Husk at gøre opmærksom på mangler

Hvis du skal sælge din bolig, skal du være opmærksom på at overholde din loyale oplysningspligt over for den kommende køber.

Som sælger har du pligt til at oplyse om boligens fejl og mangler, som du kender til eller burde kende. Hvis du ikke gør det så – ja, så kan du risikere at skulle betale erstatning til køber.

Men hvor meget skal der til, før du som sælger har tilsidesat din loyale oplysningspligt – hvor meget skal du gøre opmærksom på?

Forinden huseftersynsordningens indførelse (altså tilstandsrapporter) blev der rejst utallige sager mod sælger om fejl og mangler ved fast ejendom. Sælgers loyale oplysningspligt blev noget mere skærpet, og sælger kunne ifaldes erstatningsansvar for mindre uoplyste fejl og mangler ved ejendommen.

Med huseftersynsordningens indførelse blev det almindeligt, at sælger fik udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, når ejendommen skulle sælges. Køber fik herefter mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med handlen. Det betød, at sælger i større grad blev fritaget for ansvaret for skjulte fejl og mangler på ejendommen.

Som boligadvokat får jeg ofte henvendelser fra boligejere, som er i tvivl om, hvor meget de skal oplyse – og endnu mere ofte på ”bagkant”, hvor boligen er solgt, og sælger er blevet mødt med et krav fra den nye køber.

Her i 2021 har landsretten afsagt fire afgørelser om sælgers erstatningsansvar i forbindelse med en hushandel, der tilsammen giver et meget godt billede af, hvor meget der skal til, før du som sælger ifalder erstatningsansvar.

1) En køber overtog et ældre bondehus i 2015. Kort tid efter overtagelsen opdagede køber, at huset stod under vand. Igen i 2016 og i 2018 blev grunden oversvømmet. Naboerne oplyste, at ejendommen ligeledes havde været oversvømmet i 2011 under sælgers ejertid. Landsretten fandt, at oplysningerne om oversvømmelsen i 2011 var af så væsentlig betydning for køber, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at undlade at oplyse om forholdet i forbindelse med salget. Det kunne ikke tillægges vægt, at køber ikke indhentede oplysninger om ejendommens forhold hos kommunen, ej heller, at køber først i 2018 anlagde sagen. Sælger ifaldt erstatningsansvar og blev pålagt at betale erstatning på 100.000 kroner.

2) En køber overtog et ældre hus i 2018. I forbindelse med handlen oplyste sælger, at han ikke havde kendskab til fugtproblemer i kælderen, samt at der var lagt helt eller delvist omfangsdræn langs fundamentet i 2005. Ved overtagelsen konstaterede køber, at der var fugtproblemer i kælderen, og at der var anlagt et udvendigt dræn i forkert højde og fald. Landsretten fandt, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt vedrørende omfangsdrænet, da oplysningerne i tilstandsrapporten ikke svarede til de faktiske omstændigheder. Sælger ifaldt erstatningsansvar og blev pålagt at betale udbedringsomkostninger på 70.000 kroner.

3) En køber overtog en moderniseret villa i 2016. Det fremgik af tilstandsrapporten, at gulvvarmen var registreret med karakteren ”UN” og med bemærkning om, at installationen var udført af personer uden autorisation, hvorfor den skulle kontrolleres af autoriserede vvs-installatører. Ved overtagelsen konstaterede køber, at gulvarmeinstallationerne var ulovlige, fordi de ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Landsretten kom frem til, at sælger loyalt havde oplyst, at gulvvarmeinstallationerne var udført af personer uden autorisation, og at den byggesagkyndige havde givet installationen karakteren ”UN”. Sælger ifaldt ikke erstatningsansvar.

4) En køber overtog et parcelhus i 2013. Sælger havde undladt at oplyse om, at der var udført selvbyg på en del af bygningerne, i tilstandsrapporten. Et par år efter overtagelsen havde køber haft besøg af en tømrer, der konstaterede, at der var anvendt for lange skruer ved montering af gipsloftet, hvilket havde ødelagt dampspærren i hele huset. Landsretten fandt, at sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at undlade at oplyse om, at opsætningen af gipslofterne var sket som helt eller delvist selvbyg. Sælger var herved erstatningsansvarlig og blev pålagt at betale 83.500 kroner for udbedring af manglen.

I tre af afgørelserne statuerer landsretten altså et erstatningsansvar som følge af tilsidesættelse af sælgers loyale oplysningspligt. Sælger har afgivet oplysninger i tilstandsrapporten, som ikke stemmer overens med de faktiske forhold på ejendommen.

Det afgørende er, at de forhold, som sælger ikke har oplyst om, skal have meget væsentlig betydning og medføre store økonomiske konsekvenser for køber, førend der statueres tilsidesættelse af den loyale oplysningspligt.

Den nyeste retspraksis viser, at der trods alt skal temmelig meget til, før du som sælger kan pålægges ansvar. Dilemmaet for dig som sælger er selvfølgelig, at du ikke ønsker at skræmme en potentiel køber væk, ved at gøre opmærksom på en masse mangler.

Som boligadvokat råder jeg altid sælger til at oplyse alt, hvad de ved om ejendommen, og hvis du som sælger er det mindste i tvivl om, hvorvidt noget er relevant for en køber eller ej, så vil det som oftest være det, hvis du er i tvivl.

Ny højesteretspraksis i forhold til familiehandler

Det sker ofte, at jeg bliver kontaktet af folk, der ønsker at overdrage en ejendom inden for familien til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering – det har nemlig været muligt at overdrage ejendomme inden for familien til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering siden 1982.

De offentlige ejendomsvurderinger har dog stået helt stille de seneste 10 år, hvorfor ejendomme i de større byer oftest handles på boligmarkedet til en langt højere handelspris end de offentlige ejendomsvurderinger på grund af de stigende boligpriser, vi har set de seneste år.

At overdrage en ejendom inden for reglerne er derfor en attraktiv måde, hvor du kan begunstige dine børn uden at skulle betale skat eller afgift af beløbet. Vigtigt at pointere er, at muligheden for en overdragelse til +/- 15 procent ikke har hjemmel i lov – det vil sige, at muligheden ikke er reguleret i nogen lovtekster, men derimod følger et værdiansættelsescirkulære fra 1982 – ikke desto mindre er det muligt, så længe der ikke foreligger særlige omstændigheder.

De seneste år har jeg igennem mit arbejde som boligadvokat set flere tilfælde, hvor Skat har afvist, at der kunne ske en overdragelse efter reglerne i cirkulæret. Det skyldes blandt andet, at Højesteret i 2016 slog fast, at der ikke kan overdrages inden for cirkulæret, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Hvad særlige omstændigheder så dækker over, har Højesteret netop truffet en afgørelse omkring, der nu gør det lettere at bruge +/- 15-procents-reglen. Afgørelsen fra Højesteret gør os lidt klogere på, hvornår reglen kan anvendes, og hvornår en overdragelse i hvert fald ikke vil blive afvist af Skat.

Først og fremmest skal en sag have principiel karakter for at nå hele vejen til Højesteret, hvilket Procesbevillingsnævnet i denne sag er kommet frem til. Højesteret har i afgørelsen slået fast med syvtommersøm, at Skat skal respektere overdragelser inden for familien, der sker til +/- 15 procent, uanset hvad sammenlignelige boliger er blevet solgt for inden for samme geografiske område, og uanset hvad ejendommens offentlige ejendomsvurdering lyder på.

Højesteret har i begrundelsen for sin domsafsigelse lagt til grund, at prisstatistik og beregninger fra Skat om afkastprocent ikke er udtryk for ”særlige omstændigheder”, der forhindrer muligheden for at overdrage inden for cirkulæret. Højesteret har endvidere lagt til grund, at det forhold, at en offentlig ejendomsvurdering, der er lavere end en reel handelspris, ikke er et forhold, som private skal bære risikoen for – men derimod det offentlige, og derfor ikke forhold, der udgør særlige omstændigheder.

I tilfælde af, at Skat havde fået medhold i sit synspunkt, ville mulighederne for at anvende +/- 15-procents-reglen stort set ikke være eksisterende længere, eftersom en enhver afvigelse og difference mellem den offentlige ejendomsvurdering og den reelle handelspris ville blive vurderet som en særlig omstændighed.

Den skarpe læser sidder højst sandsynligt nu og tænker på, hvornår der så kan foreligge ”særlige omstændigheder” – og advokatsvaret er, at det kræver en konkret vurdering af sagen. I cirkulæret fra 1982 og i retspraksis er det blandt andet slået fast, at der foreligger særlige omstændigheder i tilfælde, hvor arvinger i et bo har ladet en ejendom vurdere umiddelbart op til en familieoverdragelse. Det synspunkt ændrer den nye afgørelse fra Højesteret ikke på.

Så lang historie kort. Højesteret har nu slået fast, at det forhold, at en ejendom i en familieoverdragelse er overdraget til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering, men hvor det efterfølgende kan påvises, at den havde en større værdi, ikke nødvendigvis har nogen betydning. Dette er godt nyt.

Højesteret har dog ikke ændret på det forhold, at hvis der, inden en ejendom overdrages til et familiemedlem, er indhentet en vurdering – for eksempel hos en ejendomsmægler, den har været sat til salg eller, hvis ejendommen belånes efterfølgende i et omfang, der væsentligt afviger fra overdragelsessummen, så er det klare udgangspunkt fortsat, at ejendommen herefter ikke kan overdrages til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering.

Ønsker du at blive klogere på, hvilke andre tilfælde der kategoriseres som særlige omstændigheder, så vil jeg henvise til min tidligere klumme ”Nye regler for familieoverdragelser er lige på trapperne” (udgivet den 21. juni 2020).

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 9. maj 2021