ER DET EN GOD IDÉ AT TEGNE EN SÆLGERANSVARSFORSIKRING

02/07/2018

RIGTIG MANGE EJERLEJLIGHEDER SKIFTER EJERE I DENNE TID, OG DET GIVER DESVÆRRE OGSÅ ANLEDNING TIL FLERE TVISTER IMELLEM SÆLGER OG KØBER VEDR. SKJULTE FEJL OG MANGLER, DER KONSTATERES EFTER OVERTAGELSEN.

SÆLGERS ANSVAR ER SOM OFTEST MISFORSTÅET, OG JEG MODTAGER MANGE SPØRGSMÅL BÅDE FRA KØBER OG SÆLGER. SOM SÆLGER AF EN EJERLEJLIGHED HAR DU ET ANSVAR FOR FEJL OG MANGLER I OP TIL 10 ÅR EFTER, AT EJERLEJLIGHEDEN ER BLEVET SOLGT. HVIS KØBER OPDAGER EN SKJULT SKADE I LEJLIGHEDEN, EFTER HANDLEN ER INDGÅET, SÅ KAN KØBER SAGSØGE DIG SOM SÆLGER OG KRÆVE, AT DU DÆKKER UDGIFTERNE TIL UDBEDRING AF SKADERNE.

FOR SÆLGER ER DET MULIGT AT TEGNE EN SÅKALDT SÆLGERANSVARSFORSIKRING (EN FORSIKRING DER OVERTAGER ANSVARET FOR SÆLGER) – DET ER LANGT FRA ALLE DER ER KLAR OVER DETTE.

EN SÆLGERANSVARSFORSIKRING KAN VÆRE EN GOD IDE, MEN DET AFHÆNGER AF HVAD DET ER DU SÆLGER. FOR NOGEN VIL DET VÆRE EN FORDEL OG ANDRE MÅSKE PENGE UD AF VINDUET.

HVORNÅR ER DU som sælger ansvarlig?
Hvis der i forbindelse med salg af din lejlighed ikke udarbejdes en tilstandsrapport (hvilket er hovedreglen), så kan køber kræve at blive økonomiske kompenseret, hvis der er mangler ved lejligheden.
Det afgørende er, om du som sælger har haft kendskab til mangler ved ejerlejligheden og uden at oplyse køber om det. Det er meget vigtigt, at du som sælger oplyser loyalt om alle forhold, der kunne være relevant for køber, herunder hvis du har kendskab til arbejde, der er udført i lejligheden, herunder om det er udført af professionelle håndværkere, eller om du selv har været i gang.

Som sælger kan du bliver forpligtet til at betale de udgifter, som køber har brugt til at udbedre manglerne.
Hvis der er tale om en skjult mangel, som sælger ikke var bekendt med, vil køber som det klare udgangspunkt ikke kunne kræve erstatning hos dig som sælger.
Typiske eksempler på en skjult mangel er ulovlige elinstallationer. Hvis man selv har udført de ulovlige installationer og ”glemt” at oplyse dette til køber, da vil køber kunne kræve erstatning fra sælger. Dette giver god mening – så langt så godt.

Men hvad nu hvis sælger ikke vidste noget om de ulovlige installationer? Ja, så vil køber som udgangspunkt ikke kunne kræve erstatning. Hvis der dog er tale om en ”betydelig mangel”, ja, så kan køber faktisk kæve et forholdsmæssigt i købesummen.

Hvornår er der så tale om en ”betydelig mangel”? Det klare udgangspunkt vil være, at hvis udbedringsomkostningerne sammenholdt med købsprisen for lejligheden udgør mere end 10%, ja så vil der være tale om en betydelig mangel.

Hvis udgiften er under de 10% så vil det kræve en konkret vurdering af om manglen må anses for betydelig.

Elementer der indgå i vurderingen er bl.a. på hvilken måde at manglen har betydning for anvendelse af lejligheden – jo mere indgribende jo mere peger det i retning af en betydelig mangel.

Med pt. høje priser på ejerlejligheder i hele Danmark, da skal der være tale om meget store udbedringsomkostninger før vi rammer de 10% – det er oftest overset.

Hvad dækker en sælgeransvarsforsikring?

En sælgeransvarsforsikring til lejlighed dækker oftest følgende forhold 1) ulovlige eller manglende elinstallationer, 2) nedsat funktionsduelighed ved elinstallationer, 3) ulovlige eller manglende VVS-installationer eller 4) nedsat funktionsduelighed ved VVS-installationer.

Dækningsomfang og priser svinger og afhænger som oftest af størrelsen på ejerlejlighed. Prisen er typisk i mellem kr. 3.000,00 til 9.000,00 og med en selvrisiko på kr. 10.000,00.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at selvom en sælgeransvarsforsikring minder om en ejerskifteforsikring så er det det altså ikke. Der er stadig betragtelig forskel i dækningsomfanget – og nok som en konsekvens deraf også en stor forskel i prisen for de 2 forsikringer.

Selvom man tegner en sælgeransvarsforsikring skal man huske på, at man stadig kan ifalde et ansvar over for køber af de samme grunde, som hvis du har tegnet en ejerskifteforsikring. Dvs. hvis du bevidst har tilbageholdt oplysninger for køber eller selv har handlet groft uagtsomt. Du skal derfor ikke tegne en sælgeransvarsforsikring i forventning om, at du er helt ude af ansvar alt i mens du forsøger at fortrænge at dig og svigerfar har rodet med vvs-installationer i lejlighed.

Vær opmærksom på, at sælgeransvarsforsikringen alene betaler erstatning til køber, hvis der indgås et forlig i retten eller, hvis man bliver pålagt at betale afslag i købesummen eller erstatning ved endelig dom. Det betyder kort og godt, at sælgeransvarsforsikringen betaler regningen, hvis du dømmes til at betale eller indgår et forlig med køber efter, at sagen er endt i retten. Forsikringen betaler dog ikke sagsomkostninger og andre udgifter i forbindelse med førelse af sagen. Dem skal du stadig selv dække.

En anden forskel mellem en ejerskifteforsikring og en sælgeransvarsforsikring er, at sælgeransvarsforsikringen som oftest har en maksdækning på kr. 250.000,00 hvor en ejerskifteforsikring typisk dækker et beløb svarende til købesummen.

Som altid er det et godt råd at indhente flere forsikringstilbud, hvis man ønsker at begrænse sit ansvar i forbindelse med salg af ejerlejlighed og derfor tegner en sælgeransvarsforsikring. Afhængigt af hvilket selskab man vælger kan der være forskel i hvilke skader der er omfattet af sælgeransvarsforsikringen.

Konklusion

Som boligadvokat anerkender jeg i den grad behovet for at kunne forsikring sig i forbindelse med enten køb eller salg af hus eller lejlighed, herunder særligt ejerskifteforsikring.

En sælgerforsikring kan dog være falsk tryghed, hvis du ikke samtidig får oplyst loyalt om alle relevante forhold vedr. din lejlighed inden du sælger. Jeg plejer gerne at sige, at dig der sælger en ny renoveret eller ny opført lejlighed har oftest mere brug for en sælgeransvarsforsikring end hvis den lejlighed du sælger ikke er renoveret og du ikke har udført større arbejder i den – så vil risikoen for at der dukker skjulte fejl og mangler alt andet lige være betydelig mindre.

Skrevet af Anders Quistgaard

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) den 1. juli 2018

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *