Nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter på vej

1. oktober 2020 præsenteres en ny huseftersynsordning for bolighandler, hvor der kommer nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter. Det er derfor snart slut med de velkendte K’er, der kategoriserer hvor alvorlig en skade der er tale om, og hvornår den bør udbedres inden der sker skade på andre bygningsdele. K0, K1, K2 og K3 erstattes ved indførelsen af farverne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder. Disse ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier. Ved indførelsen bliver ejendommens tilstand klassificeret efter, hvor hurtigt skaderne skal udbedres, mens farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød. For eksempel bliver kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, markeret med gul.

Bygningssagkyndige, der udarbejder disse rapporter har i dag mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger. Bygningssagkyndige virker dog skeptiske over for de nye regler og for hvordan tilstands- og elinstallationsrapporterne skal udfærdiges. Særligt fordi man har brugt mange år på at uddanne de byggesagkyndige, for nu at ændre reglerne for hvordan de forskellige skader skal kategoriseres. De nye regler frygtes at få konsekvenser for forbrugerne, hvis de byggesagkyndige ikke når, at få en tilstrækkelig oplæring i det nye karaktersystem.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Vær dog særlig opmærksom på, at tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år, hvorfor man her vil kunne blive mødt med K-værdier til og med september 2021.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Hvornår udløser salg af kapitalandele tilbudspligt?

Vil man som udlejer sælge sin ejendom, skal man som udlejer i henhold til Lejelovens § 100, stk. 1 tilbyde ejendommens lejere at købe ejendommen på andelsbasis, hvis ejendommen som minimum har 6 beboelseslejligheder. Er der i ejendommen også erhvervslejemål, skal ejendommen som minimum bestå af 13 beboelseslejligheder.

Højesteret har netop afsagt dom i en sag hvor det var tvivlsomt hvorvidt lejelovens regler om tilbudspligt skulle anvendes (H.D. 6. maj 2020 i anke BS-30430/2019-HJR m.fl. (2. afd.)) Sagen handlede om Carlsbergfondets overdragelse af samtlige aktier i fem ejendomsselskaber, hvor køberne efter overdragelsen ejede 49%, 34% og 17% af ejendomsselskaberne. Lejerne i ejendomsselskabernes ejendomme rejste dog påstand om, at der var tale om omgåelse af tilbudspligtsreglerne.

Det følger af lejelovens § 102 stk. 1, 2. pkt., at tilbudspligten også gælder ved salg af ejendomme i selskabsform, jf. Lejelovens § 100, stk. 1 ved overdragelser af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, når køberen opnår majoritet af stemmer i selskabet.

I afgørelsen tiltrådte Højesteret landsrettens afgørelse om, at salg af samtlige kapitalandele i fem ejendomsselskaber ikke udløste tilbudspligt i henhold til Lejeloven.  Årsagen hertil var, at ingen af de tre købere efter overdragelsen opnåede majoritet i de fem selskaber. Lejerne fik derfor ikke buddet om at købe ejendommen.

Højesteret udtalte i afgørelsen, at ordlyden af lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt. må forstås sådan, at man som køber skal opnå en stemmemajoritet ved overdragelsen før at reglerne om tilbudspligt skal finde anvendelse. Af denne årsag, kom Højesteret frem til, at lejelovens regler om tilbudspligt ikke skulle anvendes, da ingen af køberne ved overdragelsen af aktierne opnåede en stemmemajoritet i de fem ejendomsselskaber.

Afgørelsen har sat skarpt på hvornår lejelovens regler for tilbudspligt skal finde anvendelse. Det er nu slået fast, at reglerne for tilbudspligt først gælder, når en køber ved overdragelsen opnår stemmemajoritet, hvilket er mere end 50%.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Afskaffelse af stemmebegrænsningsreglen

Den 15. januar 2020 blev der fremsat lovforslag om en ny og mere moderne ejerlejlighedslov, der på nuværende tidspunkt forventes at træde i kraft den 1. juli 2020.

I 1979 blev ejerlejlighedsloven ændret, og der blev i den forbindelse indført en stemmebegrænsningsregel i ejerlejlighedslovens § 2 stk. 4. Stemmebegrænsningsreglen har i praksis forhindret, at investorer der ejer flere ejerlejligheder i en ejerforening, ikke kan deltage i afstemninger med fordelingstal for lejligheder, der er genudlejet efter 1979. Denne stemmebegrænsning blev indført med det formål, at hindre magtmisbrug og at sikre mindretallet en rimelig medindflydelse i en ejerforening. Netop for at undgå, at den oprindelige ejer af hele ejendommen solgte præcis det antal lejligheder der gjorde, at ejeren fortsat bevarede flertallet af stemmerne på generalforsamlingen og dermed den dominerende indflydelse. Ejerlejlighedsloven § 2 stk. 4 er præceptiv, og kan derfor heller ikke fraviges ved aftale.

Stemmebegrænsningen har igennem årene været kritiseret blandt ejendomsinvestorer, da bestemmelsen har begrænset investorers mulighed for at udøve betydelig indflydelse på generalforsamlingen.

Der er i lovforslaget nu lagt op til, at afskaffe denne stemmebegrænsning. I stedet indføres en generalklausul der har til formål, at tilsidesætte beslutninger på en generalforsamling, der skaffer visse ejere en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Denne generalklausul vil have en præventiv effekt over for åbenlyst urimelige beslutninger.

Specielt for ejendomsinvestorer er den nye retsstilling interessant, da man som investor fremadrettet bevarer muligheden for at opnå betydelig indflydelse på generalforsamlingen, i henhold til, at man nu kan stemme ud fra de samlede fordelingstal. Samtidig bliver der taget hensyn til minoritetsejerlejlighedsejerne.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Nye regler for afleveringsattester på vej

Hvis du vil være sikker på at kunne dokumentere, at dine breve kommer frem, skal du være opmærksom på de nye regler, der er lige på trapperne.

PostNord er netop i gang med, at digitalisere afleveringsattesten. Digitaliseringen betyder, at man som afsender modtager en e-mail, så snart brevet er afleveret i postkassen. Efter planen skulle digitaliseringen være trådt i kraft pr. 1. januar 2020, men på grund af udfordringer med systemet, kan man stadig anvende den traditionelle fremgangsmåde for afleveringsattester.

Når afleveringsattesten bliver digitaliseret (stadig ukendt dato i foråret) ændres fremgangsmåden for hvordan man skal sende et brev med afleveringsattest. Den gamle formular bliver skiftet ud med en onlineformular der skal udfyldes: https://www.postnord.dk/kob-og-bestil/online-porto

Hvis man som afsender skal sende et vigtigt brev, og man vil være sikker på, at kunne dokumentere, at brevet er kommet frem, er det vigtigt at sende brevet med den korrekte post-form.

Anbefalet post

Mange vælger at sende vigtig post med anbefalet post. Der er flere eksempler i retspraksis på, at udlejer har benyttet anbefalet post, men til trods for dette, ikke har kunnet dokumentere, at påkrav var kommet frem til lejer. Dette skete blandt andet i afgørelsen GD 2018/60Ø, hvor det af track & trace sporingen kunne dokumenteres, at påkravet var forsøgt afleveret forgæves, hvorefter lejer ville modtage nærmere information omkring hvornår brevet kunne afhentes på postkontoret – hvornår lejer modtog information om hvornår brevet kunne afhentes, kunne man ikke spore af track & trace, hvorfor brevet ikke blev tillagt bevisværdi i sagen.

Indleveringsattest

Alternativt til anbefalet post, kan man vælge en indleveringsattest. Østre Landsret har dog slået fast, at indleveringsattester udelukkende er en erklæring om, at brevet er indleveret til postvæsenet. Denne attest dokumenterer ikke, at brevet er afleveret til modtagers adresse, hvilket blandt andet fremgik af TBB2017.391.

Afleveringsattest

Sender man derimod et brev med afleveringsattest, modtager afsenderen information om, at brevet er afleveret i modtagerens postkasse med dertilhørende dato og tidspunkt for hvornår det er sket – at tilkøbe en afleveringsattest koster som udg. 90 kroner såfremt brevet vejer under 2 kg, og skal sendes inden for landets grænser. Det fremgik af FM2014.173, at påkrav der var afsendt med afleveringsattest, kunne anses som værende kommet frem, på trods af lejers forklaring om problemer med postkassen og indbrud i postkassen. Udlejer kunne i denne afgørelse dokumentere at påkravet var afleveret i lejerens postkasse. På baggrund heraf fandt Retten, at påkravet var kommet frem til lejer, jf. Lejelovens § 93 stk. 2. 

Anvendes blot en indleveringsattest, kan denne ikke dokumentere, at modtager har modtaget brevet. Det samme gælder for anbefalet post, idet det kræver at modtageren selv kvitterer for modtagelsen. Vil du som afsender være sikker på, at kunne dokumentere tidspunktet for fremkosten af dit brev, et påkrav eller en opsigelse af medarbejder, skal du anvende en afleveringsattest. Vær derfor opmærksom på den kommende ændring af proceduren for, hvordan den skal udfyldes.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Har lejer altid istandsættelsespligt?

Det klare udgangspunkt ved størstedelen af erhvervslejeforhold er, at lejer har en istandsættelsespligt ved fraflytning af et lejemål. Lejers istandsættelsespligt kan dog ikke altid gøres gældende, og fraviges faktisk i nogle tilfælde. Senest i november 2018 har Højesteret taget stilling til denne istandsættelsespligt, hvor Retten afgjorde, at lejer ikke kunne gøres erstatningspligtig for manglende istandsættelse.

I afgørelsen var lejer fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og reetablere lejemålet, selvom det i lejekontrakten stod klart, at lejer var forpligtet til at istandsætte. Udlejer havde solgt ejendommen betinget af lejers fraflytning – købsaftalen blev underskrevet før lejers fraflytning. I købsaftalen var der ikke gjort krav om lejemålets stand, hvorfor Retten vurderede, at udlejer ikke havde lidt noget tab, da lejemålet ikke var istandsat – prisen for ejendommen var den samme. Udlejeren kunne derfor ikke kræve erstatning for den manglende Istandsættelse. Manglende istandsættelse vil normalt udgøre et krav fra udlejer.

Højesteret har tilbage i 2009 taget stilling til en lignende situation omkring manglende istandsættelse. I denne afgørelse var lejer fraflyttet, men uden at foretage istandsættelse af lejemålet. Højesteret kom i denne afgørelse frem til, at købesummen for ejendommen ikke afhang af den manglende istandsættelse. Udlejer kunne derfor ikke kræve erstatning for istandsættelse, selvom lejer faktisk havde misligholdt lejekontrakten.

De to afgørelser viser altså, at lejer som udgangspunkt skal istandsætte lejemål ved dets ophør, men at udlejer kun kan kræve betaling og erstatning for manglende istandsættelse, såfremt udlejer har lidt et tab, og samtidig kan dokumentere tabet.

Er du i tvivl om denne istandsættelsespligt, vil vi anbefale, at der i lejekontrakten stilles nogle klausuler og betingelser for fraflytning. Det kan for eksempelvis på forhånd gøres ved, at fastsætte et beløb ved fraflytning uafhængigt af om der er et istandsættelsesbehov eller ej.

I en salgssituation er det derfor utrolig vigtigt for dig som udlejer, at være opmærksom på, at der kun kan kræves erstatning hos lejer for manglende istandsættelse, såfremt der kan dokumenteres et tab.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA