Hvor meget kan jeg tage i leje for mit hus?

Ejer du et hus, og overvejer du at leje det ud? Ja, så skal du kende reglerne for, hvor meget du må tage i husleje.

Det er ikke altid helt enkelt. Som udlejer gælder tre metoder, som du skal kende, når der skal fastsættes husleje – den omkostningsbaserede husleje, reglerne om lejefastsættelse i småhuse efter principperne om det lejedes værdi, og reglerne for småhuse der er bygget efter 1. januar 1995.

“Hvorfor er de tre metoder relevante, Anders?”

Jo, det er de, fordi de bestemmer, hvor meget du som udlejer må kræve i husleje. Ellers kan din lejer hive dig i Huslejenævnet, hvis lejer mener, at huslejen er for høj.

Den frie markedsleje er den, man som udlejer gerne vil kunne anvende. Derimod hvis du som udlejer skal fastsætte husleje efter den omkostningsbaserede husleje, er du begrænset i forhold til lejens størrelse.

Først og fremmest skal du være opmærksom på, hvorvidt din bolig er beliggende i en reguleret kommune eller ej – det er afgørende for, om boligreguleringsloven gælder, eller om det kun er lejeloven, der kan gøres gældende. Har du et hus i Odense, finder boligreguleringsloven anvendelse, hvilket den i øvrigt gør i de fleste kommuner.

Skrækscenariet kan være, at du vælger at leje dit hus ud til en leje, som i virkeligheden er for høj, men som du først bliver opmærksom på efterfølgende. Lejen vil så kunne blive sat ned, og det betyder så, at du stadig lejer dit hus ud, men nu til en betydelig mindre leje. Du har ikke mulighed for at opsige lejeren med den begrundelse, at havde du vidst, at du kun kunne få X antal kroner i leje, så havde du ikke lejet dit hus ud.

Udgangspunktet i en reguleret kommune er, at lejefastsættelse skal ske efter omkostningsbestemt husleje. Efter dette regelsæt skal huslejen beregnes ud fra de omkostninger, der er i forbindelse med lejemålet, som blandt andet indebærer ejendomsskat, afgifter, renholdelse, administration, vedligeholdelse og forsikring.

Herudover må du som udlejer indregne et beregnet afkast. Det beregnede afkast kan variere fra 7 op til 14 procent alt afhængig af, om boligen er taget i brug før år 1964 eller efter år 1973, jf. boligreguleringslovens regler.

Undtagelsen til hovedreglen er, at lejefastsættelse af et parcelhus kan ske efter reglerne om lejefastsættelse af småhuse, jf. Boligreguleringslovens § 29 b. Når dette regelsæt anvendes, kræver det, at der den 1. januar 1995 var en eksisterende ejendom. Hertil kræves der ikke et opstillet budget over de faktiske omkostninger, som kræves ved den omkostningsbestemte leje, men sker skønsmæssigt. Efter dette regelsæt kan huslejen fastsættes til et niveau der ikke væsentligt overstiger omkostningsbestemt husleje for et tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c – her sammenlignes lejen med beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. I praksis må lejen efter dette regelsæt ikke overstige et tilsvarende lejemål, hvor der er fastsat husleje ud fra den omkostningsbestemte leje, med mere end 10 procent, før det betragtes som værende væsentligt.

Er dit parcelhus taget i brug efter den 1. januar 1995, er du som udlejer altså ikke omfattet af de ovenfor beskrevne regelsæt. Her kommer du som udlejer over i den mere attraktive kategori for huslejefastsættelse – nemlig markedsleje. Den frie markedsleje kan i praksis fastsættes højere end de to ovenfor beskrevne kategorier. Huslejen kan derfor fastsættes efter, hvad du som udlejer aftaler med lejer. Huslejen må dog ikke være urimelig høj.

Hvis lejer, uanset hvad der er aftalt i lejekontrakten, ikke er tilfreds med lejens størrelse, kan lejer altid søge hjælp hos Huslejenævnet og få nævnets vurdering af, om lejen er passende for det lejede.

Overvejer du derfor, at leje dit parcelhus fra 1973 ud, gælder det som udgangspunkt, at du er underlagt reglerne for omkostningsbaseret leje – altså en leje fastsat ud fra de udgifter, du har på huset. Dog kan du som udlejer anvende reglerne om lejefastsættelse for småhuse efter principperne om det lejedes værdi, hvor du som udlejer har lidt friere tøjler, når der skal fastsættes husleje. Vil du derimod leje dit hus ud, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan du fastsætte huslejen efter den frie markedsleje – en leje, der er nærmere, hvad du som udlejer mener, at dit hus er værd og derfor bør lejes ud for.

Lad os slutte af med et eksempel: Er dit parcelhus fra 1973 beliggende i Odense Kommune, vil lejeniveauet ligge mellem 800 og 1000 kroner pr. kvadratmeter årligt. Er dit hus på 130 kvadratmeter, vil du kunne fastsætte den månedlige husleje til et sted mellem 8300 kroner og 10.000 kroner alt afhængig af tilsvarende lejemål, jf. Boligreguleringslovens § 29 c. Er der tale om et parcelhus med en utrolig attraktiv beliggenhed, der er taget i brug efter den 1. januar 1995, kan der i nogle tilfælde fastsættes en højere husleje.

Dertil kommer udgifterne til forbrug.

Er du som udlejer i tvivl om, hvordan du skal fastsætte huslejen på din ejendom, kan du ved Huslejenævnet (mod betaling af et gebyr) få hjælp til at fastsætte huslejen. Det er penge, der kan være givet utrolig godt ud efter min mening.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 3. november 2019

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *