Nye regler for afleveringsattester på vej

Hvis du vil være sikker på at kunne dokumentere, at dine breve kommer frem, skal du være opmærksom på de nye regler, der er lige på trapperne.

PostNord er netop i gang med, at digitalisere afleveringsattesten. Digitaliseringen betyder, at man som afsender modtager en e-mail, så snart brevet er afleveret i postkassen. Efter planen skulle digitaliseringen være trådt i kraft pr. 1. januar 2020, men på grund af udfordringer med systemet, kan man stadig anvende den traditionelle fremgangsmåde for afleveringsattester.

Når afleveringsattesten bliver digitaliseret (stadig ukendt dato i foråret) ændres fremgangsmåden for hvordan man skal sende et brev med afleveringsattest. Den gamle formular bliver skiftet ud med en onlineformular der skal udfyldes: https://www.postnord.dk/kob-og-bestil/online-porto

Hvis man som afsender skal sende et vigtigt brev, og man vil være sikker på, at kunne dokumentere, at brevet er kommet frem, er det vigtigt at sende brevet med den korrekte post-form.

Anbefalet post

Mange vælger at sende vigtig post med anbefalet post. Der er flere eksempler i retspraksis på, at udlejer har benyttet anbefalet post, men til trods for dette, ikke har kunnet dokumentere, at påkrav var kommet frem til lejer. Dette skete blandt andet i afgørelsen GD 2018/60Ø, hvor det af track & trace sporingen kunne dokumenteres, at påkravet var forsøgt afleveret forgæves, hvorefter lejer ville modtage nærmere information omkring hvornår brevet kunne afhentes på postkontoret – hvornår lejer modtog information om hvornår brevet kunne afhentes, kunne man ikke spore af track & trace, hvorfor brevet ikke blev tillagt bevisværdi i sagen.

Indleveringsattest

Alternativt til anbefalet post, kan man vælge en indleveringsattest. Østre Landsret har dog slået fast, at indleveringsattester udelukkende er en erklæring om, at brevet er indleveret til postvæsenet. Denne attest dokumenterer ikke, at brevet er afleveret til modtagers adresse, hvilket blandt andet fremgik af TBB2017.391.

Afleveringsattest

Sender man derimod et brev med afleveringsattest, modtager afsenderen information om, at brevet er afleveret i modtagerens postkasse med dertilhørende dato og tidspunkt for hvornår det er sket – at tilkøbe en afleveringsattest koster som udg. 90 kroner såfremt brevet vejer under 2 kg, og skal sendes inden for landets grænser. Det fremgik af FM2014.173, at påkrav der var afsendt med afleveringsattest, kunne anses som værende kommet frem, på trods af lejers forklaring om problemer med postkassen og indbrud i postkassen. Udlejer kunne i denne afgørelse dokumentere at påkravet var afleveret i lejerens postkasse. På baggrund heraf fandt Retten, at påkravet var kommet frem til lejer, jf. Lejelovens § 93 stk. 2. 

Anvendes blot en indleveringsattest, kan denne ikke dokumentere, at modtager har modtaget brevet. Det samme gælder for anbefalet post, idet det kræver at modtageren selv kvitterer for modtagelsen. Vil du som afsender være sikker på, at kunne dokumentere tidspunktet for fremkosten af dit brev, et påkrav eller en opsigelse af medarbejder, skal du anvende en afleveringsattest. Vær derfor opmærksom på den kommende ændring af proceduren for, hvordan den skal udfyldes.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Har lejer altid istandsættelsespligt?

Det klare udgangspunkt ved størstedelen af erhvervslejeforhold er, at lejer har en istandsættelsespligt ved fraflytning af et lejemål. Lejers istandsættelsespligt kan dog ikke altid gøres gældende, og fraviges faktisk i nogle tilfælde. Senest i november 2018 har Højesteret taget stilling til denne istandsættelsespligt, hvor Retten afgjorde, at lejer ikke kunne gøres erstatningspligtig for manglende istandsættelse.

I afgørelsen var lejer fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og reetablere lejemålet, selvom det i lejekontrakten stod klart, at lejer var forpligtet til at istandsætte. Udlejer havde solgt ejendommen betinget af lejers fraflytning – købsaftalen blev underskrevet før lejers fraflytning. I købsaftalen var der ikke gjort krav om lejemålets stand, hvorfor Retten vurderede, at udlejer ikke havde lidt noget tab, da lejemålet ikke var istandsat – prisen for ejendommen var den samme. Udlejeren kunne derfor ikke kræve erstatning for den manglende Istandsættelse. Manglende istandsættelse vil normalt udgøre et krav fra udlejer.

Højesteret har tilbage i 2009 taget stilling til en lignende situation omkring manglende istandsættelse. I denne afgørelse var lejer fraflyttet, men uden at foretage istandsættelse af lejemålet. Højesteret kom i denne afgørelse frem til, at købesummen for ejendommen ikke afhang af den manglende istandsættelse. Udlejer kunne derfor ikke kræve erstatning for istandsættelse, selvom lejer faktisk havde misligholdt lejekontrakten.

De to afgørelser viser altså, at lejer som udgangspunkt skal istandsætte lejemål ved dets ophør, men at udlejer kun kan kræve betaling og erstatning for manglende istandsættelse, såfremt udlejer har lidt et tab, og samtidig kan dokumentere tabet.

Er du i tvivl om denne istandsættelsespligt, vil vi anbefale, at der i lejekontrakten stilles nogle klausuler og betingelser for fraflytning. Det kan for eksempelvis på forhånd gøres ved, at fastsætte et beløb ved fraflytning uafhængigt af om der er et istandsættelsesbehov eller ej.

I en salgssituation er det derfor utrolig vigtigt for dig som udlejer, at være opmærksom på, at der kun kan kræves erstatning hos lejer for manglende istandsættelse, såfremt der kan dokumenteres et tab.



AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA





AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. juni 2019