Ny højesteretspraksis i forhold til familiehandler

Det sker ofte, at jeg bliver kontaktet af folk, der ønsker at overdrage en ejendom inden for familien til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering – det har nemlig været muligt at overdrage ejendomme inden for familien til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering siden 1982.

De offentlige ejendomsvurderinger har dog stået helt stille de seneste 10 år, hvorfor ejendomme i de større byer oftest handles på boligmarkedet til en langt højere handelspris end de offentlige ejendomsvurderinger på grund af de stigende boligpriser, vi har set de seneste år.

At overdrage en ejendom inden for reglerne er derfor en attraktiv måde, hvor du kan begunstige dine børn uden at skulle betale skat eller afgift af beløbet. Vigtigt at pointere er, at muligheden for en overdragelse til +/- 15 procent ikke har hjemmel i lov – det vil sige, at muligheden ikke er reguleret i nogen lovtekster, men derimod følger et værdiansættelsescirkulære fra 1982 – ikke desto mindre er det muligt, så længe der ikke foreligger særlige omstændigheder.

De seneste år har jeg igennem mit arbejde som boligadvokat set flere tilfælde, hvor Skat har afvist, at der kunne ske en overdragelse efter reglerne i cirkulæret. Det skyldes blandt andet, at Højesteret i 2016 slog fast, at der ikke kan overdrages inden for cirkulæret, hvis der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Hvad særlige omstændigheder så dækker over, har Højesteret netop truffet en afgørelse omkring, der nu gør det lettere at bruge +/- 15-procents-reglen. Afgørelsen fra Højesteret gør os lidt klogere på, hvornår reglen kan anvendes, og hvornår en overdragelse i hvert fald ikke vil blive afvist af Skat.

Først og fremmest skal en sag have principiel karakter for at nå hele vejen til Højesteret, hvilket Procesbevillingsnævnet i denne sag er kommet frem til. Højesteret har i afgørelsen slået fast med syvtommersøm, at Skat skal respektere overdragelser inden for familien, der sker til +/- 15 procent, uanset hvad sammenlignelige boliger er blevet solgt for inden for samme geografiske område, og uanset hvad ejendommens offentlige ejendomsvurdering lyder på.

Højesteret har i begrundelsen for sin domsafsigelse lagt til grund, at prisstatistik og beregninger fra Skat om afkastprocent ikke er udtryk for ”særlige omstændigheder”, der forhindrer muligheden for at overdrage inden for cirkulæret. Højesteret har endvidere lagt til grund, at det forhold, at en offentlig ejendomsvurdering, der er lavere end en reel handelspris, ikke er et forhold, som private skal bære risikoen for – men derimod det offentlige, og derfor ikke forhold, der udgør særlige omstændigheder.

I tilfælde af, at Skat havde fået medhold i sit synspunkt, ville mulighederne for at anvende +/- 15-procents-reglen stort set ikke være eksisterende længere, eftersom en enhver afvigelse og difference mellem den offentlige ejendomsvurdering og den reelle handelspris ville blive vurderet som en særlig omstændighed.

Den skarpe læser sidder højst sandsynligt nu og tænker på, hvornår der så kan foreligge ”særlige omstændigheder” – og advokatsvaret er, at det kræver en konkret vurdering af sagen. I cirkulæret fra 1982 og i retspraksis er det blandt andet slået fast, at der foreligger særlige omstændigheder i tilfælde, hvor arvinger i et bo har ladet en ejendom vurdere umiddelbart op til en familieoverdragelse. Det synspunkt ændrer den nye afgørelse fra Højesteret ikke på.

Så lang historie kort. Højesteret har nu slået fast, at det forhold, at en ejendom i en familieoverdragelse er overdraget til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering, men hvor det efterfølgende kan påvises, at den havde en større værdi, ikke nødvendigvis har nogen betydning. Dette er godt nyt.

Højesteret har dog ikke ændret på det forhold, at hvis der, inden en ejendom overdrages til et familiemedlem, er indhentet en vurdering – for eksempel hos en ejendomsmægler, den har været sat til salg eller, hvis ejendommen belånes efterfølgende i et omfang, der væsentligt afviger fra overdragelsessummen, så er det klare udgangspunkt fortsat, at ejendommen herefter ikke kan overdrages til +/- 15 procent af den offentlige ejendomsvurdering.

Ønsker du at blive klogere på, hvilke andre tilfælde der kategoriseres som særlige omstændigheder, så vil jeg henvise til min tidligere klumme ”Nye regler for familieoverdragelser er lige på trapperne” (udgivet den 21. juni 2020).

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 9. maj 2021

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *