Seneste nyt om de kommende ejendomsvurderinger

Efter en lang række forsinkelser er der endnu engang nyt om de kommende ejendomsvurderinger. Skatteministeriet har netop meddelt, at Vurderings- og Skattestyrelsen er klar med de første 50.000 ejendomsvurderinger efter sommerferien. I første omgang er det 50.000 ejere af parcel- og rækkehuse der kan se frem til at modtage en ny ejendomsvurdering. Resten af de nye vurderinger vil løbende blive udsendt fra foråret 2022 – ejer du for eksempel et sommerhus eller en ejerlejlighed, må du vente lidt endnu.

Skatteministeriet forventer indtil videre, at sende 14 milliarder tilbage til 700.000 danske boligejere der i løbet af hele udsendelsesperioden har betalt for meget i boligskat.

Et uafhængigt IT-system vil løbende trykteste det bagvedliggende IT-program der håndterer ejendomsvurderingerne – og indtil videre viser IT-tilsynets undersøgelser, at IT-programmet ikke alene vil kunne klare alle de nødvendige opgaver og det er derfor IT-tilsynets vurdering, at der er behov for ekstern bistand til at løse afgrænsede opgaver for at sikre, at der ikke sker yderligere forsinkelser.

Vi følger de nye ejendomsvurderinger tæt og følger op med en nyhed efter sommerferien når der er nyt. 

Ny højesteretspraksis i forhold til familiehandler

Det sker ofte, at jeg bliver kontaktet af folk, der ønsker at overdrage en ejendom inden for familien til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering – det har nemlig været muligt at overdrage ejendomme inden for familien til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering siden 1982.

De offentlige ejendomsvurderinger har dog stået helt stille de seneste 10 år, hvorfor ejendomme i de større byer oftest handles på boligmarkedet til en langt højere handelspris end de offentlige ejendomsvurderinger på grund af de stigende boligpriser, vi har set de seneste år.

At overdrage en ejendom inden for reglerne er derfor en attraktiv måde, hvor du kan begunstige dine børn uden at skulle betale skat eller afgift af beløbet. Vigtigt at pointere er, at muligheden for en overdragelse til +/- 15 procent ikke har hjemmel i lov – det vil sige, at muligheden ikke er reguleret i nogen lovtekster, men derimod følger et værdiansættelsescirkulære fra 1982 – ikke desto mindre er det muligt, så længe der ikke foreligger særlige omstændigheder.

De seneste år har jeg igennem mit arbejde som boligadvokat set flere tilfælde, hvor Skat har afvist, at der kunne ske en overdragelse efter reglerne i cirkulæret. Det skyldes blandt andet, at Højesteret i 2016 slog fast, at der ikke kan overdrages inden for cirkulæret, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Hvad særlige omstændigheder så dækker over, har Højesteret netop truffet en afgørelse omkring, der nu gør det lettere at bruge +/- 15-procents-reglen. Afgørelsen fra Højesteret gør os lidt klogere på, hvornår reglen kan anvendes, og hvornår en overdragelse i hvert fald ikke vil blive afvist af Skat.

Først og fremmest skal en sag have principiel karakter for at nå hele vejen til Højesteret, hvilket Procesbevillingsnævnet i denne sag er kommet frem til. Højesteret har i afgørelsen slået fast med syvtommersøm, at Skat skal respektere overdragelser inden for familien, der sker til +/- 15 procent, uanset hvad sammenlignelige boliger er blevet solgt for inden for samme geografiske område, og uanset hvad ejendommens offentlige ejendomsvurdering lyder på.

Højesteret har i begrundelsen for sin domsafsigelse lagt til grund, at prisstatistik og beregninger fra Skat om afkastprocent ikke er udtryk for ”særlige omstændigheder”, der forhindrer muligheden for at overdrage inden for cirkulæret. Højesteret har endvidere lagt til grund, at det forhold, at en offentlig ejendomsvurdering, der er lavere end en reel handelspris, ikke er et forhold, som private skal bære risikoen for – men derimod det offentlige, og derfor ikke forhold, der udgør særlige omstændigheder.

I tilfælde af, at Skat havde fået medhold i sit synspunkt, ville mulighederne for at anvende +/- 15-procents-reglen stort set ikke være eksisterende længere, eftersom en enhver afvigelse og difference mellem den offentlige ejendomsvurdering og den reelle handelspris ville blive vurderet som en særlig omstændighed.

Den skarpe læser sidder højst sandsynligt nu og tænker på, hvornår der så kan foreligge ”særlige omstændigheder” – og advokatsvaret er, at det kræver en konkret vurdering af sagen. I cirkulæret fra 1982 og i retspraksis er det blandt andet slået fast, at der foreligger særlige omstændigheder i tilfælde, hvor arvinger i et bo har ladet en ejendom vurdere umiddelbart op til en familieoverdragelse. Det synspunkt ændrer den nye afgørelse fra Højesteret ikke på.

Så lang historie kort. Højesteret har nu slået fast, at det forhold, at en ejendom i en familieoverdragelse er overdraget til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering, men hvor det efterfølgende kan påvises, at den havde en større værdi, ikke nødvendigvis har nogen betydning. Dette er godt nyt.

Højesteret har dog ikke ændret på det forhold, at hvis der, inden en ejendom overdrages til et familiemedlem, er indhentet en vurdering – for eksempel hos en ejendomsmægler, den har været sat til salg eller, hvis ejendommen belånes efterfølgende i et omfang, der væsentligt afviger fra overdragelsessummen, så er det klare udgangspunkt fortsat, at ejendommen herefter ikke kan overdrages til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering.

Ønsker du at blive klogere på, hvilke andre tilfælde der kategoriseres som særlige omstændigheder, så vil jeg henvise til min tidligere klumme ”Nye regler for familieoverdragelser er lige på trapperne” (udgivet den 21. juni 2020).

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 9. maj 2021

Gode råd til dig, der overvejer at købe en ødegård i Sverige

Noget tyder på, at interessen for at købe fritidshuse i Sverige er støt stigende, og corona har ikke ligefrem lagt en dæmper på dette.

Ifølge statistik fra det Svenske ejendomsregister er det mest almindeligt, at danskerne ejer sommerhuse i Småland, efterfulgt af Skåne og Halland. Det anslås i dag, at et godt stykke over 10.000 fritidshuse i Sverige er ejet af danskere.

På grund af indrejseforbud i Sverige er disse danskere på nuværende tidspunkt afskåret fra at benytte sig af deres boliger, men når verden (og Sverige) forhåbentligt snart åbner op igen, da sidder du måske derude og overvejer at gå videre med din drøm om at købe en ødegård i Sverige?

Hvad skal vi være opmærksomme på? Hvordan er det nu at købe ejendom i Sverige, det er vel det samme som i Danmark eller hvordan?

Nej, ikke helt, men langt hen ad vejen jo.

Der er eksempler på, at danskere, der handler med hinanden, vælger at benytte danske regler, men ellers er det svenske regler, der finder anvendelse.

Som i Danmark er et salg som oftest baseret på, at køber skal betale købesummen kontant og herefter selv må finde ud af, hvordan købesummen skal finansieres, altså skal der optages lån i ejendommen.

Det er p.t. ikke muligt at optage dansk realkreditbelåning i en svensk ejendom, men tag fat på din bank, da den måske kan tilbyde dig en anden løsning, som økonomisk set giver det samme resultat.

Købsaftalen og de øvrige dokumenter er noget mere enkle og kortfattede, end vi kender det i Danmark, og dette hænger sammen med, at de svenske regler er meget omfattende og derfor ”griber” mange at de spørgsmål/problemstillinger, der kan opstå i en handel.

I Danmark bærer sælger det store ansvar i handlen og er forpligtet til at oplyse om en lang række forhold vedr. ejendommen – køber kan være mere tilbagetrukket. Det modsatte gælder faktisk i Sverige, hvor køber langt mere aktivt er forpligtet til at undersøge, hvad det er, han/hun køber.

Som køber af en svensk ødegård skal du altså være lidt mere opmærksom. Derfor er det vigtigt at få gennemgået ejendommen af en byggesagkyndig, inden der handles – det kan være svært at komme efterfølgende og påpege mangler, også selvom du som køber ikke var klar over, at der var noget galt.

Er huset på en lejet grund, og hvordan med brændeovn/skorsten, vandforsyning og kloakering? Ja, der er mange ting, der skal undersøges.

Ud over at der skal indgås en købekontrakt med vilkår om pris, overtagelsesdag, og hvad der følger med i handlen, så skal der også tinglyses et skøde – præcis som i Danmark.

Som oftest udarbejdes papirerne af en ejendomsmægler, det er dog ikke et krav, men for at sikre at alt går rigtig til, så anbefales det, at der benyttes en autoriseret ejendomsmægler.

Det vil oftest være sælger, der betaler regningen til mægler, men vær opmærksom på, at udgifterne til tinglysning af skøde vil blive opkrævet hos dig som køber.

Hvad koster det? På samme måde som i Danmark er der omkostninger til selve købet af ejendommen, men også efterfølgende ud over de sædvanlige driftsomkostninger, såsom el, vand og varme, forsikring mv.

Tinglysningsafgiften udgør 1,5 procent af købesummen og en ekspeditionsafgift på 825 svenske kroner. Udgangspunktet er, at du som køber betaler afgifterne fuldt ud.

Der skal betales svensk ejendomsskat på 0,75 procent af den offentlige ejendomsværdi (maksimum 7812 svenske kroner, 2019) pr. år, eller 1 procent af ejendomsværdien – det afhænger af ejendomstypen.

Derudover skal der også betales dansk ejendomsværdiskat. Den svenske skat kan dog fratrækkes den danske, sådan at du altså ikke skal betales dobbelt.

Et par gode råd med på vejen:

1. Få en svensk ejendomsmægler til at klare papirarbejdet, sådan sikres det, at processen foregår korrekt.

2. Få gennemgået ejendommen af en byggesagkyndig, sådan at du bliver gjort opmærksom på evt. mangler ved huset – det kan være vanskeligt som køber at påpege efterfølgende fejl.

3. Tal med din bank inden om alternative finansieringsmuligheder.

4. Køb noget, der er salgsbart, hvis du ikke er handyman.

5 . Vær særlig opmærksom på skorsten, brændeovn/ildsted, vandforsyning og kloakering – og kontakt kommunen for at finde ud af, om alt er, som det skal være.

Har du brug for yderligere inspiration eller råd og vejledning?

Flere steder på nettet tilbyder råd og vejledning til dig, der overvejer køb af ødegård eller blot et fritidshus i Sverige. Rigtig mange anbefaler siden www.torpare.dk – foreningen for danskere med fritidshuse i Sverige. Jeg fandt selv deres hjemmeside yderst nyttig i forbindelse med min research til denne klumme. De tilbyder også konkret rådgivning i forbindelse med køb af ødegård.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 14. februar 2021

Nu skal brændeovne fra før 2003 skrottes eller udskiftes ved ejerskifte

Fra 1. april i år er det ikke længere tilladt at beholde ældre brændeovne produceret før 2003, når der sker ejerskifte på en bolig.

Denne lovændring i miljøbeskyttelsesloven sker som led i den grønne omstilling med et ønske om, at lovændringen skal være medvirkende til forbedret luftkvalitet og et ønske om at mindske partikelforureningen i Danmark.

Hvis du køber en bolig efter 1. april 2021, hvor der er en brændeovn, der er produceret før 1. januar 2003, skal du som køber selv skrotte eller erstatte brændeovnen med en ny. Ifølge forarbejderne til lovforslaget (der er alle de indledende knæbøjninger til et lovforslag) fremgår det, at der fra 1. april 2021 over for tinglysningsretten i forbindelse med ejerskiftet skal oplyses, hvorvidt der er en brændeovn i boligen.

Ifølge lovændringen skal brændeovne produceret før 2003 senest 12 måneder efter, ejerskiftet er blevet tinglyst, være skrottet eller erstattet af en ny. Køber du derimod en bolig, hvori der er en brændeovn, der er produceret efter 1. januar 2003, vil der fra tinglysningsrettens side blive stillet krav om dokumentation for brændeovnens opførselsår, medmindre der foreligger en prøvningsattest eller svanemærke-dokumentation på brændeovnen.

Hvis der ikke foreligger en kvittering, fra dengang brændeovnen blev købt, stilles der krav om, at dokumentationen skal indeholde en alderserklæring, der er udfyldt og underskrevet af en skorstensfejer eller en anden fagmand. Glemmer du at få indsendt tilstrækkelig dokumentation herfor til tinglysningsretten, kan du risikere at blive mødt med både ugentlige og månedlige tvangsbøder.

Udgifterne til skrot eller udskiftning af brændeovn påhviler alene køberen af ejendommen – af den årsag, at man som sælger ikke vil kunne have mulighed for at dokumentere, hvorvidt den gamle brændeovn er blevet skrottet eller skiftet ud med en ny.

Har du en bolig i kikkerten, hvor der er placeret en ældre brændeovn, er det et oplagt forhold at forhandle boligen på, da det er en udgift, som du som køber skal afholde efter overtagelsen.

Det er dog ikke ved alle typer af ejerskifte, at brændeovne produceret før 2003 skal skrottes. Som køber kan man få lov til at beholde ældre brændeovne i forbindelse med skilsmisse, ved hensidden i uskiftet bo og ved køb af en bolig som juridisk person, for eksempel som anpartsselskab eller aktieselskab.

Derudover forventes det, at visse typer af brændeovne ikke skrottes ved ejerskifte, herunder masseovne, kakkelovne, antikke brændeovne produceret før 1920 og brændekomfurer. Derudover forventes det, at brændeovne i fredede bygninger, brændeovne i kolonihavehuse og andelsboliger også fritages for de nye regler.

I skrivende stund afventer vi et nærmere regelsæt fra miljøministerens side. Jeg vender retur til emnet, når der foreligger en endelig afklaring.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 17. januar 2021

Få mere ejerskifteforsikring for pengene

Jeg har flere gange skrevet om ejerskifteforsikringer og med forskellige vinkler. Som boligadvokat drøfter jeg ofte ejerskifteforsikring med mine kunder, og spørgsmålene går som oftest på, hvorfor skal vi tegne, dækker den overhovedet noget, og hvad er klogest at gøre.

Ejerskifteforsikringen dækker ikke de forhold, der nævnt i tilstandsrapporten – det vil altså sige, at hvis der er en anmærkning i tilstandsrapporten om et forhold ved taget, for eksempel en utæthed, så kan dette forhold betyde, at en mulig dækning af taget i sin helhed vil være begrænset.

Altså forhold i en tilstandsrapport kan gøre, at dækningen generelt set bliver mindre – uden at forsikringen bliver billigere.

Jamen, kan man ikke gøre noget ved det?

Svaret er faktisk: Jo, det kan man godt.

For at få din ejerskifteforsikring til at dække mere skal du overveje at få udbedret de forhold, der er nævnt i tilstandsrapporten.

Hvis du eksempelvis overtager et hus, hvor der i tilstandsrapporten udelukkende er én anmærkning på taget – eksempelvis en gul anmærkning (der tidligere var en K1’er), og der efter overtagelsen viser sig endnu en skade på taget som følge af den påtalte anmærkning, så vil din ejerskifteforsikring som udgangspunkt ikke dække den følgeskade.

Din ejerskifteforsikring dækker ikke følgeskader forårsaget af en påtalt anmærkning i tilstandsrapporten. Der er naturligvis ikke nogen, der kan spå om fremtiden, og hvilke skader der kommer på et hus, men jo flere følgeskader man kan nå at redde, inden de opstår, desto bedre, hvis du ønsker, at din ejerskifteforsikring skal dække mest muligt.

Havde man i stedet fået udbedret den påtalte anmærkning i tilstandsrapporten, så ville din ejerskifteforsikring have dækket alle skader (dækningsberettiget), der var til stede ved tilstandsrapportens udarbejdelse, og alle skader, der er opstået efter rapportens udarbejdelse, men inden du overtog ejendommen – vel at mærke i ejerskifteforsikringens gyldighedsperiode, der enten er 5 eller 10 år.

Om det er sælger eller køber, der skal udbedre eventuelle forhold i tilstandsrapporten, er op til almindelig forhandling. Der er ikke noget i vejen for, at køber selv får det gjort med egne håndværkere – det afgørende er dog, at der udarbejdes en allonge til tilstandsrapporten efterfølgende, og inden ejerskifteforsikringen tegnes.

Det er klart, at visse forhold kan være af så omfattende af karakter (læs også dyrt), at det ikke er muligt at få det udbedret, inden husets overtages, og hvor ejerskifteforsikringen træder i kraft, men det handler også mest om de mindre forhold, og som typisk ikke koster de store beløb at få ordnet.

Jeg havde en bolighandel for et par uger siden, hvor en udbedring af et forhold i tagrummet (nævnt i tilstandsrapporten) kostede under 5000 kroner i arbejdsløn og materialer, og som gav en væsentligt bedre dækning på ejerskifteforsikringen – så giver det mening.

Som det altid er med forsikringer, så håber vi aldrig, at vi skal bruge dem, men hvis de skal bruges, så vil det nok ærgre de fleste, hvis de bliver afvist af forsikringen og kunne have undgået dette.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 29. november 2020

Bliv trainee hos Quistgaard Advokatfirma

Drømmer du om en mulighed for at udfolde dit talent for at tale med mennesker, arbejde med jura og omsætte teori til gode og praktiske råd? Så kan vi tilbyde dig et spændende og udfordrende studiejob.

Hos Quistgaard Advokatfirmas er der højt til loftet og fuld fokus på dedikeret rådgivning. Vi rådgiver særligt om fast ejendom, selskabsret og familie/arveret. Vil du vide mere om os, så tjek vores hjemmeside. 

Vi forventer du læser BA.jur, er positiv, indstillet på at lære og ikke mindst klar på at blive udfordret.

Du skal forvente en arbejdstid på 10 til 15 timer om ugen.

Dine arbejdsopgaver udvikler sig løbende i takt med dine erfaringer, og du vil hurtigt få ansvar for dine egne opgaver. 

Interesseret, så skynd dig at sende en kortfattet ansøgning med relevante bilag til info@qlaw.dk. Ansøgningsfrist er den 18. december 2020 kl. 12.00, men vi tillader os at indkalde løbende til samtaler. Vi glæder os til at høre fra dig. 

STREET FOOD-MARKEDER – OMFATTET AF ERHVERVSLEJELOVEN?

Street food-markeder er efterhånden et velkendt og populært fænomen rundt omkring i landets storbyer. Den nye trend udfordrer dog de danske regler for erhvervsudlejning, og det står endnu uklart, hvorvidt lejerne af de mange madboder reelt nyder beskyttelse af erhvervslejeloven.

Erhvervslejeloven indeholder visse rettigheder og pligter for lejer og udlejer – rettigheder og pligter som parterne ikke blot kan aftale sig ud af.

Særligt i forbindelse med opsigelse vil det være gunstigt for lejer, at lejeforholdet er omfattet af erhvervslejeloven. Det er dog ikke alle lejeforhold der ubetinget nyder denne beskyttelse, og afgrænsningen af hvilke lejemål, der omfattes af loven, er ikke altid lige til.

Hvorvidt en lejer er beskyttet af erhvervslejeloven afhænger først og fremmest af, om lejemålet kan karakteriseres som ”hus eller husrum”. Den almindelige forståelse heraf er, at lejemålet skal være afgrænset af fysiske vægge. Som et typisk eksempel er en garage omfattet af erhvervslejeloven, mens en carport ikke er.

Afgrænsningen af ”hus og husrum” rejser en række særlige spørgsmål i forbindelse med udlejning af madboder. Alle der har besøgt ét eller flere street food-markeder ved, at boderne kan være indrettet vidt forskelligt fra marked til marked – på visse markeder består madboderne af containere, mens andre markeder er indrettet med mere bestandige vægge.

Det er med andre ord ikke givet, at madboder er omfattet af erhvervslejeloven – tilfældet falder tydeligt ned i en gråzone, som der hverken er taget stilling til i loven eller domspraksis.

Men der er håb forude. Boligretten i Århus er nemlig blevet forelagt at tage stilling til spørgsmålet i forbindelse med, at ejeren af Aarhus Central Food Market har opsagt sine eksterne lejere d. 1. oktober 2020. De opsagte lejere har rejst sag med påstand om, at de har andel i madmarkedets kundekreds og dermed også ret erstatning i forbindelse med opsigelsen.

Det helt centrale spørgsmål, som Boligretten først og fremmest skal tage stilling til, er, om lejeforholdene er omfattet af erhvervslejeloven. Er dette tilfældet, vil lejerne (under visse omstændigheder) være berettiget til erstatning i forbindelse med opsigelse efter erhvervslejelovens § 62 – i daglig tale omtalt erhvervsbeskyttelse.

Reglen giver lejere hvis forretning er afhængig af den fysiske placering ret til erstatning i forbindelse med opsigelse, såfremt lejemålets placering hænger uløseligt sammen med forretningens kundekreds.

Som nævnt er det dog helt afgørende, at lejemålet er omfattet af erhvervslejeloven. Indtil Boligretten dog har taget stilling til spørgsmålet er det altså endnu uvist, om madboder på street food-markeder nyder en sådan beskyttelse.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Forhøjet bundfradrag ved udlejning af sommerhuse i 2020

Som led i Folketingets sommerpakke i slutningen af juni 2020 blev det besluttet, at bundfradraget for udlejning af feriehuse hæves fra 41.800 til 60.000 kroner – dog kun i 2020, og hvis sommerhuset udlejes gennem et bureau.

Ved bundfradragsmetoden er de første 60.000 kroner af din lejeindtægt altså skattefrie. Herefter kan du fratrække yderligere 40 procent af den resterende del af lejeindtægten. Den resterende lejeindtægt betales der kapitalindkomstskat af – denne procentsats afhænger af din samlede kapitalindkomst og kan derfor variere.

Coronaens pludselige opståen har skabt usikkerhed om rejser til udlandet, ferie og fritidsliv generelt. Sommerhuset tiltaler mange og er derfor blevet en sikker havn for mange danskere ifølge statistikker.

2020 har nemlig været et rekordår, hvad angår køb af sommerhuse. Kombineret med det lave renteniveau har mange derfor valgt at realisere sommerhusdrømmene.

Det store løft i bundfradraget betyder reelt, at de fleste kan udleje deres sommerhus resten af sæsonen uden at skulle beskattes af lejeindtægten. Er du en af de mange nye sommerhusejere, eller har du allerede et sommerhus, du overvejer at leje ud, kan udlejning i resten af 2020 altså være en ekstra god forretning.

Står du derimod selv for udlejningen, udgør bundfradraget kun 11.500 kroner (2020), og vælger du ikke at bruge bundfradragsmetoden, kan du i stedet bruge den regnskabsmæssige fradragsmetode, hvor der betales skat af lejeindtægterne fratrukket de udgifter, der er i forbindelse med udlejningen af sommerhuset, herunder vedligeholdelse, ejendomsskat, annoncering, strøm m.m.

Selvom bundfradraget hæves til 60.000 kroner, skal du være særlig opmærksom på, hvor ofte du må udleje dit sommerhus. Med vedtagelsen af planloven fra 2017 gælder det, at du i vinterperioden fra 1. november til 1. marts må leje dit sommerhus ud i halvdelen af perioden – altså i ni uger uden pause. Der gælder dog særlige regler for, hvis du lejer sommerhuset ud til samme lejer, eller selv benytter sommerhuset i denne periode. Den samme person må højst benytte sommerhuset fire uger i træk.

Reglerne for 2020 er interessante for dig, der selv lejer dit sommerhus ud og gør brug af bundfradragsmetoden. Overvej dog at udleje gennem et bureau i år for at kunne få adgang til det forhøjede bundfradrag. Har du derimod allerede valgt den regnskabsmæssige fradragsmetode, er det ikke muligt at skifte til bundfradragsmetoden.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 6. september 2020

Slut med de velkendte K0, K1, K2, K3 og UN

Den 1. oktober 2020 kommer der nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter.

De nye regler skal gøre det lettere og mere forståeligt for de kommende boligejere når de køber og sælger bolig.

Med de nye regler skippes de tidligere velkendte K0, 1,2,3 og UN – betegnelser der havde til formål at kategorisere omfanget og betydning af en evt. skade på huset.

K0, K1, K2 og K3 erstattes nu af farvekoderne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder.

Ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier.

Fra 1. oktober vil kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, blive markeret med gul. Mindre alvorlige skader markeres med grå, mens skader der skal undersøges nærmere, markeres med sort.

Interessant er, at de nye klassificeringer derfor ikke alene beror på omfanget af skaden, men snarere på tidshorisonten for, hvornår skaden skal udbedres.

Farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød I elinstallationsrapporten. Et gult tegn vil indikere, at der er tale om ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for elektrisk stød, og en rød farve vil indikere, at der er ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for brand. Et stoptegn vil betyde ulovlige elinstallationer, og et spørgsmålstegn vil indikere, at installationen skal undersøges nærmere.

I dag har byggesagkyndige, der udarbejder disse rapporter mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger.

Som boligadvokat hilser jeg de nye regler velkommen selvom jeg forudser en overgangsperiode hvor de byggesagkyndige lige skal vende sig til at bruge de nye farver og standardtekster. 

Særligt hvis den byggesagkyndige skal bruge en standardtekst der måske ikke lige passer på en specifik fejl, kan standardteksterne gøre det mindre gennemsigtigt for forbrugere, at forstå hvad fejlen egentlig dækker over.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl og skader ifølge Sikkerhedsstyrelsen fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Dog forudser jeg, at forsikringsselskaber der tilbyder ejerskifteforsikringer (i en kortere overgangsperiode) måske vil kræve flere forbehold for deres dækning – dette skal du som kommende boligkøber være opmærksom på.

Tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Dette gælder også Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 23. august 2020

Ferielukket uge 29 og 30

Vi holder ferielukket i uge 29 og 30. Rigtig god sommer til alle herfra kontoret.