Sælger – kend størrelsen på dit hus

Størrelsen på et hus har oftest stor betydning for prisen, og det er ganske normalt, at der er fokus på ”kvadratmeterpris”, når der handles hus. Et problem, der kan opstå i forbindelse med en helt almindelig ejendomshandel, er, når det efterfølgende viser sig, at huset faktisk ikke er så stort, som det fremgår af BBR eller salgsopstillingen – hvad så?

Højesteret behandlede i 2013 to sager, hvor huse viste sig at være mindre end, hvad der fremgik af salgsmaterialet. På trods af, at sælger ikke havde tilbageholdt oplysninger af nogen art, blev køberne i begge sager tilkendt et afslag i den oprindelige købesum.

I den ene sag var der tale om et parcelhus, der var udbudt i salgsmaterialet med et boligareal på 113 kvm. Køberne betalte 950.000 kroner for huset. Det viste sig så efterfølgende, at arealet kun var på 95,7 kvm. Køberne fik et afslag på 50.000 kroner.

I den anden sag var der tale om et lidt større hus, der var annonceret med et boligareal på 150 kvm. Køber betalte 1.630.000 kroner for huset. En efterfølgende opmåling viste, at huset alene var 122 kvm. Køberne fik et afslag på 150.000 kroner.

Sælger blev altså gjort ansvarlig for, at huset ikke var så stort som det fremgik af f.eks. salgsopstillingen, selvom køber unægtelig var tilfreds med huset og størrelsen, da det blev handlet.

Efterfølgende (og formentlig i et forsøg på at beskytte sælger) blev der indsat en standard-ansvarsskrivelseserklæring i Dansk Ejendomsmæglerforenings standard-købsaftaler (som langt de fleste huse bliver handlet på i Danmark) – her fremgik det nu, at eventuelle afvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne kvadratmeterantal var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

Altså sagt på godt dansk – huset burde være så stort, som det fremgår af BBR, og hvis køber vil have sikkerhed for det, så må han selv undersøge det nærmere.

Måske ny retspraksis på vej

Højesteret skal nu snart til at tage stilling til, om en sådan ansvarsfraskrivelse er gyldig. En sælger er i juni i år blevet dømt til at betale 150.000 kroner i afslag til en køber. I den pågældende sag blev et parcelhus i 2016 handlet til 2.000.000 kroner, og hvor det fremgik af salgsopstillingen, at huset havde et boligareal på 148 – det viste sig efterfølgende kun af være på 128 kvm. I købsaftalen var der taget et standardforbehold for, at eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-meddelelsen angivne var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

Sælger blev dømt til at betale både i byretten og efterfølgende i landsretten, der var enig i byrettens dom. Både byretten og landsretten fandt det bevist, at boligarealet korrekt skulle have været 128 kvm og ikke 148 kvm, som angivet i salgsopstillingen. Der var tale om en væsentlig arealafvigelse, som berettigede køberne til et afslag i købesummen, idet standardansvarsfraskrivelsen i købsaftalen ikke kunne føre til et andet resultat.

Sælger, der helt oplagt ikke var tilfreds over dommens resultat, fik så her den 23. september 2019 af procesbevillingsnævnet lov til at få sagen prøvet ved Højesteret.

Uanset udfaldet (som vi nok først kender om i hvert fald et års tid) er det vigtigt, at sælger er opmærksom på størrelsen af sit hus, inden det sættes til salg. Køber skal måske også overveje at foretage visse yderligere undersøgelser af boligarealet, hvis der måtte være grund til at rejse tvivl om størrelsen af huset og de samlede boligkvadratmeter.

Der er noget, der tyder på, at en sælger ikke blot kan dække sig ind under en sådan standardfraskrivelse, og at sælger vil være ansvarlig, hvis det viser sig, at huset er væsentligt mindre end, hvad der måtte fremgå af en salgsopstilling – uanset om sælger har været vidende om det eller ej, eller for den sags skyld selv har købt huset ud fra et fejlagtigt boligareal.

Gode råd til sælger

Hvis du står og overvejer at sælge dit hus og måske godt kunne være i tvivl, om huset også har de boligkvadratmeter, der fremgår af BBR, så vil det klart være min anbefaling at få foretaget en opmåling af huset. Det er ganske ukompliceret og koster ikke alverden. Det kan være givet rigtig godt ud.

Hvornår det giver mening at få foretaget en sådan opmåling må være op til dig som sælger, men typisk vil det være i forhold til ældre huse, hvor der måske er sket ombygninger. For nyere huse vil det oftest ikke være nødvendigt.

Jeg bliver ofte mødt med en vis frustration fra sælger (i sådanne sager her) om, at køber jo på forhånd har set, hvad de køber og også har betalt for det – de var glade. Hvordan kan det så få betydning, blot fordi huset viser sig at være mindre?

Til det kan jeg blot sige, at sådan at retstilstanden bare i Danmark – måske netop med udgangspunkt i, at køber i forbindelse med købet har regnet på kvadratmeterprisen, og det er på den baggrund, køber har fundet købesummen rimelig.

Så snart Højesteret har truffet afgørelse i den kommende sag, vil jeg selvfølgelig lave en opfølgende klumme.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 6. oktober 2019

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *