Forhøjet bundfradrag ved udlejning af sommerhuse i 2020

Som led i Folketingets sommerpakke i slutningen af juni 2020 blev det besluttet, at bundfradraget for udlejning af feriehuse hæves fra 41.800 til 60.000 kroner – dog kun i 2020, og hvis sommerhuset udlejes gennem et bureau.

Ved bundfradragsmetoden er de første 60.000 kroner af din lejeindtægt altså skattefrie. Herefter kan du fratrække yderligere 40 procent af den resterende del af lejeindtægten. Den resterende lejeindtægt betales der kapitalindkomstskat af – denne procentsats afhænger af din samlede kapitalindkomst og kan derfor variere.

Coronaens pludselige opståen har skabt usikkerhed om rejser til udlandet, ferie og fritidsliv generelt. Sommerhuset tiltaler mange og er derfor blevet en sikker havn for mange danskere ifølge statistikker.

2020 har nemlig været et rekordår, hvad angår køb af sommerhuse. Kombineret med det lave renteniveau har mange derfor valgt at realisere sommerhusdrømmene.

Det store løft i bundfradraget betyder reelt, at de fleste kan udleje deres sommerhus resten af sæsonen uden at skulle beskattes af lejeindtægten. Er du en af de mange nye sommerhusejere, eller har du allerede et sommerhus, du overvejer at leje ud, kan udlejning i resten af 2020 altså være en ekstra god forretning.

Står du derimod selv for udlejningen, udgør bundfradraget kun 11.500 kroner (2020), og vælger du ikke at bruge bundfradragsmetoden, kan du i stedet bruge den regnskabsmæssige fradragsmetode, hvor der betales skat af lejeindtægterne fratrukket de udgifter, der er i forbindelse med udlejningen af sommerhuset, herunder vedligeholdelse, ejendomsskat, annoncering, strøm m.m.

Selvom bundfradraget hæves til 60.000 kroner, skal du være særlig opmærksom på, hvor ofte du må udleje dit sommerhus. Med vedtagelsen af planloven fra 2017 gælder det, at du i vinterperioden fra 1. november til 1. marts må leje dit sommerhus ud i halvdelen af perioden – altså i ni uger uden pause. Der gælder dog særlige regler for, hvis du lejer sommerhuset ud til samme lejer, eller selv benytter sommerhuset i denne periode. Den samme person må højst benytte sommerhuset fire uger i træk.

Reglerne for 2020 er interessante for dig, der selv lejer dit sommerhus ud og gør brug af bundfradragsmetoden. Overvej dog at udleje gennem et bureau i år for at kunne få adgang til det forhøjede bundfradrag. Har du derimod allerede valgt den regnskabsmæssige fradragsmetode, er det ikke muligt at skifte til bundfradragsmetoden.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 6. september 2020

Slut med de velkendte K0, K1, K2, K3 og UN

Den 1. oktober 2020 kommer der nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter.

De nye regler skal gøre det lettere og mere forståeligt for de kommende boligejere når de køber og sælger bolig.

Med de nye regler skippes de tidligere velkendte K0, 1,2,3 og UN – betegnelser der havde til formål at kategorisere omfanget og betydning af en evt. skade på huset.

K0, K1, K2 og K3 erstattes nu af farvekoderne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder.

Ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier.

Fra 1. oktober vil kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, blive markeret med gul. Mindre alvorlige skader markeres med grå, mens skader der skal undersøges nærmere, markeres med sort.

Interessant er, at de nye klassificeringer derfor ikke alene beror på omfanget af skaden, men snarere på tidshorisonten for, hvornår skaden skal udbedres.

Farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød I elinstallationsrapporten. Et gult tegn vil indikere, at der er tale om ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for elektrisk stød, og en rød farve vil indikere, at der er ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for brand. Et stoptegn vil betyde ulovlige elinstallationer, og et spørgsmålstegn vil indikere, at installationen skal undersøges nærmere.

I dag har byggesagkyndige, der udarbejder disse rapporter mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger.

Som boligadvokat hilser jeg de nye regler velkommen selvom jeg forudser en overgangsperiode hvor de byggesagkyndige lige skal vende sig til at bruge de nye farver og standardtekster. 

Særligt hvis den byggesagkyndige skal bruge en standardtekst der måske ikke lige passer på en specifik fejl, kan standardteksterne gøre det mindre gennemsigtigt for forbrugere, at forstå hvad fejlen egentlig dækker over.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl og skader ifølge Sikkerhedsstyrelsen fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Dog forudser jeg, at forsikringsselskaber der tilbyder ejerskifteforsikringer (i en kortere overgangsperiode) måske vil kræve flere forbehold for deres dækning – dette skal du som kommende boligkøber være opmærksom på.

Tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Dette gælder også Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 23. august 2020

Ferielukket uge 29 og 30

Vi holder ferielukket i uge 29 og 30. Rigtig god sommer til alle herfra kontoret.

Nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter på vej

1. oktober 2020 præsenteres en ny huseftersynsordning for bolighandler, hvor der kommer nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter. Det er derfor snart slut med de velkendte K’er, der kategoriserer hvor alvorlig en skade der er tale om, og hvornår den bør udbedres inden der sker skade på andre bygningsdele. K0, K1, K2 og K3 erstattes ved indførelsen af farverne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder. Disse ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier. Ved indførelsen bliver ejendommens tilstand klassificeret efter, hvor hurtigt skaderne skal udbedres, mens farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød. For eksempel bliver kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, markeret med gul.

Bygningssagkyndige, der udarbejder disse rapporter har i dag mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger. Bygningssagkyndige virker dog skeptiske over for de nye regler og for hvordan tilstands- og elinstallationsrapporterne skal udfærdiges. Særligt fordi man har brugt mange år på at uddanne de byggesagkyndige, for nu at ændre reglerne for hvordan de forskellige skader skal kategoriseres. De nye regler frygtes at få konsekvenser for forbrugerne, hvis de byggesagkyndige ikke når, at få en tilstrækkelig oplæring i det nye karaktersystem.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Vær dog særlig opmærksom på, at tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år, hvorfor man her vil kunne blive mødt med K-værdier til og med september 2021.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Nye regler for familieoverdragelser er lige på trapperne

Jeg har tidligere skrevet om, at der formentligt ville komme nye regler ift. familieoverdragelser, altså hvor familiemedlemmer ønsker at overdrage ejendom imellem hinanden, og det nok ville være fornuftigt at få overdraget nu, hvis du stod i en aktuel situation, hvor det gav mening.

Nu ved vi lidt mere om de nye regler, der kommer til at gælde, og hvilke ændringer der konkret vil blive tale om.

Skatteministeriet har 4. maj udsendt et høringsudkast, der indeholder justeringer til det gældende værdiansættelsescirkulære. Høringsudkastet lægger op til, at forældre fremover kan overdrage fast ejendom til deres børn til +/-20 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

I dag er det muligt at overdrage fast ejendom til +/-15 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering inden for familien. Denne form for familieoverdragelser kan foretages, uden at det har nogen skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser, og det har været muligt siden 1982 i henhold til Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære.

Den foreslåede forhøjelse til +/-20 procent hænger sammen med den nye ejendomsvurderingslov og de offentlige ejendomsvurderinger, der forventes at blive præsenteret i anden halvdel af 2020. De nye offentlige ejendomsvurderinger skal sikre mere retvisende og gennemskuelige vurderinger, der bygger på flere detaljerede oplysninger, end de tidligere vurderinger har gjort. Den nugældende 15-procent-regel bliver derfor ophævet, og i stedet indføres en ny 20-procent-regel. Cirkulæret gælder kun for ejendomme, der har modtaget den nyeste offentlige ejendomsvurdering i henhold til den nye ejendomsvurderingslov.

Af det nye værdiansættelsescirkulære fremgår det, at +/-20-procent-reglen dog ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder som begrunder, at fremgangsmåden ikke kan anvendes. Høringsudkastet indeholder en udvidelse af de tilfælde, hvor der foreligger særlige omstændigheder sammenlignet med den praksis, der er udviklet som følge af afgørelsen fra Højesteret tilbage i 2016 (SKM2016.279.HR).

Skattestyrelsen har udsendt et styresignal, der beskriver, hvornår der foreligger særlige omstændigheder ud fra den nugældende +/-15-procent-regel. Vurderingen heraf beror på en konkret vurdering, men foreligger blandt andet, hvis ejendommen har været solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen. Særlige omstændigheder foreligger blandt andet også, hvis den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 procent ikke giver udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Som boligadvokat kunne jeg godt have ønsket en mere udtømmende liste over de situationer, der dækker over begrebet ”særlige omstændigheder”. Det er derfor svært at vurdere, hvilke situationer der fremover vil grænse til at blive vurderet som særlige omstændigheder, da der på nuværende tidspunkt kun er oplistet en række eksempler.

Hvornår kan de nye regler anvendes? Ændringerne i cirkulæret forventes at træde i kraft 1. juli 2020 og finder derfor anvendelse på de familieoverdragelser, der overdrages fra 1. juli 2020. Den nye +/-20-procent-regel får dog først virkning for overdragelser, hvor ejeren på overdragelsestidspunktet har modtaget en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Indtil de nye ejendomsvurderinger bliver offentliggjort, vil de nugældende regler stadig finde anvendelse.

Udkast til ændring af værdiansættelsescirkulæret og udkast til styresignal havde høringsfrist 2. juni. Styresignalet, der beskriver, hvilke situationer der er omfattet af særlige omstændigheder, får dog først virkning, når det endelige styresignal offentliggøres. Hvornår dette sker, er endnu uvist. Hvorvidt cirkulæret og styresignalet træder i kraft samtidig, er derfor stadig uvist.

Familieoverdragelser efter de nye regler: Det nye værdiansættelsescirkulære og styresignalet indskrænker i et vist omfang de nugældende muligheder for gode familieoverdragelser. Overvejer I derfor allerede nu at lave en familieoverdragelse af en ejendom, vil min anbefaling være at få gennemført en planlagt familieoverdragelse, inden de nye regler træder i kraft 1. juli 2020.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 21. juni 2020

Hvornår udløser salg af kapitalandele tilbudspligt?

Vil man som udlejer sælge sin ejendom, skal man som udlejer i henhold til Lejelovens § 100, stk. 1 tilbyde ejendommens lejere at købe ejendommen på andelsbasis, hvis ejendommen som minimum har 6 beboelseslejligheder. Er der i ejendommen også erhvervslejemål, skal ejendommen som minimum bestå af 13 beboelseslejligheder.

Højesteret har netop afsagt dom i en sag hvor det var tvivlsomt hvorvidt lejelovens regler om tilbudspligt skulle anvendes (H.D. 6. maj 2020 i anke BS-30430/2019-HJR m.fl. (2. afd.)) Sagen handlede om Carlsbergfondets overdragelse af samtlige aktier i fem ejendomsselskaber, hvor køberne efter overdragelsen ejede 49%, 34% og 17% af ejendomsselskaberne. Lejerne i ejendomsselskabernes ejendomme rejste dog påstand om, at der var tale om omgåelse af tilbudspligtsreglerne.

Det følger af lejelovens § 102 stk. 1, 2. pkt., at tilbudspligten også gælder ved salg af ejendomme i selskabsform, jf. Lejelovens § 100, stk. 1 ved overdragelser af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når køberen opnår majoritet af stemmer i selskabet.

I afgørelsen tiltrådte Højesteret landsrettens afgørelse om, at salg af samtlige kapitalandele i fem ejendomsselskaber ikke udløste tilbudspligt i henhold til Lejeloven.  Årsagen hertil var, at ingen af de tre købere efter overdragelsen opnåede majoritet i de fem selskaber. Lejerne fik derfor ikke buddet om at købe ejendommen.

Højesteret udtalte i afgørelsen, at ordlyden af lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt. må forstås sådan, at man som køber skal opnå en stemmemajoritet ved overdragelsen før at reglerne om tilbudspligt skal finde anvendelse. Af denne årsag, kom Højesteret frem til, at lejelovens regler om tilbudspligt ikke skulle anvendes, da ingen af køberne ved overdragelsen af aktierne opnåede en stemmemajoritet i de fem ejendomsselskaber.

Afgørelsen har sat skarpt på hvornår lejelovens regler for tilbudspligt skal finde anvendelse. Det er nu slået fast, at reglerne for tilbudspligt først gælder, når en køber ved overdragelsen opnår stemmemajoritet, hvilket er mere end 50%.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Flere vælger at udleje et værelse i deres bolig

Flere vælger at leje et værelse ud, hvis de alligevel har et ekstra værelse, der står tomt. Det kan være en fin ekstra indtægtskilde, der supplerer til de faste udgifter. På det seneste har jeg modtaget flere henvendelser på, hvordan reglerne for udlejning af enkeltværelser er, når man selv bor i boligen.

Særligt i de større studiebyer er det populært at leje værelser ud til studerende. Ved udlejning af et værelse er det ikke et krav, at der laves en lejekontrakt. Ikke desto mindre er advokatens bedste råd (nok ikke overraskende), at det er bedst at få tingene på skrift – sådan at man er sikker på, hvad der egentlig er aftalt mellem parterne.

Hvis lejer ønsker en lejekontrakt, følger det af lejeloven, at udlejer er forpligtet til at udarbejde en lejekontrakt. Såfremt der ikke udarbejdes en lejekontrakt, vil lejeforholdet altid falde tilbage på reglerne i lejeloven.

Hvad må et værelse koste i husleje?
Ved udlejning af enkeltværelser skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi – huslejen skal derfor fastsættes ud fra den værdi, lejeren får, jf. boligreguleringslovens regler. Som udlejer bør man undersøge lokalområdet og vurdere, hvad tilsvarende værelser af samme størrelse og kvalitet koster. Det betyder dog ikke, at udlejeren uden videre selv kan bestemme, hvad værelset skal koste. Lejen skal nemlig være overensstemmende med huslejeniveauet i lokalområdet.

Hvis lejer mener, at huslejen er for høj, kan lejeren indbringe lejeforholdet for Huslejenævnet i håb om at få sat huslejen ned. I tilfælde af, at Huslejenævnet vurderer, at lejen er for høj i lejeforholdet, kan udlejer blive mødt med et tilbagebetalingskrav fra lejer. Skal man som udlejer være på den sikre side, kan man også få Huslejenævnet til at fastsætte huslejen. Vælger man denne løsning, skal man dog være særlig opmærksom på, at Huslejenævnet vil fastsætte en minimumsværdi for, hvad du som udlejer kan tage i husleje – derudover opkræves et gebyr på 524 kroner (2020-niveau) for Huslejenævnets bistand – herved er du som udlejer helt sikker på, at huslejen fastsættes korrekt.

Husk at du som udlejer ikke må forlange mere end tre måneders depositum og tre måneders forudbetalt leje, og at forbrugsudgifter som varme, vand og el vil som udgangspunkt skal indeholdes i lejen og kan ikke opkræves særskilt.

Bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag?
Selvom det ”kun” er et værelse, du udlejer, slipper du ikke uden om skattefar – og dog. Som udlejer er man som udgangspunkt skattepligtig af lejeindtægten. Som udlejer kan man vælge enten at bruge bundfradragsmetoden eller det regnskabsmæssige fradrag.

Anvendes bundfradragsmetoden, skal man alene betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger ens bundfradrag – ens bundfradrag udgør 1,33 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering – bundfradraget udgør dog som minimum 29.300 kroner (2020-niveau). Er din bolig derfor 2.500.000 kroner værd, vil dit bundfradrag udgøre 33.250 kroner.

Anvendes i stedet den lidt mere komplicerede metode, nemlig det regnskabsmæssige fradrag, skal der føres et regnskab over indtægter og udgifter på værelsesudlejningen. Her skal man som udlejer beskattes af de lejeindtægter, der overstiger udgifterne. Ved en sådan beregning beregnes en forholdsmæssig andel over boligens udgifter, herunder vand, varme, el, renovation og ejendomsskat.

Kan jeg opsige lejeforholdet?
Ved udlejning af enkeltværelser gælder særlige regler for opsigelse, der adskiller sig fra andre typer af lejemål.

Både udlejer og lejer kan opsige lejeforholdet med én måned varsel – herudover gælder særligt, at der ingen begrundelse kræves, hvilket adskiller sig fra lejelovens regler for andre typer af lejemål. Sværere bliver det dog, hvis lejemålet har et selvstændigt køkken eller bad tilknyttet værelset, da opsigelsesvarslingen her stiger fra en måned til et år for dig som udlejer – vel at mærke hvis opsigelsen sker i overensstemmelse med lejelovens regler, herunder eksempelvis, at du selv skal bo i lejemålet.

Opsigelsesvarslingen stiger, da der ikke længere er tale om udlejning af et værelse, men en egentlig lejlighed – vær derfor særlig opmærksom på dette som udlejer.

Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning
Hvad angår vedligeholdelsen er udgangspunktet, at vedligeholdelsen påhviler udlejer – det kan dog aftales, at lejer skal stå for den indvendige vedligeholdelse. I så fald vedligeholdelsen påhviler lejer, er lejer forpligtet til at aflevere værelset i samme stand, som da lejer overtog værelset, hvilket indebærer, at værelset skal males eller tapetseres ved fraflytning.

Ved fraflytning skal udlejer dog inden for en frist på 14 dage meddele lejeren om, hvilke arbejder der skal udføres i værelset. Her kan udlejer bruge af det indbetalte depositum til at dække disse istandsættelsesudgifter med. I tilfælde af, at lejer er uenig i de istandsættelsesarbejder, der skal udføres, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet.

5 gode råd

1. Udarbejd en lejekontrakt – det skaber klarhed over lejeforholdet.

2. Få styr på huslejefastsættelsen – det kan blive dyrt.

3. Overvej, hvordan du vil administrere lejeindtægten, herunder skattemæssigt.

4. Vær særlig opmærksom på opsigelsesfristerne og lejemålets karakter/indretning.

5. Skab klarhed/afstem, hvem der står for indvendig vedligeholdelse og istandsættelse.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 10. maj 2020

Ejerforeninger kan snart få nye muligheder for at ekskludere medlemmer

15. januar 2020 fremsatte boligministeren et lovforslag om en ny og revideret ejerlejlighedslov. Den nuværende ejerlejlighedslov er mest af alt et juridisk kludetæppe og har været ændret så mange gange, at den er svær at forstå – selv for fagfolk.

Den nye ejerlejlighedslov, der er på vej, skal gøre den mere overskuelig og praktisk anvendelig og forventes at træde i kraft 1. juli 2020.

Der er flere relevante ændringer på vej for dig, der bor i en ejerforening. Dels nye muligheder, men også en overvejelse, om der skal gennemføres vedtægtsændringer.

Lovforslaget til den nye ejerlejlighedslov indeholder en gennemgående revidering af normalvedtægten. Du tænker måske nu, ”hvad er det nu lige helt præcist normalvedtægten er”, og ”hvad har den af betydning”. Normalvedtægten er et sæt standardvedtægter, der fastsætter de regler, rettigheder og pligter, der gælder for ejerforeningens medlemmer.

Som ejerforening har man mulighed for at lave sine egne vedtægter, men det også muligt blot at ”læne” sig op ad normalvedtægten.

Det mest interessante ved de nye bestemmelser i normalvedtægten er, at der nu indsættes hjemmel til at ekskludere medlemmer af en ejerforening og i særlige tilfælde, hvor det bliver nødvendigt, at tvangssælge medlemmers ejerlejligheder.

Eksklusion af ejerforeningen (altså hvor et medlem bliver smidt ud af ejerforeningen), er et voldsomt indgreb i ejendomsretten, hvorfor der i hvert tilfælde skal foretages en vurdering af nødvendigheden af indgrebet.

I vurderingen af den udviste adfærd er der i den nye ejerlejlighedslov lagt vægt på, at det skal vurderes, hvorvidt adfærden i form af for eksempel vold, støj eller vanrøgt er rettet mod for eksempel generalforsamlingen eller bestyrelsen, eller om adfærden umuliggør almindelig beboelse i ejendommen.

Et eksempel kan være, hvor medlemmer udviser grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller er direkte til gene for ejerforeningens resterende medlemmer. Eksklusion af ejerforeningen kan også ske ved ejeres gentagne grove misligholdelse trods påkrav, eller hvis medlemmet bevidst modarbejder ejerforeningens formål.

En beslutning om eksklusion skal træffes på generalforsamlingen og skal ske med tilslutning fra mindst to tredjedele af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Manglende betaling af fællesudgifter medrører ikke ret til at ekskludere et medlem efter de nye regler, men skal løses efter de gamle regler og mulighed for et tvangssalg af lejligheden.

Jeg bliver ofte mødt med spørgsmål omkring strid og uenigheder i ejerforeninger – særligt uenigheder omkring forhold, der er omfattet af normalvedtægten – folk vil enten gerne have medlemmer ekskluderet fra deres ejerforening eller er bekymret for selv at blive forvist fra ejerforeningen.

I dag er svaret, at den nugældende ejerlejlighedslov § 8 ikke har nogen hjemmel til, at ejerforeningen kan ekskludere et medlem af en ejerforening – med den kommende ændring af normalvedtægten bliver det nu en reel mulighed for ejerforeninger.

Ud over muligheden for eksklusion stiller den nye normalvedtægt nye krav til tinglysning af forhold, der fraviger normalvedtægten. Der kommer et nyt og mere forenklet regelsæt for adgang til andre lejligheder i ejerforeningen i forbindelse med ombygning og indretning af nye ejerlejligheder. Herudover kommer der nye regler for dele af normalvedtægtens afstemningsregler, der bliver indskrevet i ejerlejlighedsloven, der er ufravigelige.

Normalvedtægten er fravigelig og finder derfor kun anvendelse, såfremt ejerforeningen ikke har tinglyst en særvedtægt, der anvendes i stedet for normalvedtægten. I den nye ejerlejlighedslov gælder et tingslysningskrav for særvedtægter, hvor særvedtægten skal tinglyses på samtlige ejerlejligheder i ejerforeningen for at være gyldige.

Lovforslaget er ikke endeligt vedtaget endnu (lovforslaget forventes til 3. behandling den 16. april 2020 – jeg tør ikke love, at dette sker, på grund af covid-19), hvilket i praksis gør, at der stadig er mulighed for, at lovforslagets udformning ændres. Uanset hvad, vil jeg selvfølgelig lave en opfølgende klumme.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 12. april 2020

Arveafkald – lad arven gå til børnebørnene

At give afkald på arv lyder måske lidt alternativt for de fleste, men der kan faktisk være en række fordele forbundet med at give afkald på arv. Ved arveafkald fraskriver du dig din ret til at arve, og din arv kan derfor gå videre til f.eks. dine børn eller måske endda deres børn.

Vi lever længere i dag, og det betyder også, at vi er ældre og ofte mere formuende, når vi modtager arv fra typisk vores forældre. Mange ser det derfor som en oplagt mulighed at give afkald på deres arv mod, at deres børn arver i stedet for – sådan at arven kan få mest mulig gavn, f.eks. i en ung børnefamilie.

Min oplevelse er, at synspunktet om at lade arven gå videre til sine børn vinder indpas i mange familier. Og flere kontakter mig for at høre mere om mulighederne.

Hvorfor give afkald? der kan være flere grunde, men som oftest er det et ønske om at give pengene videre til nogle, der har mere brug for dem end en selv. Men der kan derudover være ganske mange andre grunde, f.eks. personlige årsager, insolvens og generationsskifte.

Ved at give arveafkald kan der som oftest spares boafgift af arven, eftersom arvinger undgår, at der skal afregnes afgift to gange, altså når du modtager arven, og igen, når du dør, og dine arvinger skal arve. Hvis der er tale om arv fra søskende eller fjernere slægtninge, kan der være endnu større besparelser.

Hvordan giver jeg arveafkald? Et arveafkald kan gives både før og efter, at den person, som du skal arve efter, er død. Hvis du giver arveafkald, før den person, du skal arve fra, er død, så bør du udforme et stykke papir, hvoraf det fremgår, at du giver afkald på din arv. Du skal notere dato, og både du og den person, som du ville have arvet fra, skal skrive under.

Jeg bliver ofte mødt med spørgsmål til selve udformningen af et arveafkald – her er svaret, at der sådan set ikke er formkrav, men at det kan anbefales at udforme et stykke papir, hvor det hele er skrevet ned, og så kan det overvejes at gå en tur forbi notarkontoret – det er dog ikke et krav.

Hvis den person, som du skal arve fra, allerede er død, så skal dit arveafkald registreres i skifteretten, og dette gøres i første omgang ved, at du retter henvendelse til Skifteretten, så vil de vejlede dig nærmere.

Mange glemmer at tage stilling til livsforsikring og pensioner, så husk også at forholde jer til dette – skal det også være omfattet af arveafkaldet?

Hvem får så arven efter mit arveafkald? Det korte svar er, det komme helt an på, hvad du skriver, eller hvad der i øvrigt bliver aftalt i forbindelse med dit arveafkald.

Et arveafkald kan afgives på to måder. Du kan give afkald på arven for dig personligt, hvilket vil betyde, at dine livsarvinger modtager arven i stedet for dig – det vil altså sige dine børn og som oftest herved afdødes børnebørn.

Du kan også vælge at give afkald, sådan at både du og dine livsarvinger ikke modtager arv – det kan være en måde at få fordelt arven på i helt særlige tilfælde.

Et arveafkald kan gives helt (altså for al arv), et beløb eller med en brøkdel af arven. Så der er flere muligheder.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du som udgangspunkt ikke kan fortryde et arveafkald – har du først givet afkald, så kan det ikke ændres – medmindre at personen, du har givet afkald overfor, er indforstået med at se bort fra dit arveafkald.

Overvej et arveafkald. Arv er svært at tale om for de fleste, da snakken hurtigt kommer til at handle om død. Omvendt giver det rigtig god mening særligt også for den person, der har gjort det godt og sparet lidt op på kistebunden, at overveje, hvor arven vil kunne gøre mest glæde og gavn.

Hvis f.eks. børnebørnene skal betænkes så kan et arveafkald være en rigtig god løsning, og det gør jo ikke noget, at der så samtidig kan spares lidt i afgift.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 29. marts 2020

Afskaffelse af stemmebegrænsningsreglen

Den 15. januar 2020 blev der fremsat lovforslag om en ny og mere moderne ejerlejlighedslov, der på nuværende tidspunkt forventes at træde i kraft den 1. juli 2020.

I 1979 blev ejerlejlighedsloven ændret, og der blev i den forbindelse indført en stemmebegrænsningsregel i ejerlejlighedslovens § 2 stk. 4. Stemmebegrænsningsreglen har i praksis forhindret, at investorer der ejer flere ejerlejligheder i en ejerforening, ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for lejligheder, der er genudlejet efter 1979. Denne stemmebegrænsning blev indført med det formål, at hindre magtmisbrug og at sikre mindretallet en rimelig medindflydelse i en ejerforening. Netop for at undgå, at den oprindelige ejer af hele ejendommen solgte præcis det antal lejligheder der gjorde, at ejeren fortsat bevarede flertallet af stemmerne på generalforsamlingen og dermed den dominerende indflydelse. Ejerlejlighedsloven § 2 stk. 4 er præceptiv, og kan derfor heller ikke fraviges ved aftale.

Stemmebegrænsningen har igennem årene været kritiseret blandt ejendomsinvestorer, da bestemmelsen har begrænset investorers mulighed for at udøve betydelig indflydelse på generalforsamlingen.

Der er i lovforslaget nu lagt op til, at afskaffe denne stemmebegrænsning. I stedet indføres en generalklausul der har til formål, at tilsidesætte beslutninger på en generalforsamling, der skaffer visse ejere en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Denne generalklausul vil have en præventiv effekt over for åbenlyst urimelige beslutninger.

Specielt for ejendomsinvestorer er den nye retsstilling interessant, da man som investor fremadrettet bevarer muligheden for at opnå betydelig indflydelse på generalforsamlingen, i henhold til, at man nu kan stemme ud fra de samlede fordelingstal. Samtidig bliver der taget hensyn til minoritetsejerlejlighedsejerne.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA