Har lejer altid istandsættelsespligt?

Det klare udgangspunkt ved størstedelen af erhvervslejeforhold er, at lejer har en istandsættelsespligt ved fraflytning af et lejemål. Lejers istandsættelsespligt kan dog ikke altid gøres gældende, og fraviges faktisk i nogle tilfælde. Senest i november 2018 har Højesteret taget stilling til denne istandsættelsespligt, hvor Retten afgjorde, at lejer ikke kunne gøres erstatningspligtig for manglende istandsættelse.

I afgørelsen var lejer fraflyttet lejemålet uden at istandsætte og reetablere lejemålet, selvom det i lejekontrakten stod klart, at lejer var forpligtet til at istandsætte. Udlejer havde solgt ejendommen betinget af lejers fraflytning – købsaftalen blev underskrevet før lejers fraflytning. I købsaftalen var der ikke gjort krav om lejemålets stand, hvorfor Retten vurderede, at udlejer ikke havde lidt noget tab, da lejemålet ikke var istandsat – prisen for ejendommen var den samme. Udlejeren kunne derfor ikke kræve erstatning for den manglende Istandsættelse. Manglende istandsættelse vil normalt udgøre et krav fra udlejer.

Højesteret har tilbage i 2009 taget stilling til en lignende situation omkring manglende istandsættelse. I denne afgørelse var lejer fraflyttet, men uden at foretage istandsættelse af lejemålet. Højesteret kom i denne afgørelse frem til, at købesummen for ejendommen ikke afhang af den manglende istandsættelse. Udlejer kunne derfor ikke kræve erstatning for istandsættelse, selvom lejer faktisk havde misligholdt lejekontrakten.

De to afgørelser viser altså, at lejer som udgangspunkt skal istandsætte lejemål ved dets ophør, men at udlejer kun kan kræve betaling og erstatning for manglende istandsættelse, såfremt udlejer har lidt et tab, og samtidig kan dokumentere tabet.

Er du i tvivl om denne istandsættelsespligt, vil vi anbefale, at der i lejekontrakten stilles nogle klausuler og betingelser for fraflytning. Det kan for eksempelvis på forhånd gøres ved, at fastsætte et beløb ved fraflytning uafhængigt af om der er et istandsættelsesbehov eller ej.

I en salgssituation er det derfor utrolig vigtigt for dig som udlejer, at være opmærksom på, at der kun kan kræves erstatning hos lejer for manglende istandsættelse, såfremt der kan dokumenteres et tab.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *