkast til ændring af værdiansættelsescirkulæret og udkast til styresignal havde høringsfrist 2. juni. Styresignalet, der beskriver, hvilke situationer der er omfattet af særlige omstændigheder, får dog først virkning, når det endelige styresignal offentliggøres. Hvornår dette sker, er endnu uvist. Hvorvidt cirkulæret og styresignalet træder i kraft samtidig, er derfor stadig uvist.

Familieoverdragelser efter de nye regler: Det nye værdiansættelsescirkulære og styresignalet indskrænker i et vist omfang de nugældende muligheder for gode familieoverdragelser. Overvejer I derfor allerede nu at lave en familieoverdragelse af en ejendom, vil min anbefaling være at få gennemført en planlagt familieoverdragelse, inden de nye regler træder i kraft 1. juli 2020.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 21. juni 2020

Hvornår udløser salg af kapitalandele tilbudspligt?

Vil man som udlejer sælge sin ejendom, skal man som udlejer i henhold til Lejelovens § 100, stk. 1 tilbyde ejendommens lejere at købe ejendommen på andelsbasis, hvis ejendommen som minimum har 6 beboelseslejligheder. Er der i ejendommen også erhvervslejemål, skal ejendommen som minimum bestå af 13 beboelseslejligheder.

Højesteret har netop afsagt dom i en sag hvor det var tvivlsomt hvorvidt lejelovens regler om tilbudspligt skulle anvendes (H.D. 6. maj 2020 i anke BS-30430/2019-HJR m.fl. (2. afd.)) Sagen handlede om Carlsbergfondets overdragelse af samtlige aktier i fem ejendomsselskaber, hvor køberne efter overdragelsen ejede 49%, 34% og 17% af ejendomsselskaberne. Lejerne i ejendomsselskabernes ejendomme rejste dog påstand om, at der var tale om omgåelse af tilbudspligtsreglerne.

Det følger af lejelovens § 102 stk. 1, 2. pkt., at tilbudspligten også gælder ved salg af ejendomme i selskabsform, jf. Lejelovens § 100, stk. 1 ved overdragelser af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når køberen opnår majoritet af stemmer i selskabet.

I afgørelsen tiltrådte Højesteret landsrettens afgørelse om, at salg af samtlige kapitalandele i fem ejendomsselskaber ikke udløste tilbudspligt i henhold til Lejeloven.  Årsagen hertil var, at ingen af de tre købere efter overdragelsen opnåede majoritet i de fem selskaber. Lejerne fik derfor ikke buddet om at købe ejendommen.

Højesteret udtalte i afgørelsen, at ordlyden af lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt. må forstås sådan, at man som køber skal opnå en stemmemajoritet ved overdragelsen før at reglerne om tilbudspligt skal finde anvendelse. Af denne årsag, kom Højesteret frem til, at lejelovens regler om tilbudspligt ikke skulle anvendes, da ingen af køberne ved overdragelsen af aktierne opnåede en stemmemajoritet i de fem ejendomsselskaber.

Afgørelsen har sat skarpt på hvornår lejelovens regler for tilbudspligt skal finde anvendelse. Det er nu slået fast, at reglerne for tilbudspligt først gælder, når en køber ved overdragelsen opnår stemmemajoritet, hvilket er mere end 50%.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Flere vælger at udleje et værelse i deres bolig

Flere vælger at leje et værelse ud, hvis de alligevel har et ekstra værelse, der står tomt. Det kan være en fin ekstra indtægtskilde, der supplerer til de faste udgifter. På det seneste har jeg modtaget flere henvendelser på, hvordan reglerne for udlejning af enkeltværelser er, når man selv bor i boligen.

Særligt i de større studiebyer er det populært at leje værelser ud til studerende. Ved udlejning af et værelse er det ikke et krav, at der laves en lejekontrakt. Ikke desto mindre er advokatens bedste råd (nok ikke overraskende), at det er bedst at få tingene på skrift – sådan at man er sikker på, hvad der egentlig er aftalt mellem parterne.

Hvis lejer ønsker en lejekontrakt, følger det af lejeloven, at udlejer er forpligtet til at udarbejde en lejekontrakt. Såfremt der ikke udarbejdes en lejekontrakt, vil lejeforholdet altid falde tilbage på reglerne i lejeloven.

Hvad må et værelse koste i husleje?
Ved udlejning af enkeltværelser skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi – huslejen skal derfor fastsættes ud fra den værdi, lejeren får, jf. boligreguleringslovens regler. Som udlejer bør man undersøge lokalområdet og vurdere, hvad tilsvarende værelser af samme størrelse og kvalitet koster. Det betyder dog ikke, at udlejeren uden videre selv kan bestemme, hvad værelset skal koste. Lejen skal nemlig være overensstemmende med huslejeniveauet i lokalområdet.

Hvis lejer mener, at huslejen er for høj, kan lejeren indbringe lejeforholdet for Huslejenævnet i håb om at få sat huslejen ned. I tilfælde af, at Huslejenævnet vurderer, at lejen er for høj i lejeforholdet, kan udlejer blive mødt med et tilbagebetalingskrav fra lejer. Skal man som udlejer være på den sikre side, kan man også få Huslejenævnet til at fastsætte huslejen. Vælger man denne løsning, skal man dog være særlig opmærksom på, at Huslejenævnet vil fastsætte en minimumsværdi for, hvad du som udlejer kan tage i husleje – derudover opkræves et gebyr på 524 kroner (2020-niveau) for Huslejenævnets bistand – herved er du som udlejer helt sikker på, at huslejen fastsættes korrekt.

Husk at du som udlejer ikke må forlange mere end tre måneders depositum og tre måneders forudbetalt leje, og at forbrugsudgifter som varme, vand og el vil som udgangspunkt skal indeholdes i lejen og kan ikke opkræves særskilt.

Bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag?
Selvom det ”kun” er et værelse, du udlejer, slipper du ikke uden om skattefar – og dog. Som udlejer er man som udgangspunkt skattepligtig af lejeindtægten. Som udlejer kan man vælge enten at bruge bundfradragsmetoden eller det regnskabsmæssige fradrag.

Anvendes bundfradragsmetoden, skal man alene betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger ens bundfradrag – ens bundfradrag udgør 1,33 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering – bundfradraget udgør dog som minimum 29.300 kroner (2020-niveau). Er din bolig derfor 2.500.000 kroner værd, vil dit bundfradrag udgøre 33.250 kroner.

Anvendes i stedet den lidt mere komplicerede metode, nemlig det regnskabsmæssige fradrag, skal der føres et regnskab over indtægter og udgifter på værelsesudlejningen. Her skal man som udlejer beskattes af de lejeindtægter, der overstiger udgifterne. Ved en sådan beregning beregnes en forholdsmæssig andel over boligens udgifter, herunder vand, varme, el, renovation og ejendomsskat.

Kan jeg opsige lejeforholdet?
Ved udlejning af enkeltværelser gælder særlige regler for opsigelse, der adskiller sig fra andre typer af lejemål.

Både udlejer og lejer kan opsige lejeforholdet med én måned varsel – herudover gælder særligt, at der ingen begrundelse kræves, hvilket adskiller sig fra lejelovens regler for andre typer af lejemål. Sværere bliver det dog, hvis lejemålet har et selvstændigt køkken eller bad tilknyttet værelset, da opsigelsesvarslingen her stiger fra en måned til et år for dig som udlejer – vel at mærke hvis opsigelsen sker i overensstemmelse med lejelovens regler, herunder eksempelvis, at du selv skal bo i lejemålet.

Opsigelsesvarslingen stiger, da der ikke længere er tale om udlejning af et værelse, men en egentlig lejlighed – vær derfor særlig opmærksom på dette som udlejer.

Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning
Hvad angår vedligeholdelsen er udgangspunktet, at vedligeholdelsen påhviler udlejer – det kan dog aftales, at lejer skal stå for den indvendige vedligeholdelse. I så fald vedligeholdelsen påhviler lejer, er lejer forpligtet til at aflevere værelset i samme stand, som da lejer overtog værelset, hvilket indebærer, at værelset skal males eller tapetseres ved fraflytning.

Ved fraflytning skal udlejer dog inden for en frist på 14 dage meddele lejeren om, hvilke arbejder der skal udføres i værelset. Her kan udlejer bruge af det indbetalte depositum til at dække disse istandsættelsesudgifter med. I tilfælde af, at lejer er uenig i de istandsættelsesarbejder, der skal udføres, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet.

5 gode råd

1. Udarbejd en lejekontrakt – det skaber klarhed over lejeforholdet.

2. Få styr på huslejefastsættelsen – det kan blive dyrt.

3. Overvej, hvordan du vil administrere lejeindtægten, herunder skattemæssigt.

4. Vær særlig opmærksom på opsigelsesfristerne og lejemålets karakter/indretning.

5. Skab klarhed/afstem, hvem der står for indvendig vedligeholdelse og istandsættelse.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 10. maj 2020