Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/revslider/includes/operations.class.php on line 2858

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/revslider/includes/operations.class.php on line 2862

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/revslider/includes/output.class.php on line 3708

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/intact-framework/ReduxCore/extensions/customizer/extension_customizer.php on line 355

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/intact-framework/ReduxCore/extensions/customizer/extension_customizer.php on line 377

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/intact-framework/ReduxCore/extensions/customizer/extension_customizer.php on line 381

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/intact-framework/ReduxCore/extensions/customizer/extension_customizer.php on line 408

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/intact-framework/ReduxCore/extensions/customizer/extension_customizer.php on line 420

Warning: "continue" targeting switch is equivalent to "break". Did you mean to use "continue 2"? in /var/www/qlaw.dk/public_html/wp-content/plugins/intact-framework/ReduxCore/extensions/customizer/extension_customizer.php on line 439
Klummer Arkiv - Quistgaard Advokatfirma

Forhøjet bundfradrag ved udlejning af sommerhuse i 2020

Som led i Folketingets sommerpakke i slutningen af juni 2020 blev det besluttet, at bundfradraget for udlejning af feriehuse hæves fra 41.800 til 60.000 kroner – dog kun i 2020, og hvis sommerhuset udlejes gennem et bureau.

Ved bundfradragsmetoden er de første 60.000 kroner af din lejeindtægt altså skattefrie. Herefter kan du fratrække yderligere 40 procent af den resterende del af lejeindtægten. Den resterende lejeindtægt betales der kapitalindkomstskat af – denne procentsats afhænger af din samlede kapitalindkomst og kan derfor variere.

Coronaens pludselige opståen har skabt usikkerhed om rejser til udlandet, ferie og fritidsliv generelt. Sommerhuset tiltaler mange og er derfor blevet en sikker havn for mange danskere ifølge statistikker.

2020 har nemlig været et rekordår, hvad angår køb af sommerhuse. Kombineret med det lave renteniveau har mange derfor valgt at realisere sommerhusdrømmene.

Det store løft i bundfradraget betyder reelt, at de fleste kan udleje deres sommerhus resten af sæsonen uden at skulle beskattes af lejeindtægten. Er du en af de mange nye sommerhusejere, eller har du allerede et sommerhus, du overvejer at leje ud, kan udlejning i resten af 2020 altså være en ekstra god forretning.

Står du derimod selv for udlejningen, udgør bundfradraget kun 11.500 kroner (2020), og vælger du ikke at bruge bundfradragsmetoden, kan du i stedet bruge den regnskabsmæssige fradragsmetode, hvor der betales skat af lejeindtægterne fratrukket de udgifter, der er i forbindelse med udlejningen af sommerhuset, herunder vedligeholdelse, ejendomsskat, annoncering, strøm m.m.

Selvom bundfradraget hæves til 60.000 kroner, skal du være særlig opmærksom på, hvor ofte du må udleje dit sommerhus. Med vedtagelsen af planloven fra 2017 gælder det, at du i vinterperioden fra 1. november til 1. marts må leje dit sommerhus ud i halvdelen af perioden – altså i ni uger uden pause. Der gælder dog særlige regler for, hvis du lejer sommerhuset ud til samme lejer, eller selv benytter sommerhuset i denne periode. Den samme person må højst benytte sommerhuset fire uger i træk.

Reglerne for 2020 er interessante for dig, der selv lejer dit sommerhus ud og gør brug af bundfradragsmetoden. Overvej dog at udleje gennem et bureau i år for at kunne få adgang til det forhøjede bundfradrag. Har du derimod allerede valgt den regnskabsmæssige fradragsmetode, er det ikke muligt at skifte til bundfradragsmetoden.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 6. september 2020

Slut med de velkendte K0, K1, K2, K3 og UN

Den 1. oktober 2020 kommer der nye regler for tilstands- og elinstallationsrapporter.

De nye regler skal gøre det lettere og mere forståeligt for de kommende boligejere når de køber og sælger bolig.

Med de nye regler skippes de tidligere velkendte K0, 1,2,3 og UN – betegnelser der havde til formål at kategorisere omfanget og betydning af en evt. skade på huset.

K0, K1, K2 og K3 erstattes nu af farvekoderne sort, grå, gul og rød.  

Samtidig bliver der oprettet en ny digital platform, hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret. Denne platform bliver illustreret med billeder og videoer således, at det bliver lettere for forbrugere, at forstå hvad fejlene og kategorierne egentlig betyder.

Ændringer skyldes, at mange forbrugere har haft svært ved at gennemskue de hidtidige K-værdier.

Fra 1. oktober vil kritiske skader, som straks skal udbedres markeret med rød i tilstandsrapporterne, hvorimod alvorlige skader, der nok skal udbedres, men godt kan vente et par år, blive markeret med gul. Mindre alvorlige skader markeres med grå, mens skader der skal undersøges nærmere, markeres med sort.

Interessant er, at de nye klassificeringer derfor ikke alene beror på omfanget af skaden, men snarere på tidshorisonten for, hvornår skaden skal udbedres.

Farverne i elinstallationsrapporten oplyser om eventuelle risici for brand og stød I elinstallationsrapporten. Et gult tegn vil indikere, at der er tale om ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for elektrisk stød, og en rød farve vil indikere, at der er ulovlige elinstallationer, der indebærer risiko for brand. Et stoptegn vil betyde ulovlige elinstallationer, og et spørgsmålstegn vil indikere, at installationen skal undersøges nærmere.

I dag har byggesagkyndige, der udarbejder disse rapporter mulighed for, at beskrive skaderne på ejendommen med fagudtryk og forkortelser, der kan være svære at forstå. For at imødekomme denne problematik indføres nu standardtekster der skal gøre det lettere for forbrugere, at sammenligne med andre boliger.

Som boligadvokat hilser jeg de nye regler velkommen selvom jeg forudser en overgangsperiode hvor de byggesagkyndige lige skal vende sig til at bruge de nye farver og standardtekster. 

Særligt hvis den byggesagkyndige skal bruge en standardtekst der måske ikke lige passer på en specifik fejl, kan standardteksterne gøre det mindre gennemsigtigt for forbrugere, at forstå hvad fejlen egentlig dækker over.

Køberes retsstilling og mulighed for, at tegne ejerskifteforsikring bliver der ikke ændret ved, da fejl og skader ifølge Sikkerhedsstyrelsen fortsat vil blive vurderet som de gør i dag. Dog forudser jeg, at forsikringsselskaber der tilbyder ejerskifteforsikringer (i en kortere overgangsperiode) måske vil kræve flere forbehold for deres dækning – dette skal du som kommende boligkøber være opmærksom på.

Tilstandsrapporter er gyldige i seks måneder, hvorfor man frem til og med marts 2021 stadig vil kunne blive mødt med tilstandsrapporter med de velkendte K-værdier. Dette gælder også Elinstallationsrapporter er gyldige i 1 år.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 23. august 2020

Nye regler for familieoverdragelser er lige på trapperne

Jeg har tidligere skrevet om, at der formentligt ville komme nye regler ift. familieoverdragelser, altså hvor familiemedlemmer ønsker at overdrage ejendom imellem hinanden, og det nok ville være fornuftigt at få overdraget nu, hvis du stod i en aktuel situation, hvor det gav mening.

Nu ved vi lidt mere om de nye regler, der kommer til at gælde, og hvilke ændringer der konkret vil blive tale om.

Skatteministeriet har 4. maj udsendt et høringsudkast, der indeholder justeringer til det gældende værdiansættelsescirkulære. Høringsudkastet lægger op til, at forældre fremover kan overdrage fast ejendom til deres børn til +/-20 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

I dag er det muligt at overdrage fast ejendom til +/-15 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering inden for familien. Denne form for familieoverdragelser kan foretages, uden at det har nogen skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser, og det har været muligt siden 1982 i henhold til Skatteministeriets værdiansættelsescirkulære.

Den foreslåede forhøjelse til +/-20 procent hænger sammen med den nye ejendomsvurderingslov og de offentlige ejendomsvurderinger, der forventes at blive præsenteret i anden halvdel af 2020. De nye offentlige ejendomsvurderinger skal sikre mere retvisende og gennemskuelige vurderinger, der bygger på flere detaljerede oplysninger, end de tidligere vurderinger har gjort. Den nugældende 15-procent-regel bliver derfor ophævet, og i stedet indføres en ny 20-procent-regel. Cirkulæret gælder kun for ejendomme, der har modtaget den nyeste offentlige ejendomsvurdering i henhold til den nye ejendomsvurderingslov.

Af det nye værdiansættelsescirkulære fremgår det, at +/-20-procent-reglen dog ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder som begrunder, at fremgangsmåden ikke kan anvendes. Høringsudkastet indeholder en udvidelse af de tilfælde, hvor der foreligger særlige omstændigheder sammenlignet med den praksis, der er udviklet som følge af afgørelsen fra Højesteret tilbage i 2016 (SKM2016.279.HR).

Skattestyrelsen har udsendt et styresignal, der beskriver, hvornår der foreligger særlige omstændigheder ud fra den nugældende +/-15-procent-regel. Vurderingen heraf beror på en konkret vurdering, men foreligger blandt andet, hvis ejendommen har været solgt mellem uafhængige parter i nær tidsmæssig sammenhæng med familieoverdragelsen. Særlige omstændigheder foreligger blandt andet også, hvis den seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15 procent ikke giver udtryk for ejendommens reelle handelsværdi.

Som boligadvokat kunne jeg godt have ønsket en mere udtømmende liste over de situationer, der dækker over begrebet ”særlige omstændigheder”. Det er derfor svært at vurdere, hvilke situationer der fremover vil grænse til at blive vurderet som særlige omstændigheder, da der på nuværende tidspunkt kun er oplistet en række eksempler.

Hvornår kan de nye regler anvendes? Ændringerne i cirkulæret forventes at træde i kraft 1. juli 2020 og finder derfor anvendelse på de familieoverdragelser, der overdrages fra 1. juli 2020. Den nye +/-20-procent-regel får dog først virkning for overdragelser, hvor ejeren på overdragelsestidspunktet har modtaget en vurdering af ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Indtil de nye ejendomsvurderinger bliver offentliggjort, vil de nugældende regler stadig finde anvendelse.

Udkast til ændring af værdiansættelsescirkulæret og udkast til styresignal havde høringsfrist 2. juni. Styresignalet, der beskriver, hvilke situationer der er omfattet af særlige omstændigheder, får dog først virkning, når det endelige styresignal offentliggøres. Hvornår dette sker, er endnu uvist. Hvorvidt cirkulæret og styresignalet træder i kraft samtidig, er derfor stadig uvist.

Familieoverdragelser efter de nye regler: Det nye værdiansættelsescirkulære og styresignalet indskrænker i et vist omfang de nugældende muligheder for gode familieoverdragelser. Overvejer I derfor allerede nu at lave en familieoverdragelse af en ejendom, vil min anbefaling være at få gennemført en planlagt familieoverdragelse, inden de nye regler træder i kraft 1. juli 2020.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 21. juni 2020

Flere vælger at udleje et værelse i deres bolig

Flere vælger at leje et værelse ud, hvis de alligevel har et ekstra værelse, der står tomt. Det kan være en fin ekstra indtægtskilde, der supplerer til de faste udgifter. På det seneste har jeg modtaget flere henvendelser på, hvordan reglerne for udlejning af enkeltværelser er, når man selv bor i boligen.

Særligt i de større studiebyer er det populært at leje værelser ud til studerende. Ved udlejning af et værelse er det ikke et krav, at der laves en lejekontrakt. Ikke desto mindre er advokatens bedste råd (nok ikke overraskende), at det er bedst at få tingene på skrift – sådan at man er sikker på, hvad der egentlig er aftalt mellem parterne.

Hvis lejer ønsker en lejekontrakt, følger det af lejeloven, at udlejer er forpligtet til at udarbejde en lejekontrakt. Såfremt der ikke udarbejdes en lejekontrakt, vil lejeforholdet altid falde tilbage på reglerne i lejeloven.

Hvad må et værelse koste i husleje?
Ved udlejning af enkeltværelser skal huslejen fastsættes efter det lejedes værdi – huslejen skal derfor fastsættes ud fra den værdi, lejeren får, jf. boligreguleringslovens regler. Som udlejer bør man undersøge lokalområdet og vurdere, hvad tilsvarende værelser af samme størrelse og kvalitet koster. Det betyder dog ikke, at udlejeren uden videre selv kan bestemme, hvad værelset skal koste. Lejen skal nemlig være overensstemmende med huslejeniveauet i lokalområdet.

Hvis lejer mener, at huslejen er for høj, kan lejeren indbringe lejeforholdet for Huslejenævnet i håb om at få sat huslejen ned. I tilfælde af, at Huslejenævnet vurderer, at lejen er for høj i lejeforholdet, kan udlejer blive mødt med et tilbagebetalingskrav fra lejer. Skal man som udlejer være på den sikre side, kan man også få Huslejenævnet til at fastsætte huslejen. Vælger man denne løsning, skal man dog være særlig opmærksom på, at Huslejenævnet vil fastsætte en minimumsværdi for, hvad du som udlejer kan tage i husleje – derudover opkræves et gebyr på 524 kroner (2020-niveau) for Huslejenævnets bistand – herved er du som udlejer helt sikker på, at huslejen fastsættes korrekt.

Husk at du som udlejer ikke må forlange mere end tre måneders depositum og tre måneders forudbetalt leje, og at forbrugsudgifter som varme, vand og el vil som udgangspunkt skal indeholdes i lejen og kan ikke opkræves særskilt.

Bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag?
Selvom det ”kun” er et værelse, du udlejer, slipper du ikke uden om skattefar – og dog. Som udlejer er man som udgangspunkt skattepligtig af lejeindtægten. Som udlejer kan man vælge enten at bruge bundfradragsmetoden eller det regnskabsmæssige fradrag.

Anvendes bundfradragsmetoden, skal man alene betale skat af den del af lejeindtægten, der overstiger ens bundfradrag – ens bundfradrag udgør 1,33 procent af den seneste offentlige ejendomsvurdering – bundfradraget udgør dog som minimum 29.300 kroner (2020-niveau). Er din bolig derfor 2.500.000 kroner værd, vil dit bundfradrag udgøre 33.250 kroner.

Anvendes i stedet den lidt mere komplicerede metode, nemlig det regnskabsmæssige fradrag, skal der føres et regnskab over indtægter og udgifter på værelsesudlejningen. Her skal man som udlejer beskattes af de lejeindtægter, der overstiger udgifterne. Ved en sådan beregning beregnes en forholdsmæssig andel over boligens udgifter, herunder vand, varme, el, renovation og ejendomsskat.

Kan jeg opsige lejeforholdet?
Ved udlejning af enkeltværelser gælder særlige regler for opsigelse, der adskiller sig fra andre typer af lejemål.

Både udlejer og lejer kan opsige lejeforholdet med én måned varsel – herudover gælder særligt, at der ingen begrundelse kræves, hvilket adskiller sig fra lejelovens regler for andre typer af lejemål. Sværere bliver det dog, hvis lejemålet har et selvstændigt køkken eller bad tilknyttet værelset, da opsigelsesvarslingen her stiger fra en måned til et år for dig som udlejer – vel at mærke hvis opsigelsen sker i overensstemmelse med lejelovens regler, herunder eksempelvis, at du selv skal bo i lejemålet.

Opsigelsesvarslingen stiger, da der ikke længere er tale om udlejning af et værelse, men en egentlig lejlighed – vær derfor særlig opmærksom på dette som udlejer.

Vedligeholdelse og istandsættelse ved fraflytning
Hvad angår vedligeholdelsen er udgangspunktet, at vedligeholdelsen påhviler udlejer – det kan dog aftales, at lejer skal stå for den indvendige vedligeholdelse. I så fald vedligeholdelsen påhviler lejer, er lejer forpligtet til at aflevere værelset i samme stand, som da lejer overtog værelset, hvilket indebærer, at værelset skal males eller tapetseres ved fraflytning.

Ved fraflytning skal udlejer dog inden for en frist på 14 dage meddele lejeren om, hvilke arbejder der skal udføres i værelset. Her kan udlejer bruge af det indbetalte depositum til at dække disse istandsættelsesudgifter med. I tilfælde af, at lejer er uenig i de istandsættelsesarbejder, der skal udføres, kan lejeren indbringe sagen for Huslejenævnet.

5 gode råd

1. Udarbejd en lejekontrakt – det skaber klarhed over lejeforholdet.

2. Få styr på huslejefastsættelsen – det kan blive dyrt.

3. Overvej, hvordan du vil administrere lejeindtægten, herunder skattemæssigt.

4. Vær særlig opmærksom på opsigelsesfristerne og lejemålets karakter/indretning.

5. Skab klarhed/afstem, hvem der står for indvendig vedligeholdelse og istandsættelse.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 10. maj 2020

Ejerforeninger kan snart få nye muligheder for at ekskludere medlemmer

15. januar 2020 fremsatte boligministeren et lovforslag om en ny og revideret ejerlejlighedslov. Den nuværende ejerlejlighedslov er mest af alt et juridisk kludetæppe og har været ændret så mange gange, at den er svær at forstå – selv for fagfolk.

Den nye ejerlejlighedslov, der er på vej, skal gøre den mere overskuelig og praktisk anvendelig og forventes at træde i kraft 1. juli 2020.

Der er flere relevante ændringer på vej for dig, der bor i en ejerforening. Dels nye muligheder, men også en overvejelse, om der skal gennemføres vedtægtsændringer.

Lovforslaget til den nye ejerlejlighedslov indeholder en gennemgående revidering af normalvedtægten. Du tænker måske nu, ”hvad er det nu lige helt præcist normalvedtægten er”, og ”hvad har den af betydning”. Normalvedtægten er et sæt standardvedtægter, der fastsætter de regler, rettigheder og pligter, der gælder for ejerforeningens medlemmer.

Som ejerforening har man mulighed for at lave sine egne vedtægter, men det også muligt blot at ”læne” sig op ad normalvedtægten.

Det mest interessante ved de nye bestemmelser i normalvedtægten er, at der nu indsættes hjemmel til at ekskludere medlemmer af en ejerforening og i særlige tilfælde, hvor det bliver nødvendigt, at tvangssælge medlemmers ejerlejligheder.

Eksklusion af ejerforeningen (altså hvor et medlem bliver smidt ud af ejerforeningen), er et voldsomt indgreb i ejendomsretten, hvorfor der i hvert tilfælde skal foretages en vurdering af nødvendigheden af indgrebet.

I vurderingen af den udviste adfærd er der i den nye ejerlejlighedslov lagt vægt på, at det skal vurderes, hvorvidt adfærden i form af for eksempel vold, støj eller vanrøgt er rettet mod for eksempel generalforsamlingen eller bestyrelsen, eller om adfærden umuliggør almindelig beboelse i ejendommen.

Et eksempel kan være, hvor medlemmer udviser grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller er direkte til gene for ejerforeningens resterende medlemmer. Eksklusion af ejerforeningen kan også ske ved ejeres gentagne grove misligholdelse trods påkrav, eller hvis medlemmet bevidst modarbejder ejerforeningens formål.

En beslutning om eksklusion skal træffes på generalforsamlingen og skal ske med tilslutning fra mindst to tredjedele af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Manglende betaling af fællesudgifter medrører ikke ret til at ekskludere et medlem efter de nye regler, men skal løses efter de gamle regler og mulighed for et tvangssalg af lejligheden.

Jeg bliver ofte mødt med spørgsmål omkring strid og uenigheder i ejerforeninger – særligt uenigheder omkring forhold, der er omfattet af normalvedtægten – folk vil enten gerne have medlemmer ekskluderet fra deres ejerforening eller er bekymret for selv at blive forvist fra ejerforeningen.

I dag er svaret, at den nugældende ejerlejlighedslov § 8 ikke har nogen hjemmel til, at ejerforeningen kan ekskludere et medlem af en ejerforening – med den kommende ændring af normalvedtægten bliver det nu en reel mulighed for ejerforeninger.

Ud over muligheden for eksklusion stiller den nye normalvedtægt nye krav til tinglysning af forhold, der fraviger normalvedtægten. Der kommer et nyt og mere forenklet regelsæt for adgang til andre lejligheder i ejerforeningen i forbindelse med ombygning og indretning af nye ejerlejligheder. Herudover kommer der nye regler for dele af normalvedtægtens afstemningsregler, der bliver indskrevet i ejerlejlighedsloven, der er ufravigelige.

Normalvedtægten er fravigelig og finder derfor kun anvendelse, såfremt ejerforeningen ikke har tinglyst en særvedtægt, der anvendes i stedet for normalvedtægten. I den nye ejerlejlighedslov gælder et tingslysningskrav for særvedtægter, hvor særvedtægten skal tinglyses på samtlige ejerlejligheder i ejerforeningen for at være gyldige.

Lovforslaget er ikke endeligt vedtaget endnu (lovforslaget forventes til 3. behandling den 16. april 2020 – jeg tør ikke love, at dette sker, på grund af covid-19), hvilket i praksis gør, at der stadig er mulighed for, at lovforslagets udformning ændres. Uanset hvad, vil jeg selvfølgelig lave en opfølgende klumme.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 12. april 2020

Arveafkald – lad arven gå til børnebørnene

At give afkald på arv lyder måske lidt alternativt for de fleste, men der kan faktisk være en række fordele forbundet med at give afkald på arv. Ved arveafkald fraskriver du dig din ret til at arve, og din arv kan derfor gå videre til f.eks. dine børn eller måske endda deres børn.

Vi lever længere i dag, og det betyder også, at vi er ældre og ofte mere formuende, når vi modtager arv fra typisk vores forældre. Mange ser det derfor som en oplagt mulighed at give afkald på deres arv mod, at deres børn arver i stedet for – sådan at arven kan få mest mulig gavn, f.eks. i en ung børnefamilie.

Min oplevelse er, at synspunktet om at lade arven gå videre til sine børn vinder indpas i mange familier. Og flere kontakter mig for at høre mere om mulighederne.

Hvorfor give afkald? der kan være flere grunde, men som oftest er det et ønske om at give pengene videre til nogle, der har mere brug for dem end en selv. Men der kan derudover være ganske mange andre grunde, f.eks. personlige årsager, insolvens og generationsskifte.

Ved at give arveafkald kan der som oftest spares boafgift af arven, eftersom arvinger undgår, at der skal afregnes afgift to gange, altså når du modtager arven, og igen, når du dør, og dine arvinger skal arve. Hvis der er tale om arv fra søskende eller fjernere slægtninge, kan der være endnu større besparelser.

Hvordan giver jeg arveafkald? Et arveafkald kan gives både før og efter, at den person, som du skal arve efter, er død. Hvis du giver arveafkald, før den person, du skal arve fra, er død, så bør du udforme et stykke papir, hvoraf det fremgår, at du giver afkald på din arv. Du skal notere dato, og både du og den person, som du ville have arvet fra, skal skrive under.

Jeg bliver ofte mødt med spørgsmål til selve udformningen af et arveafkald – her er svaret, at der sådan set ikke er formkrav, men at det kan anbefales at udforme et stykke papir, hvor det hele er skrevet ned, og så kan det overvejes at gå en tur forbi notarkontoret – det er dog ikke et krav.

Hvis den person, som du skal arve fra, allerede er død, så skal dit arveafkald registreres i skifteretten, og dette gøres i første omgang ved, at du retter henvendelse til Skifteretten, så vil de vejlede dig nærmere.

Mange glemmer at tage stilling til livsforsikring og pensioner, så husk også at forholde jer til dette – skal det også være omfattet af arveafkaldet?

Hvem får så arven efter mit arveafkald? Det korte svar er, det komme helt an på, hvad du skriver, eller hvad der i øvrigt bliver aftalt i forbindelse med dit arveafkald.

Et arveafkald kan afgives på to måder. Du kan give afkald på arven for dig personligt, hvilket vil betyde, at dine livsarvinger modtager arven i stedet for dig – det vil altså sige dine børn og som oftest herved afdødes børnebørn.

Du kan også vælge at give afkald, sådan at både du og dine livsarvinger ikke modtager arv – det kan være en måde at få fordelt arven på i helt særlige tilfælde.

Et arveafkald kan gives helt (altså for al arv), et beløb eller med en brøkdel af arven. Så der er flere muligheder.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at du som udgangspunkt ikke kan fortryde et arveafkald – har du først givet afkald, så kan det ikke ændres – medmindre at personen, du har givet afkald overfor, er indforstået med at se bort fra dit arveafkald.

Overvej et arveafkald. Arv er svært at tale om for de fleste, da snakken hurtigt kommer til at handle om død. Omvendt giver det rigtig god mening særligt også for den person, der har gjort det godt og sparet lidt op på kistebunden, at overveje, hvor arven vil kunne gøre mest glæde og gavn.

Hvis f.eks. børnebørnene skal betænkes så kan et arveafkald være en rigtig god løsning, og det gør jo ikke noget, at der så samtidig kan spares lidt i afgift.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 29. marts 2020

Ejerskifteforsikring og ulovlig kloak – hvad er op og ned?

Når du køber et hus, så har du faktisk ikke en jordisk chance for at vide, om standen på kloakken er i orden. Det overser de fleste, og det som oftest fordi de tror, at de er dækket ind, hvis der senere viser sig problemer – dette er bare ikke altid tilfældet. Som boligejer kan du risikere at stå med en ærgerlig efterregning.

I et vist omfang er det muligt at forsikre sig ud af problemet, herunder ved at tegne en udvidet ejerskifte- og rørforsikring, men det handler om at være opmærksom.

Flere boligejere har kontaktet mig ift. kloakproblemer i deres nye hus – hvordan er vi dækket, og hvad falder ind under husforsikringen og en evt. ejerskifteforsikring?

Ja, det er faktisk ikke helt enkelt, så lad os lige kigge lidt nærmere på det.

Kloakken er ikke omfattet af tilstandsrapporten og derfor heller ikke omfattet af en evt. dækning på en ejerskifteforsikring. En husforsikring vil som udgangspunkt dække skader ved kloakken, men ikke ulovlige installationer.

En udvidet ejerskifteforsikring vil dække fejkonstruktioner og ulovlige installationer. Det kræver dog, at de var ulovlige, da de blev udført, og den nærmere dækningsgrad afviger ofte fra de forskellige forsikringsselskaber, herunder hvor meget (beløbsmæssigt) de dækker. Enkelte forsikringsselskaber har således begrænsninger (beløbsmæssigt) for specifikke skader.

Lang historie kort, så skal du som boligejer være opmærksom på, at din husforsikring ikke nødvendigvis giver dig tilstrækkelig dækning, hvis det viser sig, at hele eller dele af kloakken er udført ulovligt. En måde at dække sig ind på her kunne være at tegne en udvidet ejerskifteforsikring.

På den måde er der styr på, hvis der opstår skader på kloakken, og det er uanset, om der blot sker pludselig skade, eller det er, fordi kloakken er ulovlig.

Det kan blive en dyr affære, hvis du ikke er dækket ordentligt, og min oplevelse er, at mange nye boligejere ikke er særlig opmærksomme på kloakken, og hvad der i givet fald er dækket. Det er et nedprioriteret område.

Jeg ser i stigende omfang ved køb af ældre huse, at køber får udarbejdet et kloaktjek, og det kan være givet rigtig godt ud og koster ikke alverden. På den måde kan du som køber få et overblik over evt. problemer og på den baggrund tage dine forholdsregler.

Det er også vigtigt at være opmærksom på, at sælger i forbindelse med afgivelse af sælgeroplysninger i tilstandsrapporten skal svare på en række spørgsmål vedr. bl.a. kloak. Her vil det også være muligt at spotte, om der tidligere har været problemer, og under alle omstændigheder står sælger på mål for de oplysninger, der fremgår – altså sagt med andre ord, så hæfter sælger, hvis der afgives urigtige oplysninger.

Jeg har ført en del sager mod sælgere, hvor der netop ift. kloak var afgivet urigtige oplysninger.

I forhold til skader og brud på kloakken (hvilket hører under husforsikringen), så er det klart min anbefaling at få tegnet en udvidet rørskadeforsikring – det gør mange, men nogle enkelte vælger at spare, og det kan blive dyrt.

Hvis sælger af det hus, som I køber, ikke har tegnet en sådan udvidet rørskadeforsikring, så er det meget vigtigt at få afklaret, om det er, fordi sælger har valgt at spare det væk, eller det er, fordi sælgers forsikringsselskab ikke vil betyde en sådan dækning. Dette betyder nemlig ofte, at der tidligere har været skader på ejendommen.

Hvis du står som boligejer og har konstateret et problem med kloakken i dit nye hus, så vil det altid være min anbefaling at starte med at rette henvendelse til det forsikringsselskab, hvor du har tegnet din husforsikring. De vil ofte betale for at få undersøgt omfanget af problemet, og det kan herefter være, at der skal tages kontakt til ejerskifteforsikringen.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 23. februar 2020

Et slag for ejerskifteforsikringen – det er ikke altid penge ud ad vinduet

Mange mener, at en ejerskifteforsikring er penge lige ud ad vinduet, og andre har lagt sig i den modsatte grøft og tror, at hvis de tegner en ejerskifteforsikring, er de dækket 100 procent ind, og alt, hvad der måtte vise sig at være galt med deres nye drømmehus, er dækket.

Begge dele er lige rigtige og lige forkerte.

Ja, en ejerskifteforsikring kan være penge ud ad vinduet, men den kan også være guld værd.

Det hele handler om, hvad der står i forsikringsvilkårene/tilbud, og sammenholde med tilstandsrapport og elrapport. Først derefter kan du reelt først tage stilling til, om det giver mening af tegne en ejerskifteforsikring og i givet fald hvilken type.

Statistik fra forsikringsselskabernes brancheorganisation viser, at ejerskifteforsikringer samlet set er et underskudsprodukt for de forsikringsselskaber, der tilbyder ejerskifteforsikringer i Danmark.

Vi er derfor også begyndt at se, at forsikringsselskaber der tidligere tilbød ejerskifteforsikringer, nu ikke længere gør det. Det at forsikringsselskaber ikke tjener penge på at tilbyde ejerskifteforsikringer i Danmark, er jo ikke det samme som at sige, at så må det være en god idé for forsikringstagerne (altså husejerne), men det understreger blot, at der altså bliver udbetalt store beløb til forsikringstagerne.

Måske har du allerede læst min tidligere klumme, hvor jeg skriver om Ejerskifteforsikringsguiden, som Forsikring & Pension i samarbejde med Forbrugerrådet Tænk har lavet – den guide vil jeg stadig anbefale dig at læse. Den er stadig meget brugbar.

En ejerskifteforsikring er en god måde at sikre dig imod uventede udgifter på dit nye hus. Forsikringen sikrer dig mod de uforudsete mangler, der var til stede, da du overtog huset, men som ikke fremgik i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.

Brancheorganisationen Forsikring & Pension laver hvert år statistik over de enkelte forsikringstyper, hvor det blandt andet fremgår, at der i 2018 blev tegnet 43.543 nye ejerskifteforsikringer, hvilket er over en fordobling siden 2012. Antallet af nytegninger følger udviklingen af solgte boliger, hvor godt 7 ud af 10 købere har tegnet en ejerskifteforsikring ved deres huskøb siden 2012.

Der er en klar tendens til, at nye huskøbere vælger at tegne en ejerskifteforsikring. Og det er der også god grund til at gøre – for i perioden fra 2005 til 2012 var præmieudgifterne på ejerskifteforsikringer nemlig væsentligt højere hvert år, end selve præmieindtægterne forsikringsselskaberne indkasserede. Det er umiddelbart et tegn på, at ejerskifteforsikringerne bliver brugt – og at en ejerskifteforsikring (isoleret set) er givet godt ud, når man køber bolig.

I 2018 blev der indbetalt 638 millioner kroner i bruttopræmieindtægter på ejerskifteforsikringer. Hvorvidt dette er mere, end der har været af bruttopræmieudgifter, er endnu ikke opgjort – seneste måling, der er offentliggjort, dateres tilbage til 2015.

Det er dog ikke alle danskere, der er lige tilfredse med deres ejerskifteforsikring, for ifølge Ankenævnet for Forsikring var der i 2018 i alt 251 klager over forsikringsselskaber vedrørende netop ejerskifteforsikringen. Det er langt flere end antallet af klager over andre forsikringsprodukter. Det interessante er, at forsikringsselskaberne i størstedelen af tilfældene får medhold, og dette skyldes, at folk klager over forhold, der slet ikke indgår i forsikringsbetingelserne.

Det er derfor utrolig vigtigt at få tjekket op på de forsikringsbetingelser, der gælder for netop det hus, du køber – specielt hvilken hustype det er, hvilke materialer der er brugt, og hvornår huset er opført.

Mange huskøbere tror, at ejerskifteforsikringen dækker på en anden måde, end den reelt gør – den dækker typisk brud, lækage, manglende bygningselementer eller revner. Ejerskifteforsikringen dækker derimod ikke alle de tilfælde, som flere købere tror, er dækket.

Jeg oplever mange huskøbere, der har tegnet en ejerskifteforsikring, og når de efterfølgende finder ud af, hvad den reelt dækker, så opstår fortvivlelsen.

Nye huskøbere tror ofte, at en ejerskifteforsikring dækker alle skader og ulovligheder, der ikke er omtalt i tilstandsrapporten – dette er ikke korrekt, selvom det jo unægteligvis lyder logisk. Hvorfor ellers tegne en forsikring, kunne man sige.

Én af de hyppigste skader, der bliver meldt til ejerskifteforsikringerne, er skimmelsvamp og fugt – men hvis du køber et ældre hus, kan det være forventeligt for et hus af den alder og stand, at der opstår skimmelsvamp og fugt, og derfor dækker forsikringen ikke.

Hvorvidt du som køber bør tegne ejerskifteforsikring eller en udvidet ejerskifteforsikring eller ingen ejerskifteforsikring kommer altså helt an på ejendommens type, samt hvad der er anført i tilstands- og elinstallationsrapporten.

Lang historie kort, som boligadvokat vil jeg klart sige, at en ejerskifteforsikring giver rigtig god mening. Det er dog meget vigtigt at få klarlagt konkret, hvad der vil være dækket på huset. Her kan du tage udgangspunkt i forskellige områder af huset, for eksempel undertag, facademur eller et andet sted på huset, hvor der kunne forventes skader, og så stille dig spørgsmålet: Vil min forsikring dække her? Hvis du ender ud med, at der ikke vil være noget, der er dækket, ja, så er det meget fair at overveje, om ikke du skal droppe en ejerskifteforsikring.

Mit råd er dog, at det skal ske på et oplyst grundlag.

Du sidder sikkert nu og tænker, hvor kan jeg læse ud af den ejerskifteforsikring, som jeg sidder med i hånden, hvad den helt nøjagtig dækker – det står jo på russisk. Ja, og det er et stort problem – flere forsikringsselskaber prøver at gøre det konkret, men ikke altid. Hvis du ikke er i stand til klare det selv, må du søge rådgivning hos en, der er i stand til at gøre det konkret for dig – det kan være givet rigtig godt ud.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 19. januar 2020


Undgå faldgruberne, når du køber andelsbolig

Et køb af en andelsbolig frem for en ejerbolig kan være en rigtig god løsning for mange. Når man køber en andelsbolig, kombinerer man et indskud med en boligydelse pr. måned og får samtidig brugsret over den andel, man køber.

På landsplan findes der i dag flere end 190.000 andelsboliger – størstedelen er placeret i København. I 2018 var der i Odense knap 4000 andelsboliger.

Som køber får du ofte lidt flere kvadratmeter for pengene, når du køber andelsbolig frem for ejerlejlighed. Der er dog en række ting, du skal være særlig opmærksom på, når du køber en andelsbolig.

Først og fremmest skal du være klar på fra start, om du skal bo der selv, eller om du skal bruge den til udlejning. I de fleste andelsforeninger er det vedtægtsbestemt, at du som andelshaver selv skal have bopæl og bo i andelen. Står du derfor og overvejer et forældrekøb eller en bolig til udlejning, vil jeg anbefale dig at overveje en ejerbolig eller i hvert fald gennemgå vedtægterne, inden du skriver under.

Hvis du skal låne penge til at købe en andelsbolig, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at der ikke er mulighed for at opnå realkreditbelåning, da du ikke selv ejer boligen. Alternativt skal du låne pengene i banken – ved banklån er der dog en langt højere rente og en del flere omkostninger end ved et realkreditlån.

Det vil derfor som udgangspunkt være en dyrere løsning at skulle finansiere købesummen, når du køber en andelsbolig frem for en ejerlejlighed. Visse banker har dog en særlig finansieringspakke til køb af andelsboliger, som gør det muligt at få en fornuftig finansieringsløsning.

Det er de færreste andelsboliger, der bliver solgt gennem ejendomsmæglere. Langt de fleste bliver solgt privat og på baggrund af en venteliste. I de handler, hvor der ikke er mægler på, vil der typisk ikke blive fremlagt de samme dokumenter, hvilket betyder, at køber skal være mere opmærksom og selv være i stand til at efterspørge eventuelle manglende dokumenter.

Som køber bør du spørge ind til andelsboligforeningens renoveringsplaner – de fleste foreninger har udarbejdet en 10-årsplan for renovering. I den forbindelse er det givet godt ud at gennemgå foreningens regnskab for at få et indblik i, hvorvidt der er sat penge til side til fremtidige projekter – for eksempel hvis taget skal skiftes, eller ejendommens vinduer skal fornyes. Er der ikke taget højde for renoveringer, skal der optages lån for at kunne gennemføre renoveringen, hvilket ofte vil føre til højere månedlige boligydelser, som næppe vil gøre det mere attraktivt for en fremtidig køber at købe din andel.

Vær som køber i den forbindelse særdeles opmærksom på, hvilke typer lån foreningen har optaget – nærmere bestemt om der er optaget flekslån eller fastforrentet lån. Er der udelukkende optaget flekslån, vil en eventuel rentestigning øge de enkeltes andelshaveres boligydelser. I den forbindelse bør du som køber overveje, hvordan andelsforeningens hæftelsesforhold er skruet sammen, for det er netop dem, der afgør, hvordan du som køber af den pågældende andelsbolig hæfter over for den gæld, som andelsforeningen har optaget.

Hæftelsesforholdet kan for eksempel være solidarisk, efter fordelingstal, sit indskud eller pro rata.

Hvad må en andelsbolig så koste?
Når man skal fastsætte en salgspris, sker det efter maksimalprisbestemmelsen i andelsforeningsloven. Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris, som en andelsbolig må handles for. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningen sammenlagt med de forbedringer, der er gennemført i andelsboligen, plus værdien af fast installeret inventar. Som køber bør du være opmærksom på foreningens vurdering, og hvornår vurderingen er foretaget – særligt hvis der oplyses om, at en ny vurdering er på trapperne. Sammenlign derfor gerne med lignende andelsboligforeninger og overvej at få en uvildig rådgiver ind over handlen.

Hvorvidt andelsboligen kan sælges til maksimalprisen afhænger af, hvor attraktiv lige netop den individuelle andelsbolig er. Det er dog ikke tilladt at sælge andelen dyrere end maksimalprisen – såfremt det sker, kan du som køber gøre krav om tilbagebetaling fra sælger.

Fem gode råd til dig, der gerne vil købe en andelsbolig

  • Gennemgå foreningens vedtægter.
  • Spørg ind til renoveringsplan, regnskaber og generalforsamlingsreferater.
  • Vær opmærksom på foreningens vurdering og tjek op, om købesummen er fastsat korrekt.
  • Gennemgå foreningens lån.
  • Vær opmærksom på hæftelsesforhold, altså hvordan hæfter du for gælden i andelsboligforeningen.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. november 2019

Hvor meget kan jeg tage i leje for mit hus?

Ejer du et hus, og overvejer du at leje det ud? Ja, så skal du kende reglerne for, hvor meget du må tage i husleje.

Det er ikke altid helt enkelt. Som udlejer gælder tre metoder, som du skal kende, når der skal fastsættes husleje – den omkostningsbaserede husleje, reglerne om lejefastsættelse i småhuse efter principperne om det lejedes værdi, og reglerne for småhuse der er bygget efter 1. januar 1995.

“Hvorfor er de tre metoder relevante, Anders?”

Jo, det er de, fordi de bestemmer, hvor meget du som udlejer må kræve i husleje. Ellers kan din lejer hive dig i Huslejenævnet, hvis lejer mener, at huslejen er for høj.

Den frie markedsleje er den, man som udlejer gerne vil kunne anvende. Derimod hvis du som udlejer skal fastsætte husleje efter den omkostningsbaserede husleje, er du begrænset i forhold til lejens størrelse.

Først og fremmest skal du være opmærksom på, hvorvidt din bolig er beliggende i en reguleret kommune eller ej – det er afgørende for, om boligreguleringsloven gælder, eller om det kun er lejeloven, der kan gøres gældende. Har du et hus i Odense, finder boligreguleringsloven anvendelse, hvilket den i øvrigt gør i de fleste kommuner.

Skrækscenariet kan være, at du vælger at leje dit hus ud til en leje, som i virkeligheden er for høj, men som du først bliver opmærksom på efterfølgende. Lejen vil så kunne blive sat ned, og det betyder så, at du stadig lejer dit hus ud, men nu til en betydelig mindre leje. Du har ikke mulighed for at opsige lejeren med den begrundelse, at havde du vidst, at du kun kunne få X antal kroner i leje, så havde du ikke lejet dit hus ud.

Udgangspunktet i en reguleret kommune er, at lejefastsættelse skal ske efter omkostningsbestemt husleje. Efter dette regelsæt skal huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er i forbindelse med lejemålet, som blandt andet indebærer ejendomsskat, afgifter, renholdelse, administration, vedligeholdelse og forsikring.

Herudover må du som udlejer indregne et beregnet afkast. Det beregnede afkast kan variere fra 7 op til 14 procent alt afhængig af, om boligen er taget i brug før år 1964 eller efter år 1973, jf. boligreguleringslovens regler.

Undtagelsen til hovedreglen er, at lejefastsættelse af et parcelhus kan ske efter reglerne om lejefastsættelse af småhuse, jf. Boligreguleringslovens § 29 b. Når dette regelsæt anvendes, kræver det, at der den 1. januar 1995 var en eksisterende ejendom. Hertil kræves der ikke et opstillet budget over de faktiske omkostninger, som kræves ved den omkostningsbestemte leje, men sker skønsmæssigt. Efter dette regelsæt kan huslejen fastsættes til et niveau der ikke væsentligt overstiger omkostningsbestemt husleje for et tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c – her sammenlignes lejen med beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. I praksis må lejen efter dette regelsæt ikke overstige et tilsvarende lejemål, hvor der er fastsat husleje ud fra den omkostningsbestemte leje, med mere end 10 procent, før det betragtes som værende væsentligt.

Er dit parcelhus taget i brug efter den 1. januar 1995, er du som udlejer altså ikke omfattet af de ovenfor beskrevne regelsæt. Her kommer du som udlejer over i den mere attraktive kategori for huslejefastsættelse – nemlig markedsleje. Den frie markedsleje kan i praksis fastsættes højere end de to ovenfor beskrevne kategorier. Huslejen kan derfor fastsættes efter, hvad du som udlejer aftaler med lejer. Huslejen må dog ikke være urimelig høj.

Hvis lejer, uanset hvad der er aftalt i lejekontrakten, ikke er tilfreds med lejens størrelse, kan lejer altid søge hjælp hos Huslejenævnet og få nævnets vurdering af, om lejen er passende for det lejede.

Overvejer du derfor, at leje dit parcelhus fra 1973 ud, gælder det som udgangspunkt, at du er underlagt reglerne for omkostningsbaseret leje – altså en leje fastsat ud fra de udgifter, du har på huset. Dog kan du som udlejer anvende reglerne om lejefastsættelse for småhuse efter principperne om det lejedes værdi, hvor du som udlejer har lidt friere tøjler, når der skal fastsættes husleje. Vil du derimod leje dit hus ud, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan du fastsætte huslejen efter den frie markedsleje – en leje, der er nærmere, hvad du som udlejer mener, at dit hus er værd og derfor bør lejes ud for.

Lad os slutte af med et eksempel: Er dit parcelhus fra 1973 beliggende i Odense Kommune, vil lejeniveauet ligge mellem 800 og 1000 kroner pr. kvadratmeter årligt. Er dit hus på 130 kvadratmeter, vil du kunne fastsætte den månedlige husleje til et sted mellem 8300 kroner og 10.000 kroner alt afhængig af tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c. Er der tale om et parcelhus med en utrolig attraktiv beliggenhed, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan der i nogle tilfælde fastsættes en højere husleje.

Dertil kommer udgifterne til forbrug.

Er du som udlejer i tvivl om, hvordan du skal fastsætte huslejen på din ejendom, kan du ved Huslejenævnet (mod betaling af et gebyr) få hjælp til at fastsætte huslejen. Det er penge, der kan være givet utrolig godt ud efter min mening.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 3. november 2019