Hvad du skal være opmærksom på ved kolonihavehuse

Et fristed, hvor du kan plukke dine egne jordbær og agurker. Et billigt alternativ til et hus i byen med en lille have. Det lyder måske meget hyggeligt, men inden du kaster dig ud i projektet, er der et par overvejelser, som er væsentlige at have med i bagagen.

Ved køb af et kolonihavehus køber du huset, men lejer grunden af en haveforening. Det er langtfra alle kolonihaver, som er underlagt samme regelsæt, så det er derfor vigtigt med nogle indledende knæbøjninger, når der skal købes kolonihavehus.

Først og fremmest skal det fastlægges, at der findes to former for kolonihaver. Den første form er kolonihaveforeninger, som ligger på lejet grund, typisk lejet af kommunen, staten eller anden offentlig myndighed. Den anden form for kolonihave er, hvor en andelskolonihaveforening har købt grundene, og medlemmerne af foreningen ejer en andel af foreningens formue – samme måde som ved andelsboligforeninger. Fællesnævneren for de to er, at du som køber af kolonihavehuset køber huset, men ikke jorden hertil – den lejer du.

Alt afhængig af hvilken haveforening der er tale om, er det ligeledes vigtigt at tage stilling til, hvorvidt haveforeningen accepterer helårsbeboelse eller kun begrænset brug, idet nogle haveforeninger faktisk lukker for vandet over vinteren. Dette fremgår i BBR-registret eller i haveforeningens vedtægter. Derudover er der også nogle foreninger, som kræver bopælspligt i kolonihavehuset. I dette tilfælde kan kolonihavehuset ikke kun bruges som fristed, men skal faktisk bebos hele året. Det er derfor vigtigt at sætte sig ind i haveforeningens vedtægter, inden man underskriver købsaftalen.

Hvordan et kolonihavehus skal prissættes afhænger af, om haveforeningen er medlem af Kolonihaveforbundet eller ej. Dette er ofte en overraskelse for mange, da det jo er lidt ulogisk, at man ikke bare må sælge til den pris, man kan blive enige om med en sælger eller køber. Hvis du har ejet andelsbolig, har du nok også stiftet bekendtskab med dette. Er haveforeningen ikke medlem af Kolonihaveforbundet, kan kolonihavehuset prisfastsættes frit – helt klassisk ud fra udbud og efterspørgsel, og hvad sælger forlanger for huset.

Er haveforeningen derimod medlem af Kolonihaveforbundet, er der fastsat et regelsæt, som skal følges ved prissætning af kolonihavehuset – her vurderes hvert enkelt element i kolonihavehuset. For eksempel må kvadratmeterprisen i en salgssituation ikke overstige 3387 kr. pr. 2019. Derudover må et køkken for eksempel maksimalt værdiansættes til 19.320 kr. Prisen herfor afspejler derfor ikke nødvendigvis en udbud-efterspørgsel prissætning, men nærmere en prissætning ud fra en skabelon, hvor hvert element bliver prissat – prisen for kolonihavehuset fastsættes derfor ud fra en sammentælling af alle elementer. Dette vurderingssystem er lavet for at sikre, at et kolonihavehus ikke bliver købt med spekulation for øje.

Køber du et kolonihavehus, som er en del af forbundet, og går du og overvejer at bruge en masse penge på renovering og forbedringer, kan du derfor ikke forvente at kunne holde pengene hjemme på dette i en salgssituation. Det er derfor vigtigt at vide, hvilken haveforening man som køber går ind i.

Hvis du uden at vide det sælger et kolonihavehus til en pris, der er i strid med reglerne, så kan du komme i problemer senere hen, hvis køber måtte blive opmærksom på reglerne. Køber vil da kunne kræve sine penge retur. Jeg har som advokat repræsenteret en tidligere ejer af et kolonihavehus, og hvor hun købte et kolonihavehus af en ældre dame og til en pris, der var i strid med reglerne.

Min klient og den ældre dame var dog ikke opmærksomme på, at de havde handlet i strid med reglerne – de var tilfredse. Min klients køber anlagde dog en retssag mod min klient med påstand om, at hun skulle betale et meget stor beløb tilbage. Jeg var så nødt til at inddrage den ældre dame i sagen, og det endte med, at den ældre dame måtte til lommerne. Hvis den ældre dame var gået bort, ja så havde min klient skullet betale beløbet selv.

Det var en rigtig træls sag. En sag, der var kedelig på mange måder, men som understreger vigtigheden af at sikre, at der bliver handler korrekt og i henhold til reglerne.

Afsluttende er det vigtigt at have i baghovedet, at kolonihavehuse ikke kan finansieres på realkreditbelåning. Det kan derfor være dyrt at skulle finansiere et kolonihavehus, hvis man skal ud og låne til købesummen. Som sidste krølle på halen, er det derudover vigtigt at være opmærksom på, at det ved lov er blevet bestemt, at alle kolonihaveforeninger skal være tilsluttet kloaknet inden 2027. Undersøg derfor, om kolonihavehuset er tilsluttet en kloak, inden der skrives under. Dette er nemlig en udgift, som haveforeningen og haveejerne selv skal afholde.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. juni 2019

Slutspurten er sat ind for de gode familiehandler

Hvis du har planer om at overdrage en ejendom inden for familien, så bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft her i løbet af år 2020. Mange har allerede benyttet sig af de gunstige skatteregler og overdraget sommerhus eller en lejlighed til deres børn.

Som reglerne fungerer i dag, kan du sælge din lejlighed til dit barn til 15 procent under ejendomsvurderingen. Dette kan give dit barn en stor skattegevinst, når lejligheden overtages.

I princippet kan man selv sætte købsprisen, blot man holder sig inden for 15-procent-grænsen. De fleste ejendomsvurderinger i dag (særligt i de store byer) afspejler sjældent den reelle handelsværdi og er ofte betydeligt under, hvad ejendommen kan sælges til.

De nye ejendomsvurderinger skulle efter planen være trådt i kraft her i 2019, men blev af skatteminister Karsten Lauritzen udsat til 2020. Dele af det nye ejendomsvurderingssystem bliver taget i brug efter sommerferien, når 80.000 boligejere bliver tilbudt vejledende vurderinger. Herefter vil de cirka 2,2 millioner juridisk bindende vurderinger blive udsendt fra 2020 og frem.

Den klare forventning er, at de nye ejendomsvurderinger i langt større omfang vil afspejle markedsværdien af en ejendom – altså hvad en ejendom i almindelig handel vil kunne sælges for til en uvildig køber. På den baggrund vil det blive langt mindre attraktivt (rent skattemæssigt) at overdrage til sine børn.

I 2018 blev mere end 10.000 boliger handlet mellem familiemedlemmer, hvilket er en markant stigning på fire procent sammenlignet med antallet af handler i 2017. Specielt salget af ejerlejligheder mellem familiemedlemmer er steget, hvor der i 2018 blev solgt 11 procent flere lejligheder end i 2017. Endnu mere iøjnefaldende er statistikken fra 2012 til 2017, hvor antallet af familiehandlede ejerlejligheder er steget med hele 172 procent.

Her i 2019 er der også godt gang i familiehandlerne, og det er, fordi mange familier gerne vil nå at overdrage til deres børn under de nuværende gunstige skattemæssige forhold.

Hvis vi tager udgangspunkt i en lejlighed på knap 70 kvadratmeter i Odenses centrum, kan den meget vel have en ejendomsvurdering på 750.000 kroner, men den kan sælges for 1.400.000 kroner. Efter de nuværende regler, vil lejligheden kunne overdrages til dit barn for 637.500 kroner. På den måde slipper I som forældre og barn for skat af en eventuel gevinst. Med de nye regler vil dette beløb blive markant højere.

Så hvis du har planer om at overdrage sommerhuset eller lejligheden, bør du overveje at gøre det, inden de nye ejendomsvurderinger træder i kraft.

Husk, at en overdragelse i dag og fremadrettet stadig kan finansieres ved familielån – altså, hvor du som forælder finansierer handlen og uden renter og afdrag. Dette kan medvirke til at gøre en familiehandel endnu mere attraktiv for alle parter.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 19. maj 2019


Nybyggere skal være opmærksomme med entreprisekontrakt

25/03/2019

De fleste nybyggere vælger i dag at få bygget deres hus ved et af de store typehusfirmaer. Risikoen for, at entreprenøren går konkurs, og muligheden for først at skulle betale ved indflytning, er væsentlige konkurrenceparametre i en situation, hvor der er mange penge på spil, og hvor tryghed er afgørende.

Modellen med først at betale ved indflytning giver rigtig god mening – problemet eller udfordringen er dog, at det kræver en vis portion økonomisk muskelkraft. En sådan muskelkraft har de mindre entreprenørvirksomheder ikke, og derfor kan de ofte ikke tilbyde, at bygherre kan vente med at betale, til huset står færdigt. Alternativet bliver en ratebetaling – det vil sige, at entreprisesummen skal betales i takt med, at huset bygges færdigt.

Jeg har på det seneste oplevet en mindre stigning i antallet af de sager, som jeg får ind, hvor jeg bliver bedt om at rådgive vedr. indgåelse af en entreprisekontrakt, og hvor entreprenøren netop kræver ratebetaling. En udbredt myte synes at være, at ratebetaling er ufarligt, da der jo netop kun udbetales, når der er udført arbejde.

Umiddelbart kunne man tro, at hvis en rateplan er udarbejdet realistisk, altså, hvor der er sammenhæng imellem værdien af det arbejde, der er udført, og hvad der herefter skal betales, så er vi nogenlunde på sikker grund. Dette er delvist korrekt – en rateplan skal dog altid godkendes af en fagperson, der har den fornødne indsigt i, hvad ting koster. Hvad koster det at støbe et fundament til hus på 150 kvm, og hvad koster det at lave tag mv.

Hvis det nu fremgår af en rateplan, at den første rate skal udbetales, når fundamentet er støbt, ja, så skal beløbet meget gerne afspejle, hvad det reelt koster at støbe fundamentet – på den måde er der sammenhæng. Dette er dog ikke altid så enkelt, og uanset om entreprenøren har de bedste hensigter, så ser jeg ofte, at entreprenøren forsøger at gøre de første rater meget store og de sidste meget små – dette kan være et problem for dig som bygherre, da din risiko, hvis der går noget galt i slutningen af byggeriet, pludselig er ganske betydelig.

Ydermere er det vigtigt at være opmærksom på, at selv hvis der er aftalt en rimelig og fair rateplan, som er godkendt af en uvildig fagmand, er det ofte en dyr løsning at få en ny entreprenør til at overtage et igangværende projekt. Årsag? Fordi en ny entreprenør oftest ikke er glad for at bygge videre på et hus, hvor der kan være usikkerhed om kvaliteten af det arbejde, der er udført. En ny entreprenør vil derfor ofte fraskrive sig ansvaret for det arbejde, som han ikke selv har lavet – dette kan potentielt efterlade bygherre i en træls situation.

En anden problemstilling, som jeg ofte også er nødt til at forholde mig til, er, hvornår en rate skal udbetales, og her ser jeg mange entreprisekontrakter, hvor det ganske enkelt ikke er uddybet tilstrækkeligt, hvornår betingelserne/arbejdet er udført – her giver det god mening at få evt. uklarheder præciseret. Husk, at de fleste typehusfirmaer arbejder med standardkontrakter, hvor der kun er få fravigelser ift. regler som AB-forbruger – dette gælder dog som oftest ikke for mindre entreprenørvirksomheder – her gælder det derfor om at være mere opmærksom.

Inden de store typehusfirmaer kom på banen, blev samtlige byggerier gennemført med ratebetaling, så det er vigtigt at understrege, at ratebetaling ikke er noget nyt og farligt fænomen. I takt med, at nybyggeri dog er blevet mere udbredt, fokus på overholdelse af byggebudget, og at forbrugerbeskyttelse generelt fylder mere i vores hverdag, så er det vigtigt at være opmærksom på det forhold, at en ratebetaling kan medføre en betydelig usikkerhed for dig, som ikke ser dig for.

Løsningen. Lang historie kort – hvis du som bygherre vælger at acceptere en rateplan, så skal du prøve at få entreprenøren til at stille en garanti – typisk på 15 procent af entreprisesummen. En garanti, der nedskrives til 10 procent, når der sker aflevering, og herefter 2 procent efter et års gennemgang og 0 procent efter fem års gennemgang.

På den måde er du langt bedre sikret i den situation, hvor færdiggørelsen af byggeriet bliver dyrere, end hvad du havde budgetteret med, eller hvor der efterfølgende viser sig mangler. I gamle dage var det helt utænkeligt, at entreprenøren ikke stillede garanti for sine forpligtelser – dette fremgår også af AB92-reglerne, som i dag stadig anvendes, men i stigende grad erstattes med regler som f.eks. AB-forbruger.

I dag er de fleste entreprenører ikke særlig glade for at stille garanti – det hænger selvfølgelig sammen med, at det koster dem penge, og min oplevelse er (når jeg møder mine kunder i forbindelse med gennemgang af entreprisekontrakten), at de betragter en sådan garanti som helt unødvendig, og at det kun er med til at fordyre processen og således er spild af tid og penge. Som advokat er man ofte altid den kedelige, lyseslukkeren, om man vil – omvendt er min rolle at sikre, at hvis der går noget galt, så er bygherre stillet bedst muligt – dette er faktisk den klart primære årsag til, at det giver mening at få en juridisk rådgiver eller advokat til at gennemgå en entreprisekontrakt.

En mellemløsning kunne også være at sikre, at entreprenøren forpligter sig til løbende at dokumentere sit arbejde, herunder hvordan han helt konkret har sikret sig, at det udførte arbejde overholder bygningsreglementets regler – f.eks. i form af fotos og beregninger. Dette materiale vil som udgangspunkt skulle leveres i forbindelse med aflevering af byggeriet, men hvis det udarbejdes løbende, kan det stille bygherre væsentlig bedre, da det over for en ny entreprenør kan dokumenteres, hvordan det tidligere arbejde er udført.

FEM GODE RÅD OM ENTREPRISEKONTRAKT

1 Få en fagmand til at gennemgå rateplanen, sådan at fordelingen afspejler værdien af arbejdet, og få præciseret, hvornår raterne kan/skal udbetales.

2 Kræv (eller i hvert fald forsøg) at få entreprenøren til at stille garanti – det er ikke bare spild af penge og tid.

3 Få en byggesagkyndig til at følge byggeriet og betal ham for at foretage tilsyn på særlig kritiske tidspunkter under byggeriet.

4 Få entreprenøren til løbende at dokumentere sit arbejde, på den måde er du bedre stillet, hvis du skal have en ny entreprenør til at færdiggøre byggeriet.

5 Få en juridisk rådgiver, for eksempel en advokat, til at gennemgå entreprisekontrakten.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. marts 2019

KAN BESTYRELSEN NÆGTE UDLEJNING AF MIN EJERLEJLIGHED?

28/01/2019

I en ejerforening er det meget normalt med restriktioner i forhold til udlejning af sin ejerlejlighed. I mange ejerforeninger står det dog i vedtægterne, at udlejning alene kan ske efter forudgående samtykke fra bestyrelsen. Og hvad betyder det så?

For nylig blev jeg kontaktet af et ægtepar, som havde købt en mindre ejerlejlighed og efterfølgende lejet den ud til deres søn i en årrække. Sønnen skulle nu rejse til udlandet for at arbejde, og de ville derefter gerne sælge lejligheden.

De havde ikke selv haft problemer med at leje ud til deres søn, da de købte lejligheden. De havde blot givet besked til bestyrelsen om, at de ville leje ud til deres søn, og alt var i orden. I vedtægterne for ejerforeningen stod der i forhold til udlejning, at dette alene kunne ske med bestyrelsens forudgående samtykke. I forbindelse med det efterfølgende salg opstod der dog problemer. Nu ville bestyrelsen ikke godkende nye lejere – de, der købte lejligheden, skulle altså bo der selv – der måtte ikke længere lejes ud.

Jeg fik så spørgsmålet: Kan bestyrelsen i ejerforeningen nægte udlejning af vores ejerlejlighed? Svaret er som udgangspunkt nej, men det kommer an på den konkrete situation (hvilket jo er et rigtigt juristsvar). I den konkrete sag fik jeg stille og roligt forklaret bestyrelsen, at den var kommet på vildspor, og den rettede herefter ind, men sådan går det ikke altid. Hvad gælder i din ejerforening? Start med at kig i vedtægterne.

Hvad står der i vedtægterne? Ja, det er ret afgørende og meget forskelligt fra ejerforening til ejerforening. I nogle ejerforeninger er der forbud mod enhver form for udlejning, mens andre typisk har specifikke restriktioner, som for eksempel at der maksimalt må lejes ud i to år, og at der ikke må kortidsudlejes.

I rigtig mange tilfælde står der dog, at medlemmer ikke må leje ud uden bestyrelsens samtykke. Og det er særligt det sidste, som må siges at være noget ukonkret – for hvad dækker det over?

Hvis der i vedtægterne står, at bestyrelsen skal give samtykke til udlejning, vil der som oftest også stå noget om, hvornår den kan undlade at give et sådant samtykke. Hvis der ikke gør det, så er det min opfattelse, at samtykket dækker over en kontrolfunktion, hvor bestyrelsen alene kan sikre, at lejeforholdet ikke er i strid med vedtægter, husorden eller andre offentligretlige forskrifter. Ellers skal den give samtykke.

Bestyrelsen vil kun i meget sjældne tilfælde kunne afvise en kommende lejer. Undtagelsen vil være, hvis bestyrelsen kan fremkomme med saglige grunde for, at der ikke kan gives samtykke. Uanset hvad der står i vedtægterne, skal bestyrelsen altid modtage kopi af lejekontrakten, også selvom den ikke skal give samtykke.

Saglige grunde? Det er almindelig anerkendt, at en bestyrelse godt vil kunne sige nej til udlejning, hvis der kan gives en saglig begrundelse, og som ikke udgør en ny praksis, og som gælder for alle de medlemmer, der måtte ønske at leje ud.

Der findes ikke rigtig nogen facitliste til, hvilke saglige grunde der holder, men bestyrelsen vil formentlig kunne kræve som en forudsætning for sin samtykke, at der ikke bor flere personer i ejerlejligheden, end der er værelser, at der ikke må holdes husdyr, og at der ikke må være afledte aktiviteter fra udlejningen, som kan medføre væsentlige genevirkninger eller skabe utryghed for de øvrige medlemmer. Det er efter min opfattelse ikke en saglig begrundelse, hvis bestyrelsen for eksempel nægter at give samtykke til udlejning med henvisning til, at den påtænkte lejer er under 35 år.

Hvis du er i tvivl om, hvordan bestyrelsen i din ejerforening ser på udlejning, og du ikke umiddelbart kan læse det ud af vedtægterne, ja, så spørg efter retningslinjer – du skal dog forholde dig kritisk. Jeg ser ofte, at retningslinjer og bestyrelsens holdning til udlejning ikke altid er i tråd med vedtægterne og derfor ikke vil kunne håndhæves. Holdningen synes at være, at udlejning skal begrænses mest muligt, da lejere ikke altid udviser den samme adfærd som “ejere” – der er mere larm og manglende deltagelse i fællesaktiviteter og arbejdsdage. Dette har måske også noget på sig, men det er efter min erfaring et meget lille problem i den virkelige verden.

Husk enighed ved vedtægtsændringer. Det er vigtigt at være opmærksom på, at det som udgangspunkt kræver 100 procent enighed iblandt medlemmerne i ejerforeningen, hvis der skal ændres på vedtægtens ordlyd vedr. udlejning.

Jeg havde sidste år en sag, hvor en ejer kontakterede mig, fordi hun havde fået en indkaldelse til den ordinære generalforsamling, og hvor der fra bestyrelsens side var stillet forslag om, at der fremover kun kunne udlejes til familiemedlemmer og kun for en toårig periode. Et sådant forslag vil udgøre en så markant ændring, at det kræver 100 procent enighed. Jeg anbefalede hende derfor at stemme nej, og forslaget blev så heller ikke vedtaget.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 27. januar 2019

EJERSKIFTEFORSIKRINGSGUIDEN

17/12/2018

EJERSKIFTEFORSIKRINGSGUIDEN – FÅ ET HURTIGT OVERBLIK

SOM BOLIGADVOKAT beskæftiger jeg mig dagligt med spørgsmål fra boligkøbere vedrørende ejerskifteforsikring. Jeg har tidligere skrevet et par klummer om ejerskifteforsikringer – med flere forskellige vinkler, men her for et par uger siden blev jeg gjort opmærksom på, at Forsikring og Pension i samarbejde med Forbrugerrådet Tænk rent faktisk har udarbejdet en ejerskifteforsikringsguide.

GUIDER ER JO ALTID GODT, MEN BLIVER VI SÅ KLOGERE AF DENNE EJERSKIFTEFORSIKRINGSGUIDE – DET BESLUTTEDE JEG MIG FOR AT UNDERSØGE LIDT NÆRMERE.

Svaret er ja, du vil blive klogere, men endnu klogere, hvis du samtidig tager mine ekstra råd med i baghovedet, når du skal træffe din beslutning om at tegne en ejerskifteforsikring. Med guiden får du et hurtigt overblik over, hvilke forsikringsselskaber der udbyder ejerskifteforsikringer, hvad de typisk koster og hvad de dækker. Guiden kan findes på Forsikringsguiden.

FOR FORBRUGEREN ER guiden en måde at komme ind og ud af den jungle, som det nok er for de fleste at tage stilling til ejerskifteforsikring. For mange boligejere er det, hvor de vælger at tegne deres ejerskifteforsikring. De tegner enten hos det selskab som ejendomsmægleren anbefaler, når de er forbi og skrive købsaftalen under, eller benytter sig af det tilbud som sælger fremlægger.
Det er min oplevelse, at det er relativt få, der selv indhenter et tilbud. Forklaringerne kan være mange, men den mest oplagte årsag er nok, at det ikke er i prioriteret område – enten fordi man fravælger det, eller ganske enkelt ikke orker at sætte sig ind i det og derfor blot tager det første og det bedste.
Når jeg rådgiver og spørger ind til, hvad de har tænkt i forhold til ejerskifteforsikring, så er folk sådan meget – ja, hvad synes du? I den forbindelse er jeg jo nødt at starte med at forklare, hvordan man som køber er stillet hvis der ikke tegnes en ejerskifteforsikring, og så tager vi den derfra.

MED GUIDEN er det muligt på en hurtig måde at få indblik i, hvad en ejerskifteforsikring er, og hvilke typiske skader den dækker, og hvilke selskaber der findes på markedet. Det er ret unik, da det samtidig sker på en måde, hvor et selskab ikke fremhæves frem for et andet. I et helt afsnit forsøger guiden samtidig at aflive en del af de misforståelser, som oftest opstår hos forbrugerne, når de tegner en ejerskifteforsikring, herunder forskellen på en standard og udvidet forsikring, og hvilke typer af skader der er omfattet.
Det er oftest som at sammenligne pærer og bananer, når man som forbruger forsøger at sammenligne to ejerskifteforsikringer fra to forskellige forsikringsselskaber. Hvis vi taler om en standard ejerskifteforsikring, så er der som oftest ikke den store forskel – det er lovreguleret, hvad den skal dække. Står du derimod og overvejer at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, så kan der være en stor forskel på hvilke typer skader der er dækket – det er dog svært at gennemskue for den almindelige forbruger.

HER FORSØGER GUIDEN AT SKABE ET OVERBLIK, MEN DET BLIVER DESVÆRRE IKKE HELT SÅ KONKRET SOM MAN KUNNE ØNSKE.

El del af forklaringen er, at forsikringsselskaber løbende ændrer i deres forsikringsvilkår. Hvis du ønsker at sammenligne to udvidede ejerskifteforsikringer, er du nødt til at tage udgangspunkt i, hvordan du ønsker at være dækket – altså hvad er mest relevant for jer ud fra det hus, som du køber.
Som en del af guiden kan du se de forskellige selskabers markedsandel, hvor mange klager de får, og hvor stor en andel af disse klager som klager får medhold i ved forsikringsankenævnet. De tal, der fremgår af guiden, er dog ikke identiske med de tal, der er offentliggjort på forsikringsankenævnets hjemmeside.

DET KAN EFTER min opfattelse give en falsk tryghed, hvis du blot fravælger de forsikringsselskaber, der har flere klager end det andre. Det er min erfaring at de store og anerkendte forsikringsselskaber er mindst lige så ”slemme”. Jeg møder ofte forbrugere, der tænker, jamen hvis vi tegner en ”dyr” forsikring i et anerkendt forsikringsselskab med få klager, så er vi sikret. Dette lyder i teorien som en fornuftig beslutning, men er det sjældent i virkeligheden. Det er samtidig værd at bemærke, at visse forsikringsselskaber er ganske restriktive med, hvilke huse de vil tilbyde ejerskifteforsikring på. Når vi tegner en forsikring, så håber vi ikke, at vi får brug for den. Sådan vil det altid være, men det er vigtigt at vi gør os klart, hvad vi forsikre os i mod, og hvad en ejerskifteforsikring i bedste vil fald vil kunne dække.
Så tegner du en udvidet ejerskifteforsikring med 10 år dækning til kr. 25.000,00, så er det en overvejelse værd, om du har brug for denne type forsikring, og om den dækker det du forventer.
Ellers er det jo penge lige ud af vinduet.

JEG OPLEVER MANGE, som tegner en ejerskifteforsikring ud fra devisen, at det er det klogeste, og så er vi sikret, hvis der skulle vise sig at være noget galt med huset. Dette er dog ikke helt rigtig.

SYV GODE RÅD:

  1. Læs guiden igennem – den give en godt overblik og du er herefter bedre rustet til at gå videre i beslutningsprocessen.
  2. Læs el- og tilstandsrapporten igennem grundigt. De skader som er oplyst der, vil ikke blive dækket af forsikringen.
  3. Hvis du i forbindelse med købet bliver gjort bekendt med skader på ejendommen f.eks. fordi du får din egen byggesagkyndig med ud og gennemgår huset, og forsikringsselskabet efterfølgende kan bevise at du havde denne viden, så vil de ikke dække disse skader.
  4. Læs forsikringstilbuddet igennem og kig efter yderligere forbehold fra forsikringsselskabets side – fraskriver de sig andre ting end det der allerede fremgår af el- og tilstandsrapporten.
  5. Er der behov for en udvidet dækning, sådan at du er sikret f.eks. i mod ulovlige indretninger i boligen – hvis ikke så vælg alene en standard ejerskifteforsikring.
  6. Undersøg hvordan det ser ud med klagersager for det pågældende selskab på forsikringsankenævnets hjemmeside.
  7. Få din boligrådgiver, f.eks. advokat til at svare på om en bestemt skade vil kunne være dækket – så bliver det konkret for dig.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 16. november

FORTRYDELSESRET OG ADVOKATFORBEHOLD

12/11/2018

For langt de fleste er det at købe hus en af de helt store økonomiske beslutninger i livet. Måske netop derfor har lovgiver bestemt, at hvis du som privatperson ønsker at købe et hus, skal du have mulighed for at fortryde dit køb – selvom du altså har skrevet under på købsaftalen.

Ordet fortrydelsesret lyder trygt og rart – særligt hvis man tror, at det er den samme fortrydelsesret, som når du køber en fladskærm i Bilka. En fortrydelsesret, der betyder, at du blot kan aflevere dit tv retur og få alle penge retur. Sådan fungerer det ikke, når du handler hus – her koster det 1 procent af købesummen – altså 25.000 kroner, hvis du køber en bolig til 2.500.000 kroner.

Så ja, du har en fortrydelsesret, men det er de færreste, der ønsker at bruge denne fortrydelsesret – den er nemlig dyr at bruge. Hvis du derimod får indsat et advokatforbehold og efterfølgende får kolde fødder, så kan du komme ud af handlen uden omkostninger.

Men hvad dækker et advokatforbehold over, og hvordan kan forbeholdet bruges? Ofte bruges advokatforbeholdet til at godkende en hushandel, men hvor sælger som led i godkendelse skal fremkomme med en række yderligere oplysninger eller acceptere en række yderligere vilkår, som ikke fremgår i den underskrevne købsaftale. I netop den situation kan sælger vælge at springe fra handlen, hvilket køber nok ikke altid vil være så glad for – særligt hvis det er drømmehuset, og andre købere står på spring for at købe.

Skriver du under på en købsaftale på et hus eller en lejlighed, der skal anvendes til beboelse, har du som køber en lovbestemt ret til at fortryde købet. Så snart købsaftalen er underskrevet af både dig og sælger, har du seks hverdage, hvor du kan fortryde. Hvis du inden de seks hverdage ønsker at fortryde, ja, så skal du blot meddele det til mægler eller sælger. Det koster dog 1 procent af købesummen at bruge denne fortrydelsesret, og beløbet skal være betalt til sælger inden fristens udløb.

Hvis du altså har skrevet under på en købsaftale på et hus til 2,5 millioner kroner, koster det 25.000 kroner at fortryde. Det er vigtigt at være opmærksom på, at fristen på de seks hverdage begynder at løbe den dag, hvor både køber og sælger har skrevet under, og at helligdage/weekender ikke tæller med. Du har som køber derfor altid muligheden for over weekenden at overveje, om det er drømmehuset, som du er ved at købe. Hvis du køber dit hus kontant, skal du bare læse videre, men hvis du er almindelig dødelig, skal du vide, at et sådant forbehold må betragtes som helt afgørende.

I al sin enkelhed betyder forbeholdet, at købers bank skal godkende handlen i sin helhed og altså sige god for at låne køber de penge, der bruges til at betale købesummen. Hvis købers bank ikke kan godkende handlen, kan de blot meddele mægler, at handlen ikke kan godkendes. Handlen er derefter bortfaldet og uden omkostninger for køber.

Et advokatforbehold betyder, at din advokat eller en boligrådgiver kan få lejlighed til at gennemgå købsaftalen og alle tilhørende dokumenter, efter at køber og sælger har skrevet under, og hvis han/hun finder noget problematisk, som gør, at du ikke vil købe boligen alligevel, kan du komme ud af handlen – uden at skulle betale noget, andet end et eventuelt salær for den rådgivning, som du har fået.

Du skal selv bede mægler om, at der bliver indsat er advokatforbehold, dog er det min erfaring, at de fleste mæglere, inden at de udarbejder købsaftalen, spørger ind til, om køber ønsker at få indsat et advokatforbehold. I praksis vil det foregå på den måde, at advokaten eller boligrådgiveren efter sin gennemgang af dokumenter vender tilbage om, hvorvidt indholdet giver anledning til bemærkninger – der bliver typisk sat en frist på X antal dage, og hvis advokaten ikke er vendt tilbage inden fristen – så betragtes handlen som godkendt.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en advokat ikke behøver at redegøre nærmere for, hvorfor han/hun ikke kan godkende handlen. Sælger eller mægler har ikke krav på dette. Det er min erfaring, at mange ikke er klar over dette. Hvis advokaten kan godkende dokumenterne, og du som køber ikke har fortrudt i mellemtiden, vil advokaten godkende handlen, og handlen er endelig – hvis fortrydelsesfristen er udløbet.

Som køber er det meget vigtigt at være opmærksom på, at hvis din advokat over for mægler i forbindelse med sin godkendelse af handlen stiller betingelser for sin godkendelse – f.eks. at sælger skal oplyse et eller andet eller skal acceptere en række nye vilkår for handlen, ja, så er sælger ikke bundet af dette og kan, hvis sælger ønsker det, træde tilbage fra handlen. Det vil altså sige, at hvis du som køber har underskrevet en købsaftale på dit drømmehus, og sælger også har skrevet under, men at du ved, at der står andre købere klar i kulissen – så skal du overveje kraftigt, om du tør lade din advokat stille yderligere betingelser for godkendelse af handlen.

Det er ofte en balancegang og afhænger i vidt omfang af, hvad din advokat har fundet af forhold i forbindelse med gennemgang af handlen. Det er dog klart min erfaring, at der skal meget til, før sælger vælger at springe fra en handel, hvis sælger kan se at handlen nok skal falde på plads.

I praksis vil der derfor ofte opstå en forhandling, som i langt de fleste tilfældet ender med, at køber og sælger bliver enige om en række yderligere vilkår for handlen. Sådan at køber kan få sit drømmehus.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 11. november

DIN SIDSTE VILJE – OVER NETTET OG PÅ AFBETALING

08/10/2018

NOGET TYDER PÅ, AT DER ER RIGTIG MANGE DANSKERE, SOM VÆLGER AT FÅ LAVET ET TESTAMENTE OVER NETTET. MÅSKE FORDI DET ER NEMT, BILLIGT OG HURTIGT. MIT INDTRYK ER, AT MANGE TIDLIGERE HAR AFHOLDT SIG FRA AT FÅ LAVET ET TESTAMENTE, FORDI DE SKULLE HAVE FAT PÅ EN ADVOKAT, HVILKET VAR DYRT, BESVÆRLIGT OG KRÆVEDE, AT DE TOG STILLING TIL EN LANG RÆKKE SVÆRE TING. TING MAN IKKE ØNSKER AT BESKÆFTIGE SIG MED, MEDMINDRE AT MAN ER VED AT STILLE TRÆSKOENE.

Et stigende antal danskere vælger at benytte sig af muligheden for at udarbejde et online testamente. Er der nogle faldgruber, hvad er egentlig forskellen på et testamente udarbejdet hos en advokat og på nettet, og har alle brug for et testamente? Vi advokater har nok sovet lidt i timen i forhold til en lang række af de ydelser, som vi tilbyder, herunder ikke mindst testamenter, der i den grad er et marked i opbrud eller med et moderne udtryk i “disruption”.

Tidligere blev et testamente udarbejdet af advokater og som oftest på baggrund af et fysisk møde. Nu kan du udarbejde dit eget testamente på nettet, når det passer dig, skrive det ud på din printer og gå ned til notaren og få det notariseret. Tendensen afspejler vores ønske om at handle varer på nettet, og hvorfor så ikke også købe sine juridiske ydelser på nettet. Teknologien er ikke banebrydende, men det er nemt og overskuelig og appellerer i vid omgang til en del af befolkningen, som ikke lige har taget sig sammen til at få udarbejdet et testamente.

Du sidder nok nu og venter på, at jeg som advokat begynder at fraråde dig på det kraftigste at tage kontakt til et af de mange firmaer, der er dukket op, som tilbyder testamenter til et ofte meget konkurrencedygtige priser – og ja i visse tilfælde helt gratis. At det er noget makværk og det eneste, der dur, er et testamente udarbejdet af en advokat. Men, nej, det gør jeg faktisk ikke. Et testamente købt på nettet kan være en fin løsning for mange. En afgørende forudsætning er dog, at der stilles de rigtige spørgsmål, og du samtidig også er bevist om, hvad du får for dine penge, og hvilket rettigheder du har efterfølgende.

HVORNÅR KAN DU SOM FORBRUGER SÅ VIDE, OM DU FÅR DE RIGTIGE SPØRGSMÅL – JA, DET KAN DU IKKE – SÅ DET HANDLER I SIDSTE ENDE OM TILLID. PROBLEMET MED TESTAMENTER, HVOR DER IKKE GIVES DEN NØDVENDIGE RÅDGIVNING, ER, AT DET SOM FORBRUGER ER UMULIGT AT VIDE, OM MAN FÅR DET, SOM MAN BETALER FOR. ET TESTAMENTE, DER HAR UHELDIGE KONSEKVENSER, VISER SIG AT VÆRE UNØDVENDIGT ELLER DECIDERET FORKERT, FINDER VI SOM OFTEST FØRST UD AF, NÅR DU ER GÅET BORT. DET ER FØRST HER, AT TESTAMENTET OG INDHOLDET SKAL GENNEMFØRES. HVIS DU BRUGER EN ADVOKAT, SÅ ER HAN/HUN FORPLIGTET TIL AT GØRE DIG OPMÆRKSOM PÅ ALT, HVAD DER ER RELEVANT FOR DIG AT VIDE I FORHOLD TIL KONSEKVENSERNE AF ET TESTAMENTE. ADVOKATEN SKAL KUNNE DOKUMENTERE, AT HAN HAR GIVET EN KORREKT OG FYLDESTGØRENDE RÅDGIVNING. DET ER EN KÆMPE FORDEL FOR DIG SOM FORBRUGER.

Advokaten er i henhold til de advokat-etiske regler forpligtet til at stille alle de spørgsmål, som du som forbruger ikke selv har tænkt på. Denne retsstilling har du eller dine efterladte kun, hvis det er en advokat, der gennemgår testamentet. Dine (eller de efterladtes) muligheder for at klage over et testamente, der er fejlbehæftet, er derfor relativt begrænset, hvis der ikke har været en advokat indblandet. Hvis du køber dit testamente over nettet i et firma, som ikke har en advokat ansat, så kan du kun klage til forbrugerklagenævnet. Det skal du være opmærksom på. Hvis du selv udarbejder dit testamente og printer ud fra nettet, ja så sparer du nogle penge, men du står også selv på mål for, at det er rigtigt, det, du laver. Jeg kan ikke anbefale, at man selv udarbejder sit eget testamente. Ved et hurtig opslag på nettet synes der ikke at være forskel i prisen, alt afhængig af, om testamentet bliver gennemgået af en advokat eller ej. Hvis du ikke er i stand til at betale kontant for udarbejdelse af dit testamente, så bør du kraftigt overveje, om du har behov for at få udarbejdet et testamente.

Et testamente giver groft sagt kun mening for dig, som har noget på kistebunden, medmindre at det er børnetestamente, eller du har udsigt til at komme til penge på et senere tidspunkt, for eksempel arv. Hvis du er gift og jeres samlede formue er under 760.000 kr. (2018), så overtager ægtefællen det hele – uanset at der er udarbejdet et testamente, og om der er særbørn fra et tidligere forhold. Et testamente vil i den situation være spildt. Dette kaldes for et ægtefælleudlæg. Husk hvis der ikke er oprettet et testamente, så fordeles arven efter arvelovens regler.

Som advokat har jeg udarbejdet rigtig mange testamenter, men har også sagt nej til mange – eller i hvert fald gjort dem opmærksom på, at jeg ikke umiddelbart mener, at de har et behov. Behovet kan oftest afklares med et simpelt spørgsmål – hvordan vil du gerne have, at arven skal fordeles efter dig eller for eksempel din mand eller hustru. Hvis svaret stemmer overens med den fordeling, der vil ske i henhold til arvelovens regler, ja så er det jo unødvendigt at bruge penge på et testamente. Med den relativt aggressive markedsføring, som jeg oplever fra visse firmaer, der tilbyder testamenter over nettet, så er det vigtigt at holde fast i, at ikke alle har brug for et testamente, og at testamentet alene giver mening, hvis der følger rådgivning med.

I et forsøg på at få flere kunder i butikken har jeg set, at visse firmaer nu annoncerer med et testamente for 2000 kroner inkl. moms, og hvor du har mulighed for at afdrage beløbet over to år. Fair nok, hvis du vil købe dit testamente på afbetaling, men hvis du gør det, fordi du ikke har pengene, så vil jeg kraftigt bede dig overveje om du så reelt har brug for et testamente. Husk, at fordeling af dine pensionsmidler og livforsikring ikke sker i testamente, men kan ske ved, at du blot retter henvendelse til dit pensionsselskab og udfylder et skema, hvor du skriver, hvem der skal have hvad efter din død.

KAN DU SVARE JA TIL ET AF NEDENSTÅENDE PUNKTER OG HAR DU MIDLER UD OVER DIN PENSION, SÅ GIVER DET EFTER MIN OPFATTELSE MENING AT FÅ UDARBEJDET ET TESTAMENTE:

1: Du er ikke gift, men ønsker at sikre din samlever/kæreste/ven.

2: Du har børn fra tidligere forhold, som du ønsker at testamentere forskelligt til.

3: Du ønsker, at den arv, som du efterlader dig, skal være arvingernes særeje, sådan at arven ikke skal deles med arvingens ægtefælle i tilfælde af skilsmisse eller død.

4: Du er enebarn, ugift og barnløs og vil undgå, at arven tilfalder statskassen.

5: Du ønsker at testamentere en del af din arv til svigerbørn, en fraskilt ægtefælle, fætre, kusiner eller andre.

6: Du ønsker, at bestemte personer eller foreninger skal arve et beløb.

7: Du ønsker, at boet efter dig skal behandles af en bestemt person, for eksempel en advokat.

8: Du ønsker at begrænse dine børns tvangsarv til 1.260.000 kr. (2018).

9: Du ønsker en anden fordeling end den, der følger af arveloven.

Skrevet af Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) d. 7. oktober 2018

PAS PÅ NEDGRAVEDE OLIETANKE

10/09/2018

LANGT DE FLESTE BOLIGEJERE HAR FÅET SKROTTET DERES OLIEFYR. SIDEN 1990 ER DET GÅET STÆRKT MED AT FÅ SKIFTET TIL FJERNVARME OG ANDRE ALTERNATIVE OPVARMNINGSKILDER.

Ifølge Energistyrelsen findes der i Danmark pt. ca. 140.000 oliefyr i drift hos de private husejere. Derudover findes der et ukendt antal nedgravede olietanke, der ikke længere er i brug. Det er særligt de nedgravede olietanke der stadig kan blive et problem for dig som står og skal købe bolig.

Der findes forskellige måder hvordan du som kommende boligejer kan sikre dig i mod ubehagelige overraskelser ved disse olietanke.

Hvis det går helt galt, er de færreste opmærksom på, at en udvidet ejerskifteforsikring faktisk kan yde dækning og der således ikke kun er udsigt til en opslidende retssag med den tidligere ejer. Gode indledende knæbøjninger i forbindelse med købsprocessen kan være givet godt ud, herunder sikre sig, dels hvor olietanken befinder sig på grunden og om den er korrekt afblændet/sløjfet.

HVIS HUSET ER OPFØRT FØR 1980, ER DER EN STOR SANDSYNLIGHED FOR, AT DER HAR VÆRET INSTALLERET ET OLIEFYR. HVIS FYRET EFTERFØLGENDE ER BLEVET FJERNET, VIL DER I LANGT DE FLESTE TILFÆLDE VÆRE SKET EN OPGRAVNING, AFBLÆNDING ELLER SLØJFNING AF TANKEN. REGLERNE SIGER (SOM UDGANGSPUNKT), AT EN OLIETANK SKAL VÆRE OPGRAVET ELLER AFBLÆNDET/SLØJFET 40 ÅR EFTER AT DEN ER SAT I JORDEN.

I langt de fleste tilfælde har boligejere valgt at afblænde deres olietank. Den korrekte måde at gøre dette på er tanken pumpes tom for olie, fyldes op med sand og at åbninger i tanken svejses til. Dette skal foretages af en autoriseret VVS-installatør, og der skal gives besked til kommunen efterfølgende. Der udarbejdet samtidig en såkaldt tankattest.

Det fremgår ikke altid af købsaftalen eller salgsopstillingen at der på ejendommen er en nedgravet olietank. På ejendommens BBR-meddelelse og ejendomsdatarapport vil det dog fremgå, om der forefindes en olietank på ejendommen. Det fremgår dog ikke altid om denne er afblændet eller ej.

SOM OFTEST vil ejendomsmægleren i handelsmaterialet have indhentet en kopi af tankattesten og hvis ikke, skal den fremskaffes. En tankattest er desværre ikke nogen garanti for, at afblænding af tanken er sket korrekt, men det er det tætteste vi kan komme – uden at skulle grave olietanken op.

Der er for alm. olietanke ikke noget krav om, at de skal graves op, hvorfor de fleste boligejere også har valgt at få dem sløjfet, da dette var/er en billigere løsning. Problemet er, hvis det viser sig at olietanken har været utæt, mens den har været i brug og således forurenet jorden, eller hvis sløjfningen ikke er sket korrekt. Som boligejer kan du af kommunen blive pålagt at rydde op efter denne forurening – dette kan blive dyrt – meget dyrt. Regningen skal i første omgang betales af den nuværende ejer af huset – altså dig – uanset at du ingen skyld har.

VISSE FORSIKRINGSSELSKABER TILBYDER DÆKNING FOR JORDFORURENING I FORBINDELSE MED EN UTÆT OLIETANK, HVIS DU TEGNER EN UDVIDET EJERSKIFTEFORSIKRING. DIN ALMINDELIGE HUSFORSIKRING VIL SOM UDGANGSPUNKT IKKE YDE DÆKNING. HVIS TANKEN ER KORREKT AFBLÆNDET, SÅ ER DU SOM BOLIGEJER DÆKKET AF OLIESELSKABERNES OLIEFORURENINGSFORSIKRING, HVIS DER SENERE SKULLE VISE SIG AT VÆRE FORURENING SOM FØLGE AF OLIETANKEN.

Ofte vil der i disse sager kunne rejses et krav mod den tidligere ejer af ejendommen og det uanset at den tidligere ejer ikke kendte til forureningen. Dette kan dog være en lang og opslidende proces.

DET GIVER DERFOR god mening at være opmærksom på disse olietanke, allerede når du køber et hus, hvor der er en nedgravet olietank. Det er min erfaring, at sælger med en risiko for at blive sagsøgt efterfølgende oftest er klar på at få skabt klarhed over forhold vedrørende olietanken. Det giver sig selv, at det altid vil være bedre at købe et hus uden en nedgravet olietank. Men hvis det ikke er muligt at få sælger til at fjerne den, og du ikke har lyst til at betale kr. 10-20.000,00 for at få den fjernet, er det vigtigt at sikre sig, at den som minimum er lokaliseret på grunden, og at der fra sælgers side kan fremvises en tankattest, hvoraf det fremgår, at den er korrekt afblændet.

Det er vigtigt, at du forholder dig kritisk til tankattesten, og hvordan olietanken er blevet håndteret. En nedgravet olietank er ikke noget, som vi skal være bange for, men noget, vi skal have respekt for, og hvor vi skal tage vores forholdsregler.

SOM BOLIGADVOKAT ER JEG ALTID MEGET OPMÆRKSOM PÅ NEDGRAVEDE OLIETANKE – NETOP FORDI DET KAN BLIVE NOGET RIGTIG ROD, HVIS DER VISER SIG FORURENING PÅ ET SENERE TIDSPUNKT.

Hvis du ikke vil bruge penge på at få opgravet tanken, så overvej at tegne en udvidet ejerskifteforsikring, der kan dække, hvis der efterfølgende viser dig forurening. Det er måske givet godt ud.

HVIS DU KØBER ET HUS HVOR DER ER EN NEDGRAVET OLIETANK, ER KODEORDET ALTSÅ AT DER SOM MINIMUM SKAL FREMSKAFFES DOKUMENTATION FOR, AT TANKEN ER SLØJFET KORREKT.

Skrevet af Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 16. september 2018

NYE REGLER FOR BOLIGBESKATNING – HVAD BETYDER DET FOR DIG?

20/08/2018

DE FLESTE BOLIGEJERE HAR NOK HØRT, AT DER ER NYE REGLER PÅ VEJ FOR BESKATNING AF FAST EJENDOM I DANMARK.

I DANMARK BETALER VI EN ÅRLIG SKAT FOR AT EJE FAST EJENDOM – DENNE ER FORDELT PÅ DEN SÅKALDTE EJENDOMSVÆRDISKAT OG EJENDOMSSKAT (GRUNDSKYLD). LANGT DE FLESTE BOLIGEJERE BETALER DENNE ÅRLIGE SKAT, MEN ANER IKKE HVOR MEGET DE BETALER ELLER HVORDAN SKATTEN ER BEREGNET.

Baggrunden for at de nye regler er, at der har været rejst kritik af den måde hvordan skatten er blevet beregnet, og at mange boligejere har betalt for meget i skat.

Problemet har været SKAT’s ejendomsvurderinger. Ejendomsvurderingen er grundlaget for beregning af ejendomsværdiskatten og ejendomsskatten (grundskyld) og skulle meget gerne afspejle værdien eller handelsprisen for en ejendom. For mange boligejere har ejendomsvurderingen være fastsat til et beløb der oversteg hvad huset kunne sælges for – de har derfor betalt for meget i SKAT.

Med de nye regler har du som boligejer mulighed for at få tilbagebetalt for meget betalt skat, men det bliver også nemmere at konstatere om din boligskat er beregnet korrekt og det bliver nemmere at betale, da ejendomsværdiskatten og ejendomsskatten (grundskyld) fremover opkræves samlet over din årsopgørelse.

Som boligadvokat er jeg meget tilfreds med de nye regler, men dog ikke ift. boligejernes mulighed for at klage – her er der tale om en forringelse og hvor du som boligejer skal være meget opmærksom på om du skal klage eller ej, da det kan få afledte konsekvenser.


Ejendomsværdiskat og ejendomsskat (grundskyld)

Ejendomsværdiskatten beregnes ud fra en procentdel af den fastsatte ejendomsværdi, som den fremgår af den offentlige ejendomsvurdering. Ejendomsværdiskatten opkræves over din indkomstopgørelse og tilfalder staten.

Ejendomsskatten (grundskylden) er en skat på selve jorden. Grundskylden beregnes som en andel af ejendommens grundværdi, som den fremgår af den offentlige ejendomsvurdering.

Skatten tilfalder den kommune, hvor ejendommen ligger. Beløbet opkræves af kommunen i form af en regulær opkræv der fremsendes i e-boks.


DE NYE REGLER

De nye ejendomsvurderinger skal sikre, at danske boligejere betaler den korrekte skat af deres ejendom. For at fastsætte det beløb, hver enkelt boligejer skal betale skat af, skal der laves nye offentlige ejendomsvurderinger, således at du som boligejer hverken betaler for meget eller for lidt i boligskat. For at gøre ejendomsvurderingerne mere præcise og gennemskuelige, bliver der nu lavet et nyt vurderingssystem hvor vurderingen baseres på flere data – herunder boligens opførelse, alder, størrelse, grundens areal samt løbende forbedringer og vedligeholdelse på boligen.

Derudover inddrages yderligere forhold såsom lokalområdet, nabolagets salgspriser, og en bedømmelse af individuelle forhold som afstand til vand, skov og trafikerede veje vægtes ligeledes i ejendomsvurderingen. Disse særlige forhold vurderes ud fra hver enkelt bolig.


Nyt vurderingssystem, men hvad betyder det for dig som boligejer?

Regeringens mål har været at skabe mere præcise og retvisende ejendomsvurderinger. I erkendelsen af dette, indføres samtidig et forsigtighedsprincip. Kort fortalt går dette forsigtighedsprincip ud på, at der nu bliver trukket 20% fra ejendomsvurderingen før skatten beregnes, således at ingen boligejere skal betale for meget i ejendomsskat.

Såfremt du som boligejer har betalt for meget boligskat i perioden 2011-2018 i kraft af en for høj ejendomsvurdering, så vil du som boligejer blive kompenseret og modtage en tilbagebetaling i 2019 med en dertilhørende rentegodtgørelse. Det samme gælder for erhvervsejendomme, herunder andelsboligforeninger og almennyttige foreninger, der behandles på samme måde som ejerboliger. Har man derimod siden 2011 betalt boligskat af en for lav ejendomsvurdering, kommer der ingen skatteopkrævninger med tilbagevirkende kraft. Regeringen har estimeret, at der skal tilbagebetales 13,3 mia. kroner, hvoraf 9,1 mia. kroner skal ske til 730.000 boligejere rundt om i landet, hvilket i gennemsnit svarer til 12.500 kroner pr. ejerbolig.

Regeringens plan var oprindeligt at udsende nye ejendomsvurderinger på én gang i 1. kvartal af 2019 – dette er dog ændret, således vurderingerne løbende sendes ud i etaper startende i 2. kvartal, og på denne måde vil SKAT (i teorien) kunne give en bedre betjening ved de mange forventede henvendelser. En udskydelse som altså bliver en fordel for dig som boligejer på grund af rentegodtgørelsen.


Har du solgt din bolig?

Tilbagebetaling af for meget betalt boligskat gælder ikke blot for nuværende boligejere, men også for tidligere ejere. Har du f.eks. solgt din bolig inden for perioden 2011-2018, er du som tidligere ejer berettiget til tilbagebetalingen af den betalte ejendomsskat på forfaldstidspunktet.


Hvad skal du som boligejer være opmærksom på?

Inden de nye ejendomsvurderinger kommer, vil du som boligejer modtage oplysninger om, hvorfor din ejendomsvurdering bliver, som den bliver. Herved får alle boligejere lejlighed til at nærstudere de informationer, der ligger til grund for den nye ejendomsvurdering, og her har du som boligejer mulighed for at supplere med yderligere informationer, der mere præcist kan anvende i beregning af din nye ejendomsvurdering.

Du kan derfor som boligejer fremover forvente at skulle betale en boligskat, der mere præcist afspejler den reelle markedsværdi af din bolig.


Ikke enig i din nye ejendomsvurdering?

Der vil fortsat kunne klages inden for tre måneder efter modtagelsen af din nye ejendomsvurdering, når klageadgangen åbner i 2019. I klagebehandlingen vil der blive opkrævet et gebyr på 1.000 kroner for at klage over din nye ejendomsvurdering. Er du samtidig ikke enig i tidligere års ejendomsvurderinger, opkræves yderligere et gebyr på 500 kroner pr. år.

Det er klart min anbefaling at du skal søge rådgivning hvis du overvejer at klage efter de nye regler, da boligejere kan risikere at miste deres tilbagebetalingsret i forbindelse med en klage.

Skrevet af Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 19. august 2018

ER DET EN GOD IDÉ AT TEGNE EN SÆLGERANSVARSFORSIKRING

02/07/2018

RIGTIG MANGE EJERLEJLIGHEDER SKIFTER EJERE I DENNE TID, OG DET GIVER DESVÆRRE OGSÅ ANLEDNING TIL FLERE TVISTER IMELLEM SÆLGER OG KØBER VEDR. SKJULTE FEJL OG MANGLER, DER KONSTATERES EFTER OVERTAGELSEN.

SÆLGERS ANSVAR ER SOM OFTEST MISFORSTÅET, OG JEG MODTAGER MANGE SPØRGSMÅL BÅDE FRA KØBER OG SÆLGER. SOM SÆLGER AF EN EJERLEJLIGHED HAR DU ET ANSVAR FOR FEJL OG MANGLER I OP TIL 10 ÅR EFTER, AT EJERLEJLIGHEDEN ER BLEVET SOLGT. HVIS KØBER OPDAGER EN SKJULT SKADE I LEJLIGHEDEN, EFTER HANDLEN ER INDGÅET, SÅ KAN KØBER SAGSØGE DIG SOM SÆLGER OG KRÆVE, AT DU DÆKKER UDGIFTERNE TIL UDBEDRING AF SKADERNE.

FOR SÆLGER ER DET MULIGT AT TEGNE EN SÅKALDT SÆLGERANSVARSFORSIKRING (EN FORSIKRING DER OVERTAGER ANSVARET FOR SÆLGER) – DET ER LANGT FRA ALLE DER ER KLAR OVER DETTE.

EN SÆLGERANSVARSFORSIKRING KAN VÆRE EN GOD IDE, MEN DET AFHÆNGER AF HVAD DET ER DU SÆLGER. FOR NOGEN VIL DET VÆRE EN FORDEL OG ANDRE MÅSKE PENGE UD AF VINDUET.

HVORNÅR ER DU som sælger ansvarlig?
Hvis der i forbindelse med salg af din lejlighed ikke udarbejdes en tilstandsrapport (hvilket er hovedreglen), så kan køber kræve at blive økonomiske kompenseret, hvis der er mangler ved lejligheden.
Det afgørende er, om du som sælger har haft kendskab til mangler ved ejerlejligheden og uden at oplyse køber om det. Det er meget vigtigt, at du som sælger oplyser loyalt om alle forhold, der kunne være relevant for køber, herunder hvis du har kendskab til arbejde, der er udført i lejligheden, herunder om det er udført af professionelle håndværkere, eller om du selv har været i gang.

Som sælger kan du bliver forpligtet til at betale de udgifter, som køber har brugt til at udbedre manglerne.
Hvis der er tale om en skjult mangel, som sælger ikke var bekendt med, vil køber som det klare udgangspunkt ikke kunne kræve erstatning hos dig som sælger.
Typiske eksempler på en skjult mangel er ulovlige elinstallationer. Hvis man selv har udført de ulovlige installationer og ”glemt” at oplyse dette til køber, da vil køber kunne kræve erstatning fra sælger. Dette giver god mening – så langt så godt.

Men hvad nu hvis sælger ikke vidste noget om de ulovlige installationer? Ja, så vil køber som udgangspunkt ikke kunne kræve erstatning. Hvis der dog er tale om en ”betydelig mangel”, ja, så kan køber faktisk kæve et forholdsmæssigt i købesummen.

Hvornår er der så tale om en ”betydelig mangel”? Det klare udgangspunkt vil være, at hvis udbedringsomkostningerne sammenholdt med købsprisen for lejligheden udgør mere end 10%, ja så vil der være tale om en betydelig mangel.

Hvis udgiften er under de 10% så vil det kræve en konkret vurdering af om manglen må anses for betydelig.

Elementer der indgå i vurderingen er bl.a. på hvilken måde at manglen har betydning for anvendelse af lejligheden – jo mere indgribende jo mere peger det i retning af en betydelig mangel.

Med pt. høje priser på ejerlejligheder i hele Danmark, da skal der være tale om meget store udbedringsomkostninger før vi rammer de 10% – det er oftest overset.

Hvad dækker en sælgeransvarsforsikring?

En sælgeransvarsforsikring til lejlighed dækker oftest følgende forhold 1) ulovlige eller manglende elinstallationer, 2) nedsat funktionsduelighed ved elinstallationer, 3) ulovlige eller manglende VVS-installationer eller 4) nedsat funktionsduelighed ved VVS-installationer.

Dækningsomfang og priser svinger og afhænger som oftest af størrelsen på ejerlejlighed. Prisen er typisk i mellem kr. 3.000,00 til 9.000,00 og med en selvrisiko på kr. 10.000,00.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom en sælgeransvarsforsikring minder om en ejerskifteforsikring så er det det altså ikke. Der er stadig betragtelig forskel i dækningsomfanget – og nok som en konsekvens deraf også en stor forskel i prisen for de 2 forsikringer.

Selvom man tegner en sælgeransvarsforsikring skal man huske på, at man stadig kan ifalde et ansvar over for køber af de samme grunde, som hvis du har tegnet en ejerskifteforsikring. Dvs. hvis du bevidst har tilbageholdt oplysninger for køber eller selv har handlet groft uagtsomt. Du skal derfor ikke tegne en sælgeransvarsforsikring i forventning om, at du er helt ude af ansvar alt i mens du forsøger at fortrænge at dig og svigerfar har rodet med vvs-installationer i lejlighed.

Vær opmærksom på, at sælgeransvarsforsikringen alene betaler erstatning til køber, hvis der indgås et forlig i retten eller, hvis man bliver pålagt at betale afslag i købesummen eller erstatning ved endelig dom. Det betyder kort og godt, at sælgeransvarsforsikringen betaler regningen, hvis du dømmes til at betale eller indgår et forlig med køber efter, at sagen er endt i retten. Forsikringen betaler dog ikke sagsomkostninger og andre udgifter i forbindelse med førelse af sagen. Dem skal du stadig selv dække.

En anden forskel mellem en ejerskifteforsikring og en sælgeransvarsforsikring er, at sælgeransvarsforsikringen som oftest har en maksdækning på kr. 250.000,00 hvor en ejerskifteforsikring typisk dækker et beløb svarende til købesummen.

Som altid er det et godt råd at indhente flere forsikringstilbud, hvis man ønsker at begrænse sit ansvar i forbindelse med salg af ejerlejlighed og derfor tegner en sælgeransvarsforsikring. Afhængigt af hvilket selskab man vælger kan der være forskel i hvilke skader der er omfattet af sælgeransvarsforsikringen.

Konklusion

Som boligadvokat anerkender jeg i den grad behovet for at kunne forsikring sig i forbindelse med enten køb eller salg af hus eller lejlighed, herunder særligt ejerskifteforsikring.

En sælgerforsikring kan dog være falsk tryghed, hvis du ikke samtidig får oplyst loyalt om alle relevante forhold vedr. din lejlighed inden du sælger. Jeg plejer gerne at sige, at dig der sælger en ny renoveret eller ny opført lejlighed har oftest mere brug for en sælgeransvarsforsikring end hvis den lejlighed du sælger ikke er renoveret og du ikke har udført større arbejder i den – så vil risikoen for at der dukker skjulte fejl og mangler alt andet lige være betydelig mindre.

Skrevet af Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 1. juli 2018