FORTRYDELSESRET OG ADVOKATFORBEHOLD

12/11/2018

For langt de fleste er det at købe hus en af de helt store økonomiske beslutninger i livet. Måske netop derfor har lovgiver bestemt, at hvis du som privatperson ønsker at købe et hus, skal du have mulighed for at fortryde dit køb – selvom du altså har skrevet under på købsaftalen.

Ordet fortrydelsesret lyder trygt og rart – særligt hvis man tror, at det er den samme fortrydelsesret, som når du køber en fladskærm i Bilka. En fortrydelsesret, der betyder, at du blot kan aflevere dit tv retur og få alle penge retur. Sådan fungerer det ikke, når du handler hus – her koster det 1 procent af købesummen – altså 25.000 kroner, hvis du køber en bolig til 2.500.000 kroner.

Så ja, du har en fortrydelsesret, men det er de færreste, der ønsker at bruge denne fortrydelsesret – den er nemlig dyr at bruge. Hvis du derimod får indsat et advokatforbehold og efterfølgende får kolde fødder, så kan du komme ud af handlen uden omkostninger.

Men hvad dækker et advokatforbehold over, og hvordan kan forbeholdet bruges? Ofte bruges advokatforbeholdet til at godkende en hushandel, men hvor sælger som led i godkendelse skal fremkomme med en række yderligere oplysninger eller acceptere en række yderligere vilkår, som ikke fremgår i den underskrevne købsaftale. I netop den situation kan sælger vælge at springe fra handlen, hvilket køber nok ikke altid vil være så glad for – særligt hvis det er drømmehuset, og andre købere står på spring for at købe.

Skriver du under på en købsaftale på et hus eller en lejlighed, der skal anvendes til beboelse, har du som køber en lovbestemt ret til at fortryde købet. Så snart købsaftalen er underskrevet af både dig og sælger, har du seks hverdage, hvor du kan fortryde. Hvis du inden de seks hverdage ønsker at fortryde, ja, så skal du blot meddele det til mægler eller sælger. Det koster dog 1 procent af købesummen at bruge denne fortrydelsesret, og beløbet skal være betalt til sælger inden fristens udløb.

Hvis du altså har skrevet under på en købsaftale på et hus til 2,5 millioner kroner, koster det 25.000 kroner at fortryde. Det er vigtigt at være opmærksom på, at fristen på de seks hverdage begynder at løbe den dag, hvor både køber og sælger har skrevet under, og at helligdage/weekender ikke tæller med. Du har som køber derfor altid muligheden for over weekenden at overveje, om det er drømmehuset, som du er ved at købe. Hvis du køber dit hus kontant, skal du bare læse videre, men hvis du er almindelig dødelig, skal du vide, at et sådant forbehold må betragtes som helt afgørende.

I al sin enkelhed betyder forbeholdet, at købers bank skal godkende handlen i sin helhed og altså sige god for at låne køber de penge, der bruges til at betale købesummen. Hvis købers bank ikke kan godkende handlen, kan de blot meddele mægler, at handlen ikke kan godkendes. Handlen er derefter bortfaldet og uden omkostninger for køber.

Et advokatforbehold betyder, at din advokat eller en boligrådgiver kan få lejlighed til at gennemgå købsaftalen og alle tilhørende dokumenter, efter at køber og sælger har skrevet under, og hvis han/hun finder noget problematisk, som gør, at du ikke vil købe boligen alligevel, kan du komme ud af handlen – uden at skulle betale noget, andet end et eventuelt salær for den rådgivning, som du har fået.

Du skal selv bede mægler om, at der bliver indsat er advokatforbehold, dog er det min erfaring, at de fleste mæglere, inden at de udarbejder købsaftalen, spørger ind til, om køber ønsker at få indsat et advokatforbehold. I praksis vil det foregå på den måde, at advokaten eller boligrådgiveren efter sin gennemgang af dokumenter vender tilbage om, hvorvidt indholdet giver anledning til bemærkninger – der bliver typisk sat en frist på X antal dage, og hvis advokaten ikke er vendt tilbage inden fristen – så betragtes handlen som godkendt.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at en advokat ikke behøver at redegøre nærmere for, hvorfor han/hun ikke kan godkende handlen. Sælger eller mægler har ikke krav på dette. Det er min erfaring, at mange ikke er klar over dette. Hvis advokaten kan godkende dokumenterne, og du som køber ikke har fortrudt i mellemtiden, vil advokaten godkende handlen, og handlen er endelig – hvis fortrydelsesfristen er udløbet.

Som køber er det meget vigtigt at være opmærksom på, at hvis din advokat over for mægler i forbindelse med sin godkendelse af handlen stiller betingelser for sin godkendelse – f.eks. at sælger skal oplyse et eller andet eller skal acceptere en række nye vilkår for handlen, ja, så er sælger ikke bundet af dette og kan, hvis sælger ønsker det, træde tilbage fra handlen. Det vil altså sige, at hvis du som køber har underskrevet en købsaftale på dit drømmehus, og sælger også har skrevet under, men at du ved, at der står andre købere klar i kulissen – så skal du overveje kraftigt, om du tør lade din advokat stille yderligere betingelser for godkendelse af handlen.

Det er ofte en balancegang og afhænger i vidt omfang af, hvad din advokat har fundet af forhold i forbindelse med gennemgang af handlen. Det er dog klart min erfaring, at der skal meget til, før sælger vælger at springe fra en handel, hvis sælger kan se at handlen nok skal falde på plads.

I praksis vil der derfor ofte opstå en forhandling, som i langt de fleste tilfældet ender med, at køber og sælger bliver enige om en række yderligere vilkår for handlen. Sådan at køber kan få sit drømmehus.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 11. november

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *