Undgå faldgruberne, når du køber andelsbolig

Et køb af en andelsbolig frem for en ejerbolig kan være en rigtig god løsning for mange. Når man køber en andelsbolig, kombinerer man et indskud med en boligydelse pr. måned og får samtidig brugsret over den andel, man køber.

På landsplan findes der i dag flere end 190.000 andelsboliger – størstedelen er placeret i København. I 2018 var der i Odense knap 4000 andelsboliger.

Som køber får du ofte lidt flere kvadratmeter for pengene, når du køber andelsbolig frem for ejerlejlighed. Der er dog en række ting, du skal være særlig opmærksom på, når du køber en andelsbolig.

Først og fremmest skal du være klar på fra start, om du skal bo der selv, eller om du skal bruge den til udlejning. I de fleste andelsforeninger er det vedtægtsbestemt, at du som andelshaver selv skal have bopæl og bo i andelen. Står du derfor og overvejer et forældrekøb eller en bolig til udlejning, vil jeg anbefale dig at overveje en ejerbolig eller i hvert fald gennemgå vedtægterne, inden du skriver under.

Hvis du skal låne penge til at købe en andelsbolig, er det vigtigt, at du er opmærksom på, at der ikke er mulighed for at opnå realkreditbelåning, da du ikke selv ejer boligen. Alternativt skal du låne pengene i banken – ved banklån er der dog en langt højere rente og en del flere omkostninger end ved et realkreditlån.

Det vil derfor som udgangspunkt være en dyrere løsning at skulle finansiere købesummen, når du køber en andelsbolig frem for en ejerlejlighed. Visse banker har dog en særlig finansieringspakke til køb af andelsboliger, som gør det muligt at få en fornuftig finansieringsløsning.

Det er de færreste andelsboliger, der bliver solgt gennem ejendomsmæglere. Langt de fleste bliver solgt privat og på baggrund af en venteliste. I de handler, hvor der ikke er mægler på, vil der typisk ikke blive fremlagt de samme dokumenter, hvilket betyder, at køber skal være mere opmærksom og selv være i stand til at efterspørge eventuelle manglende dokumenter.

Som køber bør du spørge ind til andelsboligforeningens renoveringsplaner – de fleste foreninger har udarbejdet en 10-årsplan for renovering. I den forbindelse er det givet godt ud at gennemgå foreningens regnskab for at få et indblik i, hvorvidt der er sat penge til side til fremtidige projekter – for eksempel hvis taget skal skiftes, eller ejendommens vinduer skal fornyes. Er der ikke taget højde for renoveringer, skal der optages lån for at kunne gennemføre renoveringen, hvilket ofte vil føre til højere månedlige boligydelser, som næppe vil gøre det mere attraktivt for en fremtidig køber at købe din andel.

Vær som køber i den forbindelse særdeles opmærksom på, hvilke typer lån foreningen har optaget – nærmere bestemt om der er optaget flekslån eller fastforrentet lån. Er der udelukkende optaget flekslån, vil en eventuel rentestigning øge de enkeltes andelshaveres boligydelser. I den forbindelse bør du som køber overveje, hvordan andelsforeningens hæftelsesforhold er skruet sammen, for det er netop dem, der afgør, hvordan du som køber af den pågældende andelsbolig hæfter over for den gæld, som andelsforeningen har optaget.

Hæftelsesforholdet kan for eksempel være solidarisk, efter fordelingstal, sit indskud eller pro rata.

Hvad må en andelsbolig så koste?
Når man skal fastsætte en salgspris, sker det efter maksimalprisbestemmelsen i andelsforeningsloven. Maksimalprisen er et udtryk for den højeste pris, som en andelsbolig må handles for. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningen sammenlagt med de forbedringer, der er gennemført i andelsboligen, plus værdien af fast installeret inventar. Som køber bør du være opmærksom på foreningens vurdering, og hvornår vurderingen er foretaget – særligt hvis der oplyses om, at en ny vurdering er på trapperne. Sammenlign derfor gerne med lignende andelsboligforeninger og overvej at få en uvildig rådgiver ind over handlen.

Hvorvidt andelsboligen kan sælges til maksimalprisen afhænger af, hvor attraktiv lige netop den individuelle andelsbolig er. Det er dog ikke tilladt at sælge andelen dyrere end maksimalprisen – såfremt det sker, kan du som køber gøre krav om tilbagebetaling fra sælger.

Fem gode råd til dig, der gerne vil købe en andelsbolig

  • Gennemgå foreningens vedtægter.
  • Spørg ind til renoveringsplan, regnskaber og generalforsamlingsreferater.
  • Vær opmærksom på foreningens vurdering og tjek op, om købesummen er fastsat korrekt.
  • Gennemgå foreningens lån.
  • Vær opmærksom på hæftelsesforhold, altså hvordan hæfter du for gælden i andelsboligforeningen.

AF: ANDERS QUISTGAARD, INDEHAVER AF QUISTGAARD ADVOKATFIRMA

Trykt i Fyens Stiftstidende (Base Bolig) 24. november 2019

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *