NÅR NABOENS HUND LARMER

10/08/2014

De fleste boligejere betragter deres have som et fristed, og en gøende hund kan virkelig være en belastning. Mange er ikke klar over, at der i hundeloven findes regler, der skal sikre, at du kan opholde dig i din have i nogenlunde fred og ro, uden at naboens hund driver dig til vanvid.

Det er politiet, der i første omgang skal kontaktes, hvis du føler dig generet af naboens hund, og hvis det ikke er lykkedes dig at trænge igennem til hundeejeren ad diplomatiets vej. Politiet kan give hundeejeren et påbud om at holde hunden indenfor eller helt at bortskaffe hunden. Hundeloven slår fast, at politiet kan give påbud til hundeejeren, hvis hunden forstyrrer naboerne ved gentagende eller vedholden gøen eller tuden. Et påbud kan medføre, at hundeejeren skal holde hunden indenfor eller – hvis dette ikke hjælper – har pligt til at bortskaffe hunden. Politiet har derudover mulighed for at udstede bøder, hvilket i langt de fleste sager har en gavnlig effekt.

Bødestørrelsen kan variere, men vil i førstegangstilfælde være i omegnen af 2000 – 3000 kroner. En hundejer har mulighed for at klage over et udstedt påbud.

Der findes ikke faste retningslinjer for, hvor meget en hund skal gø, før politiet kan udstede et påbud, men en del tidligere afgjorte sager tegner et vist billede. Generelt kan man sige, at der skal være tale om vedvarende gøen eller tuden over hele ugen. Det er som udgangspunkt ikke tilstrækkeligt, at enkelte naboer føler sig generet af en larmende hund eller enkeltstående gøen eller tuden.

Der skal være tale om tilfælde af gentagen eller vedholdende gøen eller tuden som berører alle naboerne.

Et hundeudvalg nedsat af Justitsministeriet fremkom dog i 2011 med noget, der ligner en rettesnor:

  1. Hvis en hund gør i for eksempel cirka 30 minutter i træk eller derover mere end tre af ugens dage.
  2. Hvis en hund gør i for eksempel cirka fem minutter i træk eller derover fire eller flere gange om dagen i mere end tre af ugens dage.
  3. Hvis en hund gør kortvarigt (altså under cirka fem minutter), men sammenlagt i mere end for eksempel cirka 60 minutter på en dag mere end tre af ugens dage.

Hvis du kan sætte kryds ved et af ovenstående punkter, er der nok grundlag for at gå videre med sagen. Det kan være en god idé at notere larmen i en kalender eller lignende for på den måde også selv at skabe sig et overblik. Jo flere naboer, der er generet, desto mere er der nok om snakken. Det er ikke altid, at politiet selv kan konstatere larmen, når de er ude og se nærmere på sagen. Derfor vil flere anmeldelser fra omkringboende naboer blive tillagt betydning.

I en nyere undersøgelse her på Fyn klagede en boligejer over, at politiet ikke ville give en hundeejer påbud i medfør af hundeloven. Den pågældende boligejer følte sig voldsomt generet af hundens gøen. Boligejeren fik dog ikke medhold i sin klage, og hundeejeren fik ikke et påbud, da andre af kvarterets naboer ikke kunne bekræfte boligejerens udsagn om omfanget af larmen, og politiets egne observationer ej heller entydigt kunne bekræfte det.

Hvis du ønsker at anmelde en sag til politiet, vil det derfor være en god idé at tage en snak med de omkringliggende naboer inden. En løsning kunne så være en fælles anmeldelse. Politiet er altid forpligtet til at forsøge med de mindst indgribende foranstaltninger først, hvilket vil sige bøde, dernæst at hunden skal holdes indenfor og til sidst, at hunden skal fjernes helt fra ejendommen, hvis larmen ikke ophører.

Forsøg at tage kontakt til hundeejeren, inden du går videre til politiet. Det er typisk sådan, at så snart, politiet er involveret, er det vanskeligt at løse sagen på mindelig vis.

En anmeldelse til politiet kan være eksalerende i sig selv og vil mange gange af hundeejeren blive betragtet som et personligt angreb. En løsning kunne være at alliere sig med de andre naboer og møde op i samlet flok. Det handler i første omgang om at gøre naboen opmærksom på, at larmen altså er for voldsom, og der skal findes en løsning.

SÅDAN GØR DU:

Tag kontakt til din nabo, inden du ringer til politiet.

Hvis du ikke har kunnet finde en mindelig løsning med naboen, så forhør dig – inden du kontakter politiet – om andre i kvarteret oplever den samme larm som dig. Eventuelt kan I indgive en fælles anmeldelse til politiet.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) d. 10. august 2014.

LEJ DIN BOLIG UD TIL TURISTER

29/06/2014

Et relativt nyt og for de fleste meget grænseoverskridende fænomen synes at vinde mere og mere indpas i Danmark og i det fynske. Stadig flere og flere vælger at leje deres bolig ud til turister, mens de selv er taget på ferie.

Under det store Melodi Grand Prix, der for nylig blev holdt i København, viste en spørgeundersøgelse, at en fjerdedel af de i alt 20.000, der kom til København for at se showet, valgte at leje sig ind i private lejligheder og huse.

Udlejningsbureauer, der kan bistå med at leje dit hus eller lejlighed ud, skyder frem, og et af disse har i øjeblikket 203 lejemål i Odense.

Hvis du som boligejer eller lejer kan overvinde det at en helt fremmed person/familie skal bo i dit hus eller din lejlighed, ja, så er vejen banet for lidt ekstra lommepenge til ferien. Skattereglerne er tilmed meget fordelagtige.

Til at begynde med var der en heftig diskussion om, hvorvidt det i det hele taget var lovligt at leje sin egen bolig ud til turister. Flere påpegede, at denne nye form for udlejning var i strid med lejeloven og boligreguleringsloven med videre.

Diskussionen blev endeligt afsluttet ved, at Carsten Hansen, minister for by-, bolig og landdistrikter, gik ud offentligt og meddelte, at hvis man holder sig inden for syv uger, så er det helt i orden. Hvis det er mere, vil det blive betragtet som hoteldrift.

Så syv uger er det maksimale, du kan udleje om året, mens du er på ferie. Hvis du er lejer, skal du være meget opmærksom på, at din udlejer skal godkende, at du lejer din lejlighed ud, mens du er på ferie. Hvis du ikke gør dette, kan din udlejer opsige dig, hvilket jo ikke vil være særlig hensigtsmæssigt.

Hvis du ejer en ejerlejlighed, vil det typisk være sådan, at vedtægterne i ejerforeningen foreskriver, at bestyrelsen skal forhåndsgodkende enhver form for udlejning. Tjek derfor vedtægter, inden du går videre.

Der er ingen regler for fastsættelse af lejen. Der er frit spil, men eftersom det handler om at få lejet sin bolig ud, er det nok meget godt at finde frem til en fornuftig leje. Prøv eventuelt at kigge på nettet efter boliger i dit nærområde og på den måde få en fornemmelse for prisniveauet.

Selvom du har et dejligt hus eller lejlighed, skal du være opmærksom på, at alternativet er et hotelværelse, og at der skal være en besparelse ved at vælge din bolig. Hvis du vil opkræve et depositum, er dette også en mulighed.

Det vil være en rigtig god idé med en lejekontrakt, og det uanset at der kun er tale om udlejning i en uge eller mindre. Benytter du dig af et udlejningsbureau, vil dette dog også typisk tage sig af det.

Et udlejningsbureau vil typisk tage et servicegebyr som betaling for dets ydelser, etablering af kontakt mellem dig og lejer samt kontrakt, lejeindbetaling med videre.

Du skal betale skat af den lejeindtægt, du modtager, men der er nogle ganske fornuftige bundgrænser, som du skal være opmærksom på.

Bundgrænserne er forskellige alt afhængig af, om du ejer din egen bolig eller bor til leje.

Hvis du ejer din egen bolig, er det årlige bundfradrag på 1,33 procent af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kroner om året, som du altså ikke skal betale skat af.

Hvis du bor til leje, udgør bundfradraget to tredjedele af den husleje, som du selv betaler til udlejer. Har du for eksempel en årlig husleje på 100.000 kroner, vil du kunne udleje din bolig ud for op til 75.000 kroner om året uden at skulle betale skat.

Jeg vil anbefale, at du kigger nærmere på www.skat.dk.

GODE RÅD:

Inden du kaster dig ud som udlejer, bør du kontakte dit forsikringsselskab. Du kan muligvis købe en tillægsforsikring, der vil yde dækning, hvis der sker skader på dit indbo, mens det er lejet ud.

Udgangspunktet vil nemlig være, at din dækning er begrænset, hvis der sker skader, mens du har haft den lejet ud.

En række af de udlejningsbureauer, der findes, tilbyder også en forsikringsløsning.

Mit råd vil dog være, at du forsøger at dække dig mest muligt ind hos dit eget forsikringsselskab. Ring til dit forsikringsselskab og hør nærmere.

Det giver måske lidt sig selv, men du bør overveje at fjerne personlige ejendele, der står dig meget nært. Dette gælder smykker, men også personlige papirer med mere.

Hold styr på, hvor meget du lejer ud. Du må ikke leje ud mere end syv uger.

Gør du dette, vil det blive betragtet som hoteldrift, og bundfradraget vil blandt andet bortfalde.

Husk accept fra din udlejer eller bestyrelsen i din ejerforening.


Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 29. juni 2014.

RIV NED OG BYG NYT

18/05/2014

Beliggenhed er oftest afgørende for den klassiske liebhaver. Det er dog ikke altid, at ønsker til drømmehuset og beliggenheden kan realiseres. Løsningen kunne være at rive et eksisterende hus ned og bygge et nyt.

Mange har ikke altid denne mulighed i tankerne, når de bevæger sig rundt på boligmarkedet i jagten efter deres drømmehus. For de liebhavere, der har helt særlige ønsker til deres hus, kan det være meget vanskeligt at få alle krav indfriet i forhold til beliggenhed, indretning og størrelse – til en pris, der er til at betale. Ved at rette blikket mod relativt billige huse med en god beliggenhed og måske i knap så god stand åbnes en række nye muligheder for at få indfriet liebhaverdrømmen.

Jeg oplever som boligadvokat ofte at blive kontaktet af folk, der er meget bevidste om, hvilken bolig, de søger men som gennem længere tid ikke har kunnet finde en bolig, der matcher deres krav.

De har derfor skiftet taktik og kigger nu efter boliger, hvor de enten kan rive huset ned, eller hvor de kan foretage en mere gennemgribende renovering.

Så snart taktikken er ændret, og fokus er rettet mod boliger, hvor der skal ske nedrivning, er det vigtigt, at fokus ud over at finde også er rettet mod, om det i det hele taget er muligt at rive huset ned og bygge det hus, man ønsker. Dette skal der selvfølgelig være styr på, inden at man køber huset.

Det vil være noget træls at stå med et hus og en grund, hvor man efterfølgende ikke kan få lov til at realisere sin boligdrøm. Mange ved ikke, at det faktisk er muligt at få afklaret mulighederne, inden huset købes.

Ved nedrivning af boliger skal der ud over en række bestemmelser i blandt andet byggeloven, bygningsreglementet og boligreguleringsloven også tages hensyn til eventuel bevaringsværdighed på ejendommen. Det kræver tilladelse fra kommunen til at rive et hus ned. Det skal afklares meget hurtigt om det vil være muligt at rive huset ned, om det nye hus kan opføres, som man ønsker, og hvad det vil koste.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at der kan være udarbejdet en lokalplan for området, som sætter en række begrænsninger for, hvordan huset må se ud, og hvor stort det må være, samt placering på grunden.

Lokalplaner kan findes på kommunens hjemmeside.

Derudover kan der være tinglyst servitutter på ejendommen, der på den ene eller anden måde kan sætte en stopper for projektet. Jeg oplever til tider servitutter, hvor der for eksempel er gjort op med, hvordan stilen for ejendommen skal være, og om huset må være i to plan, adgangsforhold mv.

Servitutter kan findes på www.tinglysning.dk

Endelig kan den ejendom, som man er faldet for, være karakteriseret som værende bevaringsværdig. Dette kan betyde, at huset ikke kan rives ned, men det udelukker i mange tilfælde ikke at der vil kunne foretages en mere gennemgribende renovering, herunder både indvendig og udvendig.

Om ejendommen er bevaringsværdig kan ses på www.kulturarv.dk

De fleste kommuner er som regel meget venlige til at svare på spørgsmål, men alt afhængig af projektets omfang kan det være nødvendigt at alliere sig med en arkitekt og måske en boligadvokat.

Det er oftest ikke muligt at få helt styr på, om drømmehuset kan bygges, som man nu ønsker det. At få afklaring fra kommunen om, hvorvidt et hus vil kunne rives ned, plejer dog at gå rimelig hurtigt.

Der kan være andre interesserede købere, som ikke har planer om at rive et hus ned og derfor ikke behøver at stille de samme forbehold og måske også er indstillet på at byde noget mere for ejendommen. En sælger vil alt andet lige være interesseret i at sælge sit hus hurtigst muligt.

Mit råd er derfor altid, at udgangspunktet i selve afklaringsfasen skal være fokuseret på, om rammerne er til stede for opførelsen af drømmehuset. Så må de mere specifikke ting håndteres efterfølgende i forbindelse med selve ansøgningen om byggetilladelse.

Når det så er sagt, har jeg dog oplevet sager, hvor sælger accepterede et forbehold, at køber kunne trække sig fra handlen, hvis køber ikke kunne få tilladelse til at rive huset ned og bygge et nyt på grunden.

I disse tilfælde har det dog uden tvivl haft betydning, at huset havde været sat til salg igennem længere tid.

Husk, at bygninger som garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger som udgangspunkt kan rives ned uden forudgående tilladelse.

GODE RÅD:

Få styr på økonomien og de totale omkostninger ved nedrivning og opførelse af jeres hus, inden I kaster jer ud i projektet.

Selvom det er besnærende og for mange boligejere er selve kulminationen på, at husprojektet nu er skudt i gang, skal jeg fraråde, at man selv giver sig i kast med nedrivningen. Der er det seneste år kommet nye regler på området, som skærper pligten for boligejerne til at anmelde bortskaffelsen af byggeaffald i forbindelse med nedrivning og renovering. Overlad derfor opgaven helt til et professionelt nedrivningsfirma.

Overvej at få udarbejdet en jordbundsundersøgelse, navnlig i det tilfælde, hvor det nye hus skal placeres et andet sted, end hvor det gamle hus lå. Det bør indgå som en betingelse for handlen, at undersøgelsen ikke giver anledning til bemærkninger.

Efterpilotering kan blive en dyr affære.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) d. 18 maj 2014.

SOMMERHUS TIL FERIE- OG HELÅRSBOLIG

27/04/2014

I takt med at flere sommerhusejere vælger at renovere deres sommerhuse, efterisolere eller bygge helt nyt, bliver spørgsmålet om brug af sommerhuset i vinterhalvåret mere og mere relevant. Jeg får jævnligt henvendelser fra sommerhusejere, som går og overvejer at flytte permanent ind i sommerhuset, men som er usikre på reglerne på området.

I DANMARK ER DET SOM UDGANGSPUNKT KUN TILLADT AT BO OG OVERNATTE I SIT SOMMERHUS FRA STARTEN AF APRIL TIL SLUTNINGEN AF SEPTEMBER. DER ER DOG EN RÆKKE UNDTAGELSER, SOM KAN GIVE DIG RET TIL AT BO I DIT SOMMERHUS HELE ÅRET RUNDT. EN RET, DER ALTSÅ IKKE KUN ER FORBEHOLDT PENSIONISTER.

Du sidder måske og tænker, hvordan kan det egentlig være, at der er regler, der begrænser brugen af dit eget sommerhus. Hvorfor må jeg ikke benytte mit sommerhus lige så mege, som jeg ønsker?

Forbuddet mod helårsbeboelse i sommerhuse har blandt andet til formål at sikre, at sommerhuskvarterer ikke udvikler sig til rene parcelhuskvarterer, og at sommerhusområdet fastholdes som rekreativt område. Derudover er sommerhusområder typisk ikke gearet til beboelse hele året i forhold til veje, renovation med mere.

Forbuddet bør tages alvorligt, da en række kommuner gør en indsats for at sikre, at reglerne bliver overholdt. Manglende overholdelse kan medføre et påbud fra kommunen om, at du skal flytte og ultimativt medføre en politianmeldelse med efterfølgende pålæggelse af dagsbøder indtil du flytter.

Dagsbøder vil sædvanligvis være på 300 kroner om dagen, og der er tidligere set eksempler på sager, hvor der er givet bøder helt op til 10.000 kroner.

Visse udkantskommuner har en mere liberal holdning til spørgsmålet, hvilket ikke er blevet mindre af den nye lov om flexboliger. En lov, der giver mulighed for at ophæve bopælspligten, og således at helårsboliger kan benyttes som sommerhuse. Det er vigtigt at understrege, at forbuddet ikke betyder, at du i perioden fra starten af oktober måned til slutningen af marts måned slet ikke må være i nærheden af dit sommerhus. Det afgørende er, hvorvidt du overnatter i dit sommerhus.

Du har dog ud over perioden fra april til september ret til at overnatte i dit sommerhus i forbindelse med kortvarige ferieophold i højest tre-fire uger dog maksimalt 13 uger i alt.

Husk, at du altid har mulighed for at kontakte kommunen, hvis du er i tvivl om hvilke regler, der gælder for dit sommerhusområde.

Der kan for eksempel fra kommunens side være givet en generel dispensation for hele området.

Der gælder en række undtagelser som betyder, at du på trods af forbuddet kan have ret til at bo i dit sommerhus hele året rundt.


Hvis dit sommerhus tidligere lovligt er benyttet til helårsbeboelse, og retten ikke senere er bortfaldet, da kan du bruge dit sommerhus hele året. Hvis du har ejet dit sommerhus i otte år og opfylder ét af følgende kriterier:

  1. Har ret til folkepension.
  2. Er førtidspensionist.
  3. Er efterlønsmodtager.
  4. Modtager fleksydelse.
  5. Er 60 år og er gået på pension.
  6. Har fået en dispensation fra kommunen.

Kommunen kan med udgangspunkt i planloven og i særlige tilfælde give dispensation fra forbuddet mod helårsbeboelse i dit sommerhus.

Eksempler på hvor kommunen kan give en sådan dispensation vil være til:

  1. Ejere eller forpagtere af dagligvarebutikker og visse andre virksomheder, når det er nødvendigt af hensyn til virksomhedens drift.
  2. Personer, der i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen fejlagtigt af kommunen har fået oplyst, at den lovligt kunne benyttes til helårsbeboelse.
  3. Personer, der på grund af alvorlig sygdom og invaliditet kun kan opnå en rimelig tilværelse i sommerhuset.
  4. Folkepensionister, der har ejet et sommerhus i fem år (de får først ret til helårsbeboelse efter otte år).
  5. I andre særlige tilfælde (og mange gange kun for én vinterperiode af gangen og efter restriktiv individuel praksis).

En dispensation er personlig og gives kun til dig eller den, du ejer sommerhuset med og forudsætter, at det rent faktisk også er jer, der bor i sommerhuset. Vær opmærksom på, at en dispensation ophører ved fraflytning.

Kommunen

Hvis du har ejet dit sommerhus i mere end otte år og opfylder ét af kriterierne, ja så kan du benytte sommerhuset hele året rundt, og du kan flytte din adresse ned i sommerhuset. Du skal ikke foretage dig noget i forhold til kommunen.

Hvis du ikke opfylder ét af kriterne, så skal du indlevere en ansøgning om dispensation til den kommune, hvor dit sommerhus er beliggende.

Vær opmærksom på at sagsbehandlingstiden kan variere meget fra kommune til kommune.

Du kan henvende dig til den pågældende kommune og få udleveret et særligt ansøgningsskema som skal udfyldes.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 27. april 2014.

DET NYE, GODE NABOSKAB

13/04/2014

Mange tror, at nabostridigheder alene hører sig til i ældre parcelhuskvarterer. Det er desværre ikke tilfældet. Nabostridigheder forekommer også i nybyggerkvarterer. Især fordi husene ikke bliver opført i samme takt. Det er rigtig ærgeligt, eftersom det for mange nybyggere netop handler om at begynde på en frisk, når det første spadestik bliver taget til drømmehuset.

Med fokus på den sunde fornuft, almindelige menneskelig omtanke og et par gode huskeråd med i bagagen er vejen banet for, at nybyggerdrømmen og det gode naboskab sammen kan realiseres.

Der kan være mange grunde til, at naboskabet kommer på prøve. Det kan være lige fra en banal misforståelse til konkrete uenigheder om beslutninger, der enten er truffet eller skal træffes.

I mit virke som boligadvokat sker det til tider, at jeg bliver inddraget i en konflikt mellem to naboer. Min erfaring er, at nabostridigheder i langt de fleste tilfælde starter på baggrund af simple misforståelser eller dårlig kommunikation.

Det er min opfattelse, at langt de fleste nabostridigheder kan løses, inden det udvikler sig til en retssag.

Og ja, det sker faktisk (mere end man lige skulle tro), at to naboer bliver så uenige, at de må gå rettens vej.

De mest almindelige årsager til nabostridigheder er:

  1. Træer der skygger for solen, nedfaldne nåle/kogler eller risiko for, at træet vælter ind over grunden.
  2. Hække og fælleshegn, højde, placering og udseende.
  3. Støjgener ved brug af værktøj, havemaskiner og lignende.
  4. Røg- og lugtgener fra brændeovne, pejse og grill/bål.

Jeg oplever ofte i forbindelse med retsmægling i disse sager, at parterne ikke alene er uenige, de er også uenige om, hvad der ligger til grund for deres uenighed. Så er det jo svært …

En typisk retsmægling begynder derfor med at søge ind til, hvad det præcist er, parterne er uenige om.

Det kan måske lyde komisk, men det er rent faktisk det, der mange gange er nøglen til at finde en løsning på sagen. Det er tit stridigheder relateret til brugen af værktøj og haveredskaber, opførelsen af tilbygninger og andre støjgener og sidst, men ikke mindst, bål i haven.

I et nybyggerkvarter er det mange gange sådan, at husene ikke opføres samtidig. Det betyder, at du som nybygger må forvente en del støjgener, efter at du selv er blevet færdig med dit hus. Dette er unægteligt præmissen for overhovedet at slå rødder i et nybyggerkvarter. Naboen, der begynder senere med opførelsen af sit hus, skal selvfølgelig også have lov til at larme lidt.

Generelt i forhold til brugen af værktøj og haveredskaber gælder der ingen regler for dette. Der er ingen lov, der forbyder dig, at du starter din havetraktor søndag morgen klokken fem. Spørgsmålet er nok mere, hvordan din nabo har det med det. Svaret er ret oplagt.

Det gode ved nybyggerkvarteret er, at der som regel bliver stiftet en grundejerforening. I grundejerforeningen vedtages der regelsæt, hvor der typisk vil være en række regler for blandt andet græsslåning, højde på træer og andre adfærdsregler, herunder musik.

Reglerne i grundejerforeningen kan så fungere som rettesnor, hvilket giver et fornuftigt udgangspunkt for en dialog over hækken – altså, hvad siger reglerne i grundejerforeningen.

Hvis du bor i et nybyggerkvarter, så tjek lige vedtægterne i grundejerforeningen, og hvis der ikke er indsat sådanne regler, er det en god idé at tage det op på næste generalforsamling.

Kommunen kan ikke behandle klager over støjende adfærd fra din nabo, men hvis din nabo begynder at bruge kædesaven midt om natten, kan politiet kontaktes for overtrædelse af politivedtægten.

Mit råd er dog: Tag en snak med din nabo inden det går så vidt – det betaler sig virkelig i længden.

Husk, at det er tilladt hele året rundt (for hyggens skyld) at afbrænde brænde i form af rent tørt træ på særligt indrettede bålpladser i haven.

Afbrændingen må dog ikke give anledning til ulemper for omgivelserne, herunder din nabo. Tænk derfor over, hvor du placerer bålstedet. Hvis du nu kan se, at din nabo har hængt vasketøj ud, så kunne det måske være en god idé at give ham eller hende et praj om, at du har tænkt dig at lave snobrød med børnene i haven senere på dagen. Dette er et udmærket eksempel på god naboskik, der bunder i god sund fornuft.

GODE RÅD:

Det kan være en rigtig god idé at få fastsat klare regler i grundejerforeningens vedtægter. For eksempel, hvilke trætyper der må plantes i haven, højden på træer og placering samt fælleshegn. På den måde er spillereglerne gjort klare for alle og det kan medvirke til, at uenigheder ikke eskalerer.

Forsøg på bedste vis at vise hensyn til dine naboer, også under byggeprocessen. Man kan godt vise hensyn, selvom man bygger hus.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 13. april 2014.

DET BLIVER I FAMILIEN

23/03/2014

Børn eller børnebørn kan købe sommerhus af forældre eller bedsteforældre på særdeles favorable vilkår

Ud over at gennemgå sommerhuset for eventuelle skader og klargøre til sommeren kunne det være, at du i løbet af året har gået og overvejet, om dine børn eller børnebørn skal have tilbuddet om at overtage sommerhuset enten helt eller delvist. Det er nemlig sådan, at et salg til børn eller børnebørn kan ske på særdeles favorable vilkår.

Måske er sommerhuset blevet for stor en mundfuld, eller også må du konstatere, at sommerhuset ganske enkelt ikke bliver brugt. I begge situationer kan det være oplagt at lade unge kræfter komme til og mere fokusere på at nyde glæderne ved sommerhuset i stedet for alle forpligtelserne.

Købesum og vilkår

Ved et enten helt eller delvist salg til børn eller børnebørn kan sommerhuset sælges til den seneste offentliggjort ejendomsvurdering minus 15 procent, uden at SKAT vil betragte det som en gave og dermed opkræve skat. Uanset om salget sker til dine børn eller børnebørn, skal der tinglyses et skøde, og efter min mening bør der også udarbejdes et overdragelsesdokument.

I forhold til betaling af købesummen kan dette ske ved, at du og din ægtefælle (som også skal være tinglyst medejer af ejendommen) kan give en afgiftsfri gave til hver af børnene, der skal overtage huset. Per 2014 er det muligt at give hvert barn 59.800 kroner eller tilsammen 119.600 (fra jer begge to).

I forhold til restkøbesummen er det muligt at udstede et familielån på særlig fordelagtige vilkår. Der skal udarbejdes et gældsbrev, og det kan aftales, at lånet ikke forrentes, og der ikke skal betales afdrag.

Det er vigtigt, at det fremgår af gældsbrevet, at du og din ægtefælle kan kræve restlånet indfriet når som helst. Et såkaldt anfordringslån.

Du og din ægtefælle kan herefter vælge – hvis I måtte ønske det – at give jeres børn eller børnebørn en afgiftsfri gave i 2015. Beløbet kan bruges til nedbringelse af gælden på lånet. På den måde kan lånet blive nedbragt løbende over årene, og til sidst er lånet betalt helt af.

Et rentefrit familielån kan kun udstedes til børn og børnebørn. Svigerbørn er desværre ikke omfattet.

Det er meget vigtigt, at det ikke fremgår af gældsbrevet, at lånet vil blive afdraget med løbende gaver fra dig og din ægtefælle. Dette kan få SKAT til at anse lånet som skattepligtigt for dine børn eller børnebørn, og det var jo ikke meningen.

Et konkret eksempel

Du og din ægtefælle har et sommerhus, der efter den seneste offentlige ejendomsvurdering er vurderet til en million kroner. I ønsker at overdrage hele sommerhuset til jeres to børn. Sommerhuset kan overdrages til 85 procent af ejendomsvurderingen. Det vil sige 850.000 kroner. I vælger at overdrage sommerhuset pr. 1. juni i år.

Jeres to børn skal således betale 425.000 kroner. Hvis I begge to står på skødet på sommerhuset, kan I tilsammen give hvert af jeres to børn en afgiftsfri gave på 119.600 kroner.

Restkøbesummen for børnene er nu hver især på 305.400 kroner. Beløbet kan ydes som et familielån – uden renter og afdrag, men hvor I til enhver tid kan kræve lånet indfriet.

I kan så spontant i de kommende år vælge at give en ny afgiftsfri gave, og beløbet kan børene jo vælge at bruge til at nedbringe gælden på familielånet. Dette betyder, at lånet kan være afviklet allerede i 2017. På den måde har I nu overdraget sommerhuset, og det uden at der er blevet betalt skat af købesummen.

Hvis vi forstiller os, at børnene først havde modtaget sommerhuset som arv, ja, så skal der betales skat/afgift til staten. Derfor kan det betale sig at overdrage i tide. Hvis nu I har gæld i sommerhuset, er det selvfølgelig også muligt for jeres børn at overtage denne gæld. Dette kræver dog bankens accept.

Samejeaftale

Uanset om dine børn altid har været i stand til at finde ud af det sammen, vil det være min anbefaling, at der i forbindelse med en overdragelse udarbejdes en såkaldt samejeaftale. En samejeaftale er en aftale, hvor en række helt grundlæggende ting sættes på plads i forhold til deling af omkostninger ved huset, hvornår bruger hvem huset, vedligeholdelse, kontakt til myndigheder, og hvad hvis en af børnene senere ønsker at sælge sin andel.

Det handler om at have klare spilleregler, sådan at unødvendige konflikter afværges i tide. Det kan samtidig aftales, hvordan dig og din ægtefælle fremadrettet kan bruge huset. En boligadvokat vil kunne redegøre nærmere for mulighederne og give et samlet tilbud på, hvad det vil koste at bistå med udarbejdelse af de fornødne dokumenter. Uanset om I selv vælger at få styr på papirerne, skal der betales tinglysningsafgift i forbindelse med tinglysning af skødet. Beløbet udgør 0,6 procent af købesum eller den offentlige ejendomsværdi (den højeste af de to) tillagt 1.660 kroner i tinglysningsafgift.

I ovenstående eksempel vil det betyde tinglysningsafgift på i alt 6.760 kroner. Det vil altså sige samlede udgifter til staten for 8.500 kroner, herudover kommer udgifter til eventuel advokat.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 23. marts 2014.

SÆLG DIN BOLIG SELV

16/02/2014

Vær opmærksom på de risici, der er ved at fravælge ejendomsmægleren og hans eller hendes salær.

Der kan være mange grunde til, at man som boligejer kaster sig ud i at sælge sin egen bolig. Udsigten til at spare ejendomsmæglersalæret er nok den største motivationsfaktor for de fleste.

Visse ejendomsmæglere har i snart flere år tilbudt delvise selvsalgsløsninger, hvor sælgeren blandt andet selv viser boligen frem. Boligportalen Boliga lancerede sidste år en ny side for boligejere, som har mod på at sælge huset helt selv.

Denne nye mulighed rejser spørgsmålet: Hvad er egentlig op og ned, når du selv sælger din bolig?

Som boligadvokat vil jeg ikke fraråde at sælge sin egen bolig, men det er vigtigt, at du er opmærksom på de risici, der er forbundet med at fravælge ejendomsmægleren og sælge boligen selv.

Et selvsalg kan i værste fald blive en dyr fornøjelse, men hvis du er klar på at påtage dig risikoen, ja, så er der uden tvivl mange penge at spare. I skrivende stund er der cirka 6900 boliger til salg på Fyn. Omtrent en procent af disse boliger er lige nu udbudt gennem boligportalen Boliga som selvsalg, og hvor boligejerne selv står for salget.

I hovedstadsområdet er antallet af boligejere, der sælger huset selv, en del højere, men der er altså ikke noget, der tyder på, at boligejerne for alvor har sat ejendomsmæglerne på porten.

Ejendomsmæglerens primære funktion er at få solgt sin bolig. Ejendomsmægleren sørger for at indhente samtlige dokumenter til brug for salget, sørger for at markedsføre boligen, fremvise og forhandle med interesserede købere.

Ejendomsmægleren er underlagt en række erstatningsregler, der betyder, at der skal udbetales erstatning, hvor der bliver begået fejl.

De skrappe regler, som ejendomsmægleren er underlagt betyder, at såfremt ejendomsmægleren giver fejlagtige oplysninger til køber såvel som sælger, kan der kræves erstatning.

Der kunne for eksempel være tale om en fejl i salgsopstillingen, som køber først bliver opmærksom på efter overtagelsen. Det kunne også være, at køber får nogle specifikke oplysninger under fremvisningen, som senere viser sig at være forkerte.

Fejl i provenuberegninger kan ligeledes medføre erstatning. I provenuberegningen får du som sælger overblikket over, hvad du kommer til at stå med i hånden, efter at boligen er solgt til en given pris.

Ved selvsalg er der ikke samme sikkerhed, da der typisk ikke sker en provenuberegning.

Ejendomsmægleren kan desuden have et ansvar ved væsentlig forkerte værdiansættelser.

Derudover er der sikkerhed for alle deponerede midler og udbetalinger.

Er du utilfreds med ejendomsmæglerens arbejde, kan du ydermere indgive en klage til Disciplinærnævnet for ejendomsmæglere.

Faldgrupper og overvejelser

Hvis du kaster dig ud i et selvsalg af din bolig, er der som udgangspunkt ingen andre end dig til at tage skraldet, hvis du begår en fejl i forløbet. Det kunne være en forkert beskrivelse i salgsmaterialet, der først kommer frem, efter at handlen er faldet på plads, eller manglende styr på papirerne i forbindelse med salget. Du skal selv indhente samtlige dokumenter, herunder bestille tilstandsrapport, el-rapport, tilbud på ejerskifteforsikring og kommunale oplysninger, forbrugsoplysninger med videre. De fleste dokumenter kan i dag rekvireres på nettet, men det handler om at holde tungen lige i munden.

Det er for eksempel vigtigt, at tilstandsrapporten og el-rapporten samt tilbud om ejerskifteforsikring er på plads, inden der skrives under på købsaftalen, ellers er salget allerede på alvorlige deroute.

Du kan vælge at få en ejendomsmægler eller en boligadvokat til at hjælpe med at indhente papirerne og lave udkast til købsaftale. Det er min erfaring, at de fleste boligejere, der sælger selv, vælger at få hjælp til dette. Selvom du får hjælp, vil du dog fortsat være overordnet ansvarlig for salget, herunder for de oplysninger, du har givet videre til køber for eksempel i forbindelse med fremvisningen.

Du skal altså overveje, om du vil have bøvlet og påtage dig den risiko der er forbundet med at sælge din egen bolig. Hvis du er klar på at påtage dig denne risiko, ja, så er der uden tvivl penge at spare.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) d. 16 februar 2014.

NÅR DER HAR VÆRET UVENTEDE GÆSTER

15/12/2013

Huset skal være forsvarligt aflåst for, at forsikringen dækker. Også selv om du har investeret i de såkaldte sikringsbeslag og sat vinduet på “hak”, da du forlod hjemmet.

Julen plejer at være højsæson for indbrudstyverier. Der er mange, som ikke er hjemme i julen, og det giver tyvene arbejdsro. I fjerde kvartal sidste år blev der ifølge Danmarks Statistik anmeldt cirka 500 indbrud i privatboliger alene i Odense.

En undersøgelse foretaget af brancheorganisationen Forsikring og Pension sidste år viste samtidig, at knap hver tredje indbrud i parcelhuse/villaer sker ved, at tyven kommer ind af et stuevindue.

Når forsikringsselskaber skal yde dækning i forbindelse med et indbrud, sondrer de mellem simpelt tyveri og indbrudstyveri. Ved simpelt tyveri er der begrænset dækning, og dette betyder blandt andet, at smykker og kontanter ikke er dækket af indboforsikringen.

Forsvarligt aflåst

Det afgørende er, om dit hus har været forsvarligt aflåst. Er dette ikke tilfældet, vil der som udgangspunkt være tale om simpelt tyveri, og du kan således risikere, at du ikke kan få dækket alt det, tyven har stjålet.

Måske du er blandt de mange boligejere, der har været ude og investere i særlige sikringsbeslag til vinduerne.

I den forbindelse skal du være opmærksom på, at vinduer, der står på klem, ikke anses for forsvarligt aflåst, selvom der er monteret et sådant sikringsbeslag. Dette kommer som en kedelig overraskelse for mange.

Forsvarligt aflåst betyder, at yderdøre og andre åbninger er lukkede og låst, og at vinduer er lukkede og tilhapsede. Vinduer, der står på klem, er ikke forsvarligt aflåste, heller ikke selv om der er monteret sikringsbeslag.

Et sikringsbeslag findes i forskellige afskygninger og kan købes i de fleste byggemarkeder. Et sikringsbeslag gør det muligt at sætte vinduet på “hak”, sådan at vinduet kan stå på klem, men hvor vinduet ikke umiddelbart kan åbnes udefra.

Der findes en del sikringsbeslag på markedet, men fælles for dem alle er, at de ikke er godkendt af forsikringsselskaberne. En del af disse beslag bliver markedsført som “tyverisikret”, hvilket nok for mange kan efterlade det indtryk, at de vil være dækket ved indbrud – også selv om vinduet står på “hak”. Det er dog ikke tilfældet.

Det kan være fristende at lade vinduet stå på klem, mens du kort forlader din bolig for at handle. Er uheldet ude, og tyven har skaffet sig adgang fra det vindue som stod på “hak” med det monterede sikringsbeslag, ja, så kan du være dårligt stillet.

Det har i princippet ikke nogen betydning, om tyven har brugt værktøj og vold for at åbne vinduet, som har stået på “hak”. Det vil fortsat blive karakteriseret som simpelt tyveri, hvilket for mange kan virke noget ulogisk.

En række afgørelser som i 2013 har været afgjort i Forsikringsankenævnet giver forsikringsselskaberne medhold i, at de er berettiget til ikke at yde fuld dækning hvis vinduet har stået på “hak”, selv om vinduet har været monteret med et sikringsbeslag, eller hvis det har stået i en såkaldt “udluftningsposition”.

Det er min vurdering, at dit forsikringsselskab vil være forpligtet til at yde fuld dækning (som om det var indbrudstyveri), hvis indbruddet sker, mens du går ude i haven eller er i gang med at rydde sne i indkørslen. Så længe du ikke har forladt din matrikel, og det altså på trods af at du har sat vinduet på “hak” eller brugt den såkaldte “udluftningsposition”.

Tyvetækkelige ting

Hvis dit hus har været forsvarligt aflåst, vil der være tale om indbrudstyveri. Her vil du som udgangspunkt få fuld dækning for alle de genstande, du har fået stjålet.

Der kan dog i visse tilfælde være begrænsninger. For eksempel hvis du har dyre genstande såsom kunst eller designmøbler. Hvis du er i tvivl, om du er dækket, vil jeg anbefale, at du går din indboforsikring igennem.

Hvis dit hus ikke har været forsvarligt aflåst, vil der være tale om simpelt tyveri. Ved simpelt tyveri vil genstande såsom smykker, sølvtøj og kontanter ikke være dækket. Dette gælder også, selv om det har været forsvarligt lukket inde i en bankboks inde i huset. Derudover gælder for simpelt tyveri en række yderligere begrænsninger i forhold til såkaldte “tyvetækkelige” ting. Begrebet dækker over ting, der på grund af deres værdi, størrelse eller omsættelighed er mere interessante for en tyv end andre ting – eksempelvis it-udstyr herunder mobiltelefoner, tablets og pc’er, fladskærms-tv og musikanlæg, designmøbler, ure, pelse, kunst og antikviteter.

Det har således stor betydning, om der er tale om simpelt tyveri eller indbrudstyveri.

GODE RÅD:

Ikke overraskende vil mit primære råd være, at du skal huske at lukke alle vinduer og døre, inden du forlader dit hus. Det er ligegyldigt, om du kun er væk i en halv time. Hvis der sker et indbrud, mens du er væk – og vinduet står på “hak” – kan det blive en dyr fornøjelse for dig.

Der er ikke nogen tvivl om, at sikringsbeslag stadig kan være en fornuftig idé. Tyven vil alt andet lige vælge det hus, hvor han nemmest kan få adgang, så beslaget kan have en vis præventiv virkning.

Tjek din indboforsikring, om du har tilstrækkelig dækning, eller om det kunne være en idé at hæve dækningen en smule. Selv om huset har været forsvarligt aflåst, vil du stadigvæk have en maksimal dækning, og den kan vise sig at være blevet for lille i takt med, at du har anskaffet dig nye møbler og kunst.

Jeg vil her til slut varmt anbefale hjemmesiden www.stopindbrud.dk. På denne hjemmeside kan du få gode råd til, hvordan du gør livet mest surt for tyven.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 15. December 2013.

MANGE FORSIKRINGER BLIVER RENT FAKTISK BRUGT

01/09/2013

Det kan være en god idé at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med køb af en ny bolig

Mange forsikringer ender faktisk med at blive brugt!

De seneste tal fra brancheorganisationen Forsikring og Pension viser, at cirka hver anden køber vælger at få tegnet en ejerskifteforsikring. Tallene viser også, at erstatningsudbetalingen siden 2004 har været noget større, end hvad forsikringsselskaberne samlet fik ind i forsikringspræmier.


Tallene viser os først og fremmest, at en stor del af de ejerskifteforsikringer, der bliver tegnet, også efterfølgende bliver brugt. Dette synes i sig selv at understrege behovet for en ejerskifteforsikring.

Når jeg som advokat rådgiver købere om køb af bolig, får jeg jævnligt stillet spørgsmålet: “Bør vi tegne en ejerskifteforsikring? Er det ikke bare penge ud af vinduet?”

Det er min erfaring, at mange – der står over for at skulle købe bolig – desværre har fået en forkert opfattelse af, hvad en ejerskifteforsikring er, og hvilken risiko man som køber rent faktisk påtager sig ved at fravælge ejerskifteforsikringen.

Udbedringsomkostninger

En ejerskifteforsikring er en forsikring, der bliver tegnet på baggrund af en tilstandsrapport og el-installationsrapport.

Hvis køber efter at have overtaget huset konstaterer fejl og mangler ved huset, og det vel at mærke er fejl og mangler, der ikke er nævnt i hverken tilstandsrapport eller el-installationsrapport, ja så vil køber (alt afhængig af skadens art og omfang) kunne få dækket udbedringsomkostningerne.

Skader, der må anses for sædvanlige eller forventelige i forhold til type af hus, er ikke dækket af ejerskifteforsikringen. Fugt i kælderen i et gammelt hus vil nok være et klassisk eksempel på en skade, der nok vil blive betragtet som forventelig. Er der derimod tale om et nyere hus eller et mere gennemrenoveret hus, er situationen muligvis en anden.

Skader

Skader, der har karakter af almindeligt slid og ælde, vil heller ikke være dækket. Det samme gælder skader, der ikke har betydning for bygningsdelens funktion. Det kunne for eksempel være taglægningen, som ikke er sket korrekt, men hvor det ingen betydning har for tagets funktion.

De skader, jeg ser flest af, er skader der vedrører taget, vvs- samt el-installationer. Er der tale om en stikkontakt eller vandhane, der ikke er monteret korrekt, så er det til at overskue. Men hvis det er hele tagkonstruktionen, der viser sig at være lavet forkert, så er situationen pludselig en helt anden.

Der, hvor forsikringsselskaberne typisk udbetaler de største beløb, er i forbindelse med skader, der vedrører taget. En del af dem, der fravælger ejerskifteforsikringen, bruger tit det argument, “at forsikringen jo ikke dækker alligevel, når det gælder”. Den hører jeg ofte, men det er absolut ikke min erfaring, at dette er tilfældet. Men det er klart, at der kan være situationer, hvor der er tale om en kompliceret skade: Hvor køber og forsikringsselskabet for eksempel ikke kan blive enige om, hvordan en skade skal udbedres.

Hvis uheldet er ude, og ejerskifteforsikringen skal tages i brug, er det min erfaring, at langt de fleste klarer dette uden brug af advokat. Forløbet vil typisk være sådan, at skaden skal anmeldes til forsikringsselskabet. Forsikringsselskabet vil herefter sende en taksator ud for at vurdere skaden og omfanget, samt hvordan skaden kan udbedres.

Typer

Der er fra lovgivers side fastsat nogle minimumskrav til, hvad en ejerskifteforsikring skal dække. En sådan ejerskifteforsikring bliver ofte omtalt som en basisforsikring. Derudover er der en række forsikringsselskaber, der tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring, som dækker en række yderligere ting ud over basisforsikringen. Det er ulovlige kloak- og stikledninger, forhold ved grunden, der medfører en væsentlig skade på beboelsesbygningen, samt forurening på grunden under visse omstændigheder.

Ejerskifteforsikringen er konstrueret på den måde, at en eventuel skade skal anmeldes til forsikringsselskabet inden for udløbet af dækningsperioden. Det er derfor vigtigt, at skader bliver anmeldt straks. En basis- eller en udvidet ejerskifteforsikring kan tegnes for en dækningsperiode på enten fem eller 10 år.

Jeg anbefaler altid, at man som minimum tegner en basisforsikring på 10 år. Den merpris, der er forbundet med at tage de ekstra fem år, er typisk ikke særligt stor set i forhold til den yderligere dækning, man opnår. Det samme gør sig gældende i forhold til at vælge den udvidede ejerskifteforsikring. Der vil typisk være en selvrisiko på 5.000 kroner pr. skade, men det kan variere afhængigt af, hvor meget der er betalt i præmie. Prisen afhænger af boligens købspris samt boligens størrelse og stand generelt, men ligger typisk i mellem 7.000 kroner til 15.000 kroner. Køber kan vælge at benytte sig af det tilbud, som sælger typisk har indhentet, men det står køber frit for at indhente et alternativt tilbud.

Skrevet af: Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) d. 1. september 2013.